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重点城市宅地或集中出让稳地价 大房企难"通吃" 小房企或"捡漏"

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?本报记者 王丽新

2月24日,青岛自然资源和规划局官网发布《坚决落实上级有关要求部署2021年住宅用地供应工作》公告,要求严格实行住宅用地“两集中”同步公开出让,即集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动,引导市场理性竞争。

一时之间,青岛之外,郑州、天津近期也有相关文件流出,均涉及住宅用地“两集中”出让政策,即以“集中供地”模式出让土地。另据一份内部流出文件显示,按照住宅用地分类调控文件要求,22个重点城市实现“两集中”,2021年发布住宅用地公告不能超过三次。

一位业内人士向《证券日报》记者提供的上述文件显示:对大型房企来说,短期内筹融资难度加大,不能同时参加多地块土地竞争,不能用资金和信息优势“通吃”市场、垄断资源;对中小房企而言则有更多选择余地,可以避开房企直接竞争而获得土地开发机会。

???合理控制土地溢价率?

“这是土地供给端长效机制的重点内容。目前,金融端已经建立了‘三道红线’、‘五类分档’的制度,调控端建立了‘一城一策’,土地端也要建立。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示,土地和金融端建立了,源头上的长效机制就建立了,这对于未来管控房价的意义重大。

“过去,土地供应随机、没有规则,导致供地计划没约束,热点城市供地计划也往往完不成。对于开发商来说,有一宗地挂牌,就去抢,因为不知道未来还有没有地供应,在哪里供应,什么时候供应,是不是自己想要的等。公司为了生存下去、扎根下去,就得去抢地。这就造成了高地价,后面的高房价也难以控制。”李宇嘉向《证券日报》记者直言,有了这个规则,开发商就可以明确知道,未来有几批供地,要供在哪里,是否要去拿。这就如同“三道红线”一样,有了明确的规则,房企就知道可不可以去融资,融资空间还有多大。

“在同一时期组织大量地块集中挂牌出让,对房企的资金会产生一定的分流效果,使得竞拍同地块的房企数量减少,间接降低了土拍的激烈程度,避免出现土拍过热现象,土地的溢价率将会得到有效合理的控制。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示,尤其若是在“北上广深”一线城市以及南京、苏州、杭州等热点二线城市落实这样的供地政策,将能有效降低土拍的热度,有利于土地市场的平稳运行。

陈霄进一步向《证券日报》记者表示,同批土地成交后大概率会存在未来项目集中入市的情况,在供需关系上将会产生一定的影响,对于像深圳、上海等新房供应不足的城市而言,或将能短期内缓解供需失衡的情况,同时,大量项目集中入市也能对房价上涨产生一定的抑制作用,落实了稳地价、稳房价、稳预期的目标。

????考验房企综合“素质”

不过,中原地产首席分析师张大伟则向《证券日报》记者坦言,分拨集中出让住宅用地也可能造成优质土地集中哄抢,龙头房企很可能害怕错过补仓机会而抢地王,非热点地块很可能出现流标。

“当然,中小房企开发商也可能因此而‘捡漏’,变得‘有肉吃’。”上述人士向《证券日报》记者表示,但这其实对房企融资和运营能力提出了更高要求,集中支付土地款之余,还要调整产品供货体系,避免销售节奏被打乱。

“‘两集中’供应住宅用地政策一旦执行,将会加速房企间的分化,资金雄厚的大型房企更具实力参与多宗地块的竞拍,拥有更多的拿地机会,这对于房企的资金状况将会是一个新的挑战。”陈霄向《证券日报》记者表示,在去年“三道红线”新规的加持之下,房企销售回款的任务更加艰巨,对房企销售端来说将面临新的调整。同时,也有利于促进房企谨慎理性拿地。

“无疑,资金实力强的企业仍将获得更多的拿地机会,而资金压力大的企业可能面临更大的冲击,企业分化将进一步加剧。”中指研究院指数事业部研究总监曹晶晶向《证券日报》记者表示,为了更多地参与竞拍,提高拿地成功的概率,企业可采取联合拿地的方式,共担资金压力。

“面对单次大量供地时,在资金有限的情况下如何做取舍,需要企业对城市发展趋势及板块价值进行科学研判,若集中跟进多个地块,也需要投拓人员更加高效的分析能力。”中指研究院向《证券日报》记者指出,另一方面,22城多为房企的战略布局城市,假设这些城市的供地节奏趋同,房企若要获得更高的投资回报率,则需要对不同区域及城市的潜力、市场周期进行精准研判。

“整体来看,22城集中供地的政策若真正落地实施,将会对行业和房企带来深刻影响,可以有效地抑制地价走高,对于房企的资金能力以及运营能力提出更高的要求。”陈霄向《证券日报》记者表示,房企需要加速战略调整,保证现金流充足,同时提升产品力,才能在激烈的市场竞争中脱颖而出。

(编辑 张明富 上官梦露)

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