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2020年广深楼市同现“翘尾行情” 土地供应有望持续放量

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接连受到政策严控的房地产市场,在“三道红线”“房贷红线”新规落定之后逐渐步入平稳发展的时期。这没有浇灭高能级城市的市场热情,粤港澳大湾区的龙头城市广州、深圳在岁末新年均走出了“风景这边独好”的行情。

湾区“双雄”所处的环境不尽相同,但均酝酿了足够推升楼市上行的动能。深圳商品房供应量一直处于低位,尽管在2020年“715”新政出台之后曾短暂缩量,但价格坚挺,调控之后一手房成交依然火爆,二手至今也已逐渐走出调控的影响;广州楼市则是在平稳两年多之后,城市价值再被发掘,市场步入上升通道。

需要强调的是,两座城市整体均呈现出量价齐升的态势,但广州、深圳未来的政策走向或将走向分化。共同点是,在供给端,广州、深圳的土地供应都持续放量;在需求端,广州购房者鲜用“高杠杆”,炒作情绪较弱,市场整体平稳为主;而深圳资金流动密集,民间炒作氛围较浓,存在进一步加码调控的可能性。

在分化中走高

“冰火交加”,用在广深楼市最近的行情走势上再合适不过。

从数据面上来看,广深楼市在成交价与成交量上都呈现出上扬的趋势。据中国房价行情网数据统计,2020年最后一个月,深圳录得平均单价为87957元/平方米,同比上涨34.23%;广州平均单价为39851元/平方米,同比上涨11.55%。

价格上涨的同时,成交量更屡创纪录。公开数据显示,2020年12月广州新房成交达到17243套,创单月成交量新高;中原地产的数据显示,深圳2020年11月、12月两个月的成交量均创下年内新高,其中11月成交量为6296套,同比上升至97.0%,创下了自2016年1月以来近5年的新高;12月成交量为5219套,虽环比下降17.1%,仍为年内次高。

尽管供需两旺,但在城市内部,“分化”依然是当下的主流。

21世纪经济报道采访多位广州、深圳的市场观察人士、中介人士与购房者,从他们所反映的情况来看,市场冷热不均的情况十分明显。广州是黄埔、南沙等热点片区动力十足;深圳则是一手“打新热”持续,二手“天价豪宅盘”出手较难,刚需客较多的片区例如坂田等,成交则逐渐回复至调控前状态。

据克而瑞数据显示,广州2020年全年一手成交价涨幅前二分别是南沙与黄埔,其中南沙录得成交均价为26622元/平方米,涨幅为24.46%;黄埔录得30217元/平方米的成交价,涨幅为17.9%;与之相对,白云、增城全年均价则呈现下跌的趋势,跌幅分别为4.72%、2.73%。

在二手房方面,广州热点片区同样热情高涨。天河车陂片区的中介小刘近期忙着收房,但市场依然供不应求, “有客户,没盘。”

与广州相比,深圳的市场情况更加特殊。由于深圳一手市场上一二手价格存在倒挂,故而导致大量的购房者潜伏于各大新盘“打新”,深圳近期楼盘“开盘即秒光”的情形屡见不鲜。

据中原地产监测的数据,2020年12月,深圳22个开盘的住宅项目中,有7个日光盘,新房整体开盘去化情况较好。

二手方面则存在较为明显的分水岭,刚需客较多、房屋总价较低的龙岗片区成交畅旺,老牌豪宅片区南山、福田则较为平淡。中原地产的数据显示,截止到2020年12月30日,龙岗成交量依然位居首位,成交套数为2171套,占全市成交的33.0%。

李念是深圳布吉片区的中介,他告诉21世纪经济报道,“好卖,我在布吉接触的大部分是刚需客,200-600万的客户群体市场上可选择的房源特别少,我找房子找到心碎。以前带客户都会对比个两三套,现在没得对比,一个小区可能就看一两套房子。”

另一名中介林翔所在的深圳坂田片区同样刚需客聚集,他的感受是,“很不错,个别社区已经恢复到‘715’以前的月成交量了,也没什么市场价的房源可供客户筛选的,每成交一套总价还是创新高。”

并非所有人都如李念他们一般幸运,更多的中介还为开不出单而烦恼。一名南山后海豪宅片区的店东指出,“我的感觉就是,市场不好。从去年12月1日到现在,我们店没有开出一张单。”

后市走向何方?

广州、深圳本轮楼市上行,与宏观环境有着密切的联系。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对21世纪经济报道记者分析称,2020年受到疫情的冲击比较大,市场对楼市有所预期叠加央行表态货币政策不急转弯,都对市场情绪有一定的提振作用。

此番背景下,广深双城成交量创下楼市新高也在意料之中。不过,需要强调的是,广州、深圳目前无论是供应端或者需求端,所面对的微观环境和调控压力全然不同,这也将左右两座城市后续的政策走向。

从供应端来看,广州的供应量向来较为充足。克而瑞的数据显示,2020年,广州共出让经营性用地146宗,同比增长62.22%;获得土地出让金2465亿元,同比上涨46.63%。从商品房供应来看,广州也不存在“库存量低”的情形。

中原地产的数据显示,从整体市场情况来看,2020年12月,广州一手房供应带动库存面积提升至近一年高位;但由于下半年以来整体成交猛增,最新消化周期已降低至7.8个月,广州新房整体呈现“快推快销”状态。

与广州相比,尽管深圳在土地供应端也在持续发力,但受限于实际条件,商品房库存量也常年处于较低的区间。乐有家研究中心监测显示,截止到2020年12月31日,深圳一手住宅库存面积312.8万平方米。当前深圳一手住宅去化周期为6.6个月,仍处于较低水平。

深圳这种“供不应求”的状态将购房者情绪维持在高烧状态,市场也存在浓郁的“炒作”氛围,代持、高杠杆之风依然存在,深圳未来依然可能进一步加码调控。

2020年11月30日,深圳市住房和建设局局长张学凡在接受采访时也表示,针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况,政府部门正在研究综合调控政策,坚决打击市场投机炒作行为。

时至今日,“综合调控政策”是否落地依然不明朗,但深圳对购房资金的管控越趋严格。一名深圳四大行的贷款专员指出,“目前批贷方面的确严格一些,不过如果首套房的首付款不是贷款来的,不会太苛刻。”

中国城市经济专家委员会副主任宋丁也建言,官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,是一种扬汤止沸的办法,深圳的根本是从供给侧加大供应,目前深圳的做法已经看到了这个趋势,深圳在未来的“十四五”期间,土地供应以及相关联的住房供应都会明显拉伸。

深圳市住房和建设局1月11日发布《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》,数据显示,2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

与之相对,广州市场则显得较为理性,李宇嘉指出,广州楼市整体平稳,只是个别区域有点涨,现在不太可能再去出调控政策。广州克而瑞首席分析师肖文晓也认为,“政府已经(对哄抬房价)给了反馈,没有出调控政策的必要。官方要做的就是稳定市场供求关系,防止有关各方过度炒作。”

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