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房企开年密集融资背后:偿债最高峰将至 1.2万亿债务年内到期

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2021年开年伊始,房地产企业在债市密集融资。1月以来,已有超过30家企业披露了发债计划,境内外发债总规模达到千亿量级。

这轮发债虽有着年初“抢跑”的惯性,但两个重要的背景不容忽视。

2020年,针对房地产融资管理的“三条红线”政策,以及银行业房地产贷款集中管理制度先后出台,将在一定程度上限制房企的负债规模。同时,2021年将是房企到期债务规模最大的一年。

贝壳研究院近日发布报告称,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将超过1.2万亿元,同比增长36%,并历史性地突破万亿大关。

“三条红线”叠加偿债压力,将使房企迎来现金流最紧张的时段。受此影响,房企的拿地、投资等运营策略都将有所调整,规模增速也将不可避免地放缓。从更长远的周期来看,行业的发展思路正在逐渐改变。

现金流紧张将成常态

高额度,低利率,美元债为主,成为此轮房企融资的特点。成本方面,绿城集团发行的25亿元5年期公司债,最终票面利率仅为3.92%;越秀金控拟发行的10亿5年期公司债,票面利率询价区间低至3.3%-4.3%。

同期发行的美元债,利率也大多略低于去年。比如,碧桂园拟发行的12亿美元票据,利率最高仅为3.3%。

从发债用途上看,除了补充资金外,借新还旧也是一项重要考量,一些企业将利率较高的旧债,换成相对便宜、周期也更长的新债。

上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,年初虽是房企融资的传统高峰时段,但企业抓住政策窗口期的意图也十分明显。去年以来,房地产金融审慎管理制度初试锋芒,令企业意识到大量举债发展的模式已经很难行得通。尤其是“三条红线”政策,将直接限制企业的负债规模。

但在“三条红线”政策全面实施前,企业仍然可以相对灵活地做债务管理。此轮发债潮的出现,就有在窗口期“闯关”的因素。

实际上,通过债务置换将还债周期延后,也有助于缓解短期偿债压力。贝壳研究院发布的报告显示,2018年以来,房企的偿债规模逐年快速增长。2021年,房企到期债务规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关。

偿债高峰期的到来,是过去的发债节奏所导致。贝壳研究院指出,近五年来,房企债券融资发行周期集中在3-5年。预计未来3-5年后,房企方可实现实质性降速。这期间,企业的现金流将保持紧张状态。

为保持充裕的资金供应,房企设定的年度融资额度通常会高于到期债务规模。但根据前述机构的统计,自2018年以来,两者的差距逐渐缩小。这也意味着,如果不能从销售环节获得资金,房企的现金流将逐渐趋于紧张。

国家信息中心首席经济分析师范剑平在近期的“第十二届地产中国论坛”上也表示,“三条红线”中,对房企影响最大的当属“现金短债比不能小于1倍”一项,该项条款将促使房企保持现金流的充裕。

股权融资比例或提升

自去年房地产金融管理收紧后,房企的自救行动就已展开,具体表现为抓销售、控成本、扩融资。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道表示,公司从去年下半年就着手做债务置换,将一些短债置换成长债,从而缩减短债的规模和比例。今年以来,这项工作仍是公司的一项重点。

与此同时,该企业还在内控中提出一系列更为细化的要求,比如降低“三费”比例、缩减预算、提高销售回款率,等等。

即便如此,这也无法完全保证企业的资金安全。在去年12月的一次内部自测中,该公司仍然踩中了一条“红线”。且根据推演,若将来市场转冷,需要通过促销来补充现金流时,公司旗下的优质项目似乎不足,且企业将面临利润下降的风险。

上海易居房地产研究院指出,短期来看,加快推盘、积极促销和狠抓回款依然是房企工作的重中之重。但长期而言,房企回款能力与自身投资能力、运营能力和产品力息息相关。因此,未来仍是企业内功的比拼。

融资能力同样重要,但多数受访者认为,虽然债务置换正如火如荼,但一旦失去当前的“窗口期”,留给企业的回旋余地似乎并不大。

58安居客房产研究院认为,未来针对房企降负债、降杠杆的要求将会变得更为明确,执行力度也会进一步强化。尤其是针对排名靠前的规模型高负债房企,将成为重点管控对象。

该机构表示,在融资中,由于房企的内外债规模很难再出现明显增长,为保障企业按原有节奏发展,房企会更多谋求股权融资,以保障项目开发建设以及拿地。因此,未来股权融资的比例将出现明显提升。

此外,并购市场也可能逐渐升温,出于降负债和保现金的需要,未来的并购标的也会增多。

但范剑平同时指出,放在宏观经济和整体货币政策的背景下,对房地产金融实施审慎管理的目的是稳定市场,而非打压。从“三条红线”和银行业房地产贷款集中管理制度的具体要求看,未来房地产融资总额度的控制“不算紧张”,货币政策的弹性非常大,在通过长效机制解决楼市炒作问题的同时,对刚需的释放仍会继续支持。

他表示,符合高质量发展的新的货币政策供应趋向,将会在2021年逐步形成。地产行业要慢慢地习惯整个“十四五”时期的发展战略方向,“稳中求进,不急转弯”。

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