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商品房增设房价上限 楼市还会有阳春吗?

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不只是限竞房,商品房也将设定价格上限了!

3月12日,北京市住建委在其网站上发布了《北京持续推进住房供给侧结构性改革,2021年精准施策再加力》的新闻,明确表示“将房价引导前置到土地出让环节”,研定各地块房价上限,并在土地出让环节告知竞买人,竞买人须签署房价知悉承诺书。这也是北京首次制度化地对纯商品房住宅用地未来售价进行限制。

结合近期部分大城市政策密集出台的事件,业内人士认为,今年全面解决大城市住房问题的调控大幕正式拉开。北京近期动作频频,通过严查经营贷、信用贷,为住宅用地带上紧箍咒等方式一再加码调控,就是为了稳房价、防止市场过热。

对于接下来的楼市表现,不少业内分析师、中介经纪人都表示,前期的成交量已经让需求释放出来,加上政府严格调控,北京市场或许难再现抢房、排队这样的“小阳春”高潮。

商品房售价也被戴上“紧箍咒”

2021年的树村地块原本是最可能复制去年分钟寺“三兄弟”热况的。但一纸暂停出让公告,让开发商眼中倾力必争的树村地块前景变得扑朔迷离。

3月12日北京住建委最新发布的新闻公告,更是直接为树村地块,以及之后更多类似的热点地块戴上了“紧箍咒”。

这份最新文件明确表示,北京要强化“房地联动、一地一策”机制,根据不同地块的具体情况,设定不同的土地竞买或房屋销售条件,如设定地价上限,竞政府共有产权份额。竞建高品质住宅、竞建人才公租房等等,将房地产调控落实落细到每个地块,并不断丰富和完善政策工具箱。

这意味着包括树村在内的热点地块,都可能通过引入共有产权房等多种方式,在土地出让的前置段,就为市场降温。

紧箍咒的威力还不局限于此。文件最后直接点睛表示,“将房价引导前置到土地出让环节,以土地基准地价为基础、结合各区域市场情况进行测算。住建、规自部门、区政府和专家组成联席会,共同研定各地块房价上限,并在土地出让环节告知竞买人,竞买人须签署房价知悉承诺书。“

官方对此调整的定调是“通过打通地价和房价,实现联动引导,遏制非理性拿地行为,坚决稳地价、稳房价、稳预期。“

疯狂竞地价,赌预期以后可能真的是玩命了。一位50强房企的拿地负责人告诉北青-北京头条记者,多年来,北京的纯商品房一直有隐性限价的措施,但大多是从预售证价格审批上进行限制,可以说是行业的潜规则。但这次,将这个潜规则制度化、标准化,在土拍阶段就告诉企业未来价格的上限,并要求签署房价知悉承诺书。这样严厉的限制是十分罕见的。考虑到热点地块,潜力巨大的地块除了限价以外,还可能会引入共有产权房,企业自持面积等等要求,实际上进一步加大了地块的开发难度、压缩了企业的盈利预期。从这一点说,以后的土拍市场中,房企们玩命似地举牌竞地的场面恐怕越来越少了。

另一名业内人士认为,北京在牛年开工后一再加码调控,并且都是在房价没有大涨,热点土地没有点燃市场热情的情况下,预防性地加码,表现的就是“房住不炒”坚决态度,以防止各类涨价预期传递到销售端口,以此稳定房价、抑制市场过热。

对比春节前 市场已在降温

政策的加码让3月的春风更加难以吹拂楼市了。

截止3月15日,半个月时间里仅有4个新房项目获批入市。甚至不及一、二月份淡季推盘的供应量。新增供应的明显缩水将在未来的成交金额和成交套数上有更明显直观的体现。

事实上,今年春节前后的市场热度明显高于往年,不少需求在年底年初那阵得到释放,到了3月反而出现了降温的征兆。

数据显示,在“就地过年”的影响下,今年1-2月,北京多个豪宅项目集中签约,中海甲叁號院、合生·金茂东叁金茂府、首创禧瑞都、懋源夏家璟岳、颐和金茂府、融创香山壹号院等11个项目成交均价超过10万元/平方米。

但其实北京楼市的热度已经有所下降。据诸葛找房数据研究中心监测数据:2月份北京二手房网签13965套。明显低于1月份二手房17513套的成交 ,更是低于2020年12月份20944套的二手房网签量。虽然同比成交仍明显上涨,但环比却呈现出冲高回落的态势。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析称,在2020年第四季度,北京买房与看房人数井喷,到今年1月,部分区域的价格有所上行,致使一些购房者再次出现观望情绪。北京楼市表现稳定,购房人加杠杆难度大,这种情况下,市场不太可能出现持续“高温”。

小阳春是否会出现?

分析人士指出,政策补丁接连出台表明楼市交易价格将以稳定为主,趋于理性。但目前,价格趋势尚有待考量;交易量已经是下来不少了。

以二手房为例,在近日的走访中,北青-北京头条记者看到,在一些热门小区,虽不时有房产经纪人带着客户四处看房,三三两两出入各个楼栋。

但对于接下来的市场表现,经纪人普遍的态度都较为保守。德胜片区的经纪人蒋丽(化名)称,政策部门一再发声要严格调控,3月份的房地产市场或许不会很热,而是维持正常水平。蒋丽称一二月份,德胜的成交比较火爆,成交量一直在增加,一部分购房需求提前释放,小阳春的表现或许相对一般。

诚然,不管后续市场走势如何,北京已经率先表现出了抑制房价上涨的态度,一方面封堵炒房资金通过经营贷、抵押贷、信用贷等流入楼市;另一方面,在土地市场出台制度化的新规,抑制开发商竞拍热情,为预期熄火。这都表明了监管层对于楼市调控的坚决态度。

分析人士就认为,在信贷不支持,管住资金违规进入楼市的前提下,未来土地预期又被戴上紧箍咒,今年北京楼市的小阳春恐怕不会像以往那么火爆了。

文/李桁

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