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楼市稳中回暖 一线城市房价继续领涨

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尽管楼市“小阳春”端倪已现,但在楼市调控的“护航”下,无论是房价还是交易量,都不会有大幅波动。这种“市场升温、房价可控”的局面,有赖于政策的及时和有效。

房地产市场是最先从新冠疫情恢复的行业之一。

3月15日,国家统计局发布今年1-2月房地产市场相关数据,以及70城房价数据。今年前两个月,商品房销售面积17363万平方米,同比增长1.05倍;商品房销售额19151亿元,增长1.33倍。即使与疫情前的2019年同期相比,涨幅也分别达到23.1%和49.6%。

在疫情、调控的叠加影响下,去年以来,房地产市场经历了“过山车”般的跌宕行情:年初大幅下滑,二季度逐渐回暖,三季度进入调整期,年末继续升温。进入2021年,市场延续了升温的势头,并刺激房价出现上涨。

今年2月,全国70个大中城市中,新房价格上涨的城市有56个,二手房价格上涨的城市为55个,数量创下去年以来的月度新高。其中,一线城市延续了领涨的势头,但涨幅已经有所放缓。

这种“市场升温、房价可控”的局面,有赖于政策的及时和有效。今年以来,中央和各地的楼市调控政策继续保持高频率,房价上涨较快的一线城市,更是遭遇了严厉打击。今年政府工作报告提出“解决好大城市住房突出问题”,在切中当下市场热点的同时,似乎也奠定了今年的楼市基调:政策和市场的博弈将贯穿始终。

东部地区“一枝独秀”

今年2月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,二手住宅销售价格环比上涨1.1%。同期,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨0.4%。35个三线城市新房价格环比上涨0.3%,二手房销售价格环比上涨0.2%。

自去年10月以来,在70个大中城市中,一线城市的平均房价一直保持“领涨”局面。

今年2月,北京、上海、广州和深圳的二手房价格分别上涨1.2%、1.3%、1.0%和0.9%,甚至占据二手房涨幅榜的前四名。

分析人士认为,一线城市房价领涨,体现出楼市的结构性变化。即随着棚改的“退潮”,三四线楼市出现阶段性降温,一二线城市的价值凸显。在去年货币政策一度保持宽松的情况下,一线城市重新成为市场热点,交易的升温,也逐渐体现到房价表现上。

在此之前,这些城市的房价经历了长期的“横盘”。

21世纪经济报道记者在北京潘家园区域调研发现,最近三四年来,该区域的二手房价格基本维持稳定状态。去年年末,随着该区域的交易明显升温,房价出现上涨局面,交易周期也有所缩短。但直到最近,一些房源的销售价格仍未能超过2017年的高点。

过去几年,一线城市因遭遇严厉的政策调控,需求萎缩,房地产一度进入买方市场,房价则维持相对稳定。到2020年,在疫情纾困带来的宽松货币政策刺激下,市场预期生变,包括一线城市在内,楼市整体交易快速升温。

2020年,全国商品房销售面积增速为2.6%,销售额增速则达到8.7%,除部分城市外,丝毫看不出疫情的直接影响。2021年前两个月,商品房交易继续维持高增长。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为,受“就地过年”的倡议影响,多数售楼处春节不打烊,促进部分购房需求提前释放。这也使得今年的楼市交易数据颇为乐观。

具体表现为,东部地区成为交易量涨幅最大的地区,市场表现“一枝独秀”。而由于“返乡置业”受到影响,中部、西部和东北地区的交易量增幅,均低于全国均值。

事实上,在疫情暴发一年后,房地产是恢复最快的行业之一。今年前两月,全国房地产开发投资同比增长38.3%,高于全国固定资产投资35.0%的增速。同期,拿地和施工等数据表现向好,房企的资金状况也大为改善。

“稳定”仍是主旋律

尽管部分区域存在异动,但政策的应对同样快速而精准。

去年12月召开的中央经济工作会议上,首次提出“解决好大城市住房突出问题”。今年1月下旬,住建部副部长倪虹带队赴上海、深圳进行调研督导。2月,倪虹带队到北京调研会商房地产调控工作。3月初,倪虹带队赴杭州、无锡调研督导。

今年的政府工作报告,在强调“房住不炒”“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的同时,再度提及“解决好大城市住房突出问题”。

期间,不少“大城市”密集出台政策,对楼市进行调控。假离婚、经营贷、租赁市场乱象是调控的重点领域。到3月,热点城市进一步升级对经营贷、消费贷等信贷资金的监管,避免其进入房地产。

这些政策的效果已经开始体现。今年2月,一线城市的新房和二手房价格平均涨幅都出现了回落,二线城市的房价涨幅,也由上月的扩大,转为持平。

在多数分析人士看来,正如近期的政策密集出台,由于平衡被打破,政策与市场的博弈开始出现,并有可能贯穿全年。

北京某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,对于企业而言,更大的挑战正在降临。“三条红线”政策的出现,将使房企告别以往的“高负债—高增长”模式,更注重财务的安全与稳健。这既迫使房企“去杠杆化”,也有助于市场维持平稳。

他表示,从近期发布的房企年报会陆续看出,负债率、现金流都会有所改善,但规模增速将不可避免地下降。且当该政策作为长效机制持续施行时,市场供给端就会逐渐趋于稳定,金融风险也会变得可控。

对于未来的市场走势,多数机构认为,稳定仍将是主旋律。尽管楼市“小阳春”端倪已现,但在楼市调控的“护航”下,无论是房价还是交易量,都不会有大幅波动。

国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长刘爱华3月15日也表示,今年政府工作报告对解决好大城市的住房突出问题,完善住房市场体系、保障体系都进行了安排和部署。各地区各部门也按照因城施策的原则和要求,坚持问题导向,根据各地房地产市场不同的表现,及时采取各项调控措施,切实加强住房政策和人口、土地、金融政策的协同,相信在坚持房子是用来住的、不是用来炒的大原则指引下,房地产市场有条件、有基础进一步持续健康发展。

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