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去年房企境内外发债1.21万亿 哪些房企融资超百亿?

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2020年房企经历着不同寻常的考验,上半年因受疫情影响,房企融资环境较上年得到较大改善。但是下半年,面对“三道红线”的融资新规,房企不得不调整债务结构、降杠杆。

整体来看,2020年融资市场呈现回暖的行情。 在境内融资强韧、境外融资低迷,以及融资利率下行的背景下,根据贝壳研究院统计数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约1.21万亿元,规模创历史新高。

2021年,在“三道红线”的压力下,房企主动“降负债”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

融资规模创新高,境内强韧、境外低迷

2020年房地产融资市场较上一年回暖。多家机构的融资数据均佐证了这个市场现状。

根据贝壳研究院统计数据显示,2020年房企境内外债券融资累计约1.21万亿元,规模创历史新高,同比增长3%,但是增幅较2019年收窄10%。

与此同时,根据同策研究院持续监测的数据显示,2020年40家典型房企融资总额为9555.79亿元,同比增长18.95%,融资规模创新高。从发行结构来看,公司债为2603.8亿元,同比下滑12.89%;境内银行贷款为1907.03亿元,同比增长62.31%;而股权融资为1709.23亿元,同比上涨162.79%。

事实上,公司债是房企最重要的融资渠道,但是去年发行规模大幅下滑12.89%,主要是由于美元债规模走低。因为受国外疫情反复,房企海外融资不确定性大大增强。境外债自4月“零发债”后至年末,境外发债规模低位波动。

相比之下,境内融资通道基本通畅,境内银行贷款同比大幅增长62.31%,中期票据、其他债权融资、信托等渠道同比都有不同程度上涨,房企境内融资相对宽松。

贝壳研究院的数据也显示,境内债市表现韧性强较,2020年房企境内融资规模约7613亿元,同比增加21.3%,占比63%。而境外债券规模折合约4519亿元,同比减少18.3%,占比约37%,较2019年下降10个百分点。

值得关注的是,2020年房企的股权融资也出现激增。从同策研究院监测来看,房企股权占全部融资额比例不断上涨,尤其是下半年,为了降低杠杆与负债,房企掀起物业拆分上市的浪潮,仅仅下半年,就有14家房企旗下的物业公司在港交所拆分上市。

此外,房企纷纷引入战略投资者,比如,6月万科引390.4亿元战投、8月恒大引入235亿港元战投。2020年,通过释放股权的方式进行再融资成为房企的新宠。

融资成本走低,资金向头部房企集中

融资成本是房企金融风险的外在反映。“从实际执行情况看,2020年房企融资的难度处于历史最低水平,平均融资成本票面利率集中在4%-5%,低于上年同期的6%-8%。”中原地产首席分析师张大伟表示,尤其是最后几个月美元融资成本明显下调,多家房企在11月赎回了2021年到期的美元债,重新发行成本定价更低的美元债,比如包括旭辉等在内的企业美元融资成本都处于历史低位。

根据同策研究院监测的数据显示,2020年40家典型房企融资最显著的特征就是融资利率下行。而公开披露融资利率的共179笔,其中融资利率在5%以下的共计72笔;融资利率在5%-7%之间的共计65笔;融资利率在7%-10%之间的共计31笔;融资利率在10%以上的共计11笔。相比2019年,2020年房企融到的钱更便宜了。

不过,融资能力强能拿到低利率的房企基本为国企或者央企,其中招商蛇口、万科、金地、保利、滨江集团、金茂、中国海外发展、龙湖发行利率均在5%以下。而招商蛇口融资数量最多,共发行了11笔。

贝壳研究院也认为,2020年全年房企境内外融资票面利率较上一年有所下降,境内平均票面利率达2015年以来低点。不过,境内融资成本因企业性质存在一定结构性差异,2020年全年央企、国企境内平均票面利率为4.08%,非央企、国企性质房企境内平均票面利率为5.51%。

值得关注的是,资金越来越向头部房企集中,同策研究院统计数据显示,40家典型房企中融资规模100亿元以上共25家,100亿元以下共15家。

另外,从贝壳研究院发布的2020年房企融资总额TOP50中可以看到,32家房企融资超过百亿元。恒大以融资592亿元居首位。碧桂园、首开分别以442亿元、307亿元位居第二、三位。

2020年房企融资总额TOP50

数据来源:贝壳研究院根据wind整理  注:受汇率和合并发债统计影响,排行统计存在一定误差,仅供参考。

2021年到期债务将突破万亿,融资压力加剧

“偿债高峰”一直是近两年房地产行业的高频词汇。2021年,房企偿债压力继续攀升。据贝壳研究院数据显示,2020年偿债规模约9154亿,同比增长28.7%,2021年到期债务规模(不含2021年将发行的超短期债券)预计将约为1.25亿元,同比增长36%,历史性突破万亿大关。

考虑到近五年房企债券融资发行周期集中在3-5年。而融资新规也仅对未来房企整体发债增速起到一定的制约效果。在周期性影响下,预计未来3-5年后房企债券融资到期债务方可实现实质性降速,因此,未来几年房企现金流将保持紧张状态。

同策研究院提到,虽然房企融资资源向头部房企集中,但“三道红线”政策是根据房企负债情况分类管理,避免资金流入高负债企业,因此,头部房企反而成为重点关注对象,房企融资趋势也将发生很大变化。

从整体来看,2021年房企规模收缩、严格现金流管理、明股实债将加大管控,而分拆物业上市仍将是适应融资新规的主旋律。2021年1月,荣万家、宋都服务登陆港交所,目前星盛商业管理、雅城、融信服务、中原建业以及禹佳生活服务仍在排队中。而在拆分上市的多元化板块还有大量代建、园林管理公司等待被发掘。

此外,同策研究院预计,2021年海外配股融资比例会持续升高。在房企融资渠道逐渐收紧,以及偿债压力步步紧逼的大环境下,配股已然成为房企融资的重要武器。

在贝壳研究院看来,在防风险的背景下,预计房企债券融资难度将不断升级,2021年在融资新规的影响下,更多房企会主动“降负债”,全年融资规模将保持低位。中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力。

新京报记者 袁秀丽

编辑 武新 校对 李项玲

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