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"大城市"调控路径隐现:一线城市密集出手后 二线城市开始“接棒”

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据不完全统计,近两周来,至少有8个大城市出台了楼市调控措施,其中,上海的调控频次最为密集。从政策内容上看,既有对需求的管控,也有在供给端的发力。

3月16日,为进一步规范房地产市场秩序,促进西安市房地产市场平稳健康发展,按照中央“房住不炒”的定位精神,西安市住房和城乡建设局颁布了《关于进一步规范房地产市场秩序有关问题的通知》,强调加强购房资格核验、加强购房资金核验、规范商品房销售秩序、规范存量房交易秩序、规范涉房信息发布行为和加大检查监督力度等。

根据国家统计局的数据,今年2月,西安新房价格环比上涨0.8%,二手房价格环比上涨0.9%,涨幅位居70个大中城市前列。

此前3月5日发布的政府工作报告指出,今年要“解决好大城市住房突出问题”。这是继去年年末的中央经济工作会议之后,监管层再度做出这一表态。“大城市”的住房问题,由此正式作为一项调控内容被提出。

据不完全统计,近两周来,至少有8个大城市出台了楼市调控措施,其中,上海的调控频次最为密集。从政策内容上看,既有对需求的管控,也有在供给端的发力。

此轮大城市密集调控,既是监管层的政策要求,也契合了当下的市场热点。从调控路径上看,在一线城市率先出台政策后,二线城市已有“接棒”势头,这也反映出当下市场热点的传导路径。

供需两端双双发力

在西安之前,已有不少大城市对楼市实施调控。3月11日,合肥市住房保障和房产管理局、市场监督管理局联合召开房企、经纪机构约谈会,要求各房企及经纪机构不得捆绑搭售、价外加价,认真贯彻中央“房住不炒”政策,落实市委市政府“遏制扰乱房地产市场乱象”的决策部署,共同维护市场秩序。

北京于3月12日发布征求意见稿,拟调整购买二手房提取公积金条件,对其中的审核更为严格。郑州也于3月8日发文,拟适当延长申请公积金贷款的缴存时限,同时调整最高贷款比例。大连则宣布,将个人住房公积金贷款信息纳入人民银行征信系统。

此外,南京于3月10日发文,继续强调严禁“商改住”。青岛则在3月15日颁布文件,继续放宽落户限制。

上海是近期调控政策出台最密集的城市。3月12日消息,人民银行上海总部印发《2021年上海信贷政策指引》,要求加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性。切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

3月16日,上海公布了教改政策,将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。此举被认为可以平抑学区房的炒作热度。

此前的3月初,为进一步规范房地产市场秩序,上海市房管、市场监管和城管执法等部门联合执法,查处了一批违法违规案件,并通报6起典型案例。3月5日,闵行区房管局召开2021年闵行区住房租赁工作会议,要求各经纪机构积极落实各项备案制度和房源信息报送制度,做好经营主体和房源信息的管理。

除了在需求端严防资金违规进入房地产外,一些城市还在供给端发力。比如,为增加市场供应,上海近期对一批新建商品房集中完成价格备案,涉及33个项目,累计超过1万套住房。

北京也在今年的土地供应计划中,增加了租赁住房用地的供应。具体而言,北京今年计划安排租赁住宅用地300公顷,其中集体土地租赁住房、公租房各150公顷,较2020年分别增加100公顷、70公顷。

二线城市“接棒”

大城市住房问题的出现,有一个重要背景,即在2020年货币政策宽松背景下,资金不可避免地外溢到房地产市场。其中,在广大三四线城市因棚改退潮而逐渐失去吸引力的情况下,大城市成为资金趋之若鹜的“高点”。

一线城市更是其中的热点。根据国家统计局的数据,在70个大中城市中,自去年第四季度以来,一线城市的平均房价涨幅一直保持领先。

此轮大城市的调控节奏开始提速,起点也是一线城市。

上海通过“沪十条”的发布打响了2021年楼市调控“第一枪”,此后又以几乎“一天一新政”的节奏,堵住了假离婚、赠与房产等小漏洞,给予炒房客以沉重打击。北京、广州、深圳也通过各种“打补丁”的方式,对楼市进行调控。

一线城市启动的调控政策,效果已经开始显现。今年2月,4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.5%,涨幅比1月回落0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨1.1%,涨幅回落0.2个百分点。

但与此同时,部分二线城市的房价出现升温势头。“市场热度由一线城市向二线城市传递的迹象开始出现。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道记者表示,今年2月,二线城市中的西安、合肥、成都等城市新房、二手房房价环比涨幅均在前十名,市场温度较高。随着一线城市调控的效果逐步显现,资金有可能转战重点二线城市。

许小乐认为,预计这种传导还将继续。3月以来,北京、上海等二手房成交量已有所下降,景气指数保持高位回调。但西安、合肥等二线城市景气度提高,市场预期增强,叠加3月刚需及学区需求季节性释放,或将带动局部二线城市市场升温,房价存上涨压力。

这也意味着,二线城市陆续启动调控政策,既是监管层对“大城市”住房问题的政策要求,也契合了当下的市场热点。

事实上,从住建部的督导路线上,不难看出这种趋势。1月下旬至2月,住建部副部长倪虹已带队先后在上海、深圳、北京等城市调研督导。3月初,督导组奔赴杭州、无锡。

多数分析人士认为,由于部分区域市场仍有较强的升温动力,预计大城市调控的势头还将继续。随着楼市热点的转移,二线城市将成为下一轮的调控重点。此外,核心都市圈内的部分中小城市,楼市调控也有望升温。

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