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成都出台楼市调控"16条":人房比超3倍楼盘限售5年 二手房设成交参考价 法拍房纳入限购限售

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◎成都将增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量将增长20%以上。

◎严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为。

每经记者 陈利    每经编辑 魏文艺

3月22日,成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》),从强化住宅用地供应管理、深化房价地价联动机制、加大住房保障力度、加强住房交易管理、严格金融审慎监管、加强市场秩序监管、落实调控主体责任等7个方面提出了16条具体措施。

根据《通知》,成都“人房比”超3倍楼盘限售期限由3年延长至5年,建立二手住房成交参考价格发布机制,将“法拍房”纳入限购限售。《通知》自印发之日起执行。

人房比超3倍楼盘限售5年

早在2020年9月14日,成都市便出台《关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知》(成办发〔2020〕83号),其中规定:“加强热点楼盘销售方案审核,合理确定房源和认购人数比例,优先保障无房居民家庭购房需求”。成都市住建局、市司法局《关于完善商品住房公证摇号排序选房有关规定的补充通知》(成住建发〔2020〕398号)规定“登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的,全部房源仅向已报名登记的无房居民家庭及棚改货币化安置住户销售”。

为了坚持“房住不炒”的定位,坚决打击炒房行为,切实解决无房家庭的居住问题,《通知》将购买此类商品住房的限售期限由原来的3年延长为5年。

本《通知》发布之日起领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按本规定执行,本《通知》发布之前已领取预售许可证(现售备案意见书)的项目按原政策执行。

二手住房将有成交参考价

近期,成都市部分区域二手住房市场出现挂牌价格混乱、哄抬房价、部分业主“抱团涨价”等扰乱市场秩序的行为,为提高二手住房信息透明度、促进理性交易,借鉴深圳等城市的做法,根据《通知》,成都拟建立二手住房成交参考价格发布机制。

此外,还将采取以下措施进一步规范二手住房交易行为。一是加强对二手住房挂牌价格的管控,要求经纪机构不得受理及对外发布明显高于所在楼盘合理成交价格的挂牌价格,社会化网络信息平台要配合做好技术管控;二是先期重点对热点片区、热点楼盘的二手住房实际成交价格进行梳理,逐步形成区域网格化的二手住房参考价格,定期在官方网站、微信公众号及“成都住房租赁交易服务平台”发布,用于指导二手房市场买卖、加强二手房交易管理。

将“法拍房”纳入限购限售

值得一提的是,近期部分不法中介机构利用成都市“法拍房”未纳入限购限售范围进行恶意炒作,个人当事人虚构债权债务纠纷通过诉讼取得住房等现象时有发生,变相规避限购政策。

为此,《通知》要求,依据合同约定方式通过诉讼仲裁方式取得成都市住房的主体,以及通过司法拍卖、变卖等取得成都市住房的主体,均应当符合成都市住房限购、限售政策的规定。

在司法拍卖的实践中,竞买人应对自身是否符合本市住房限购政策承担相应后果,一旦司法拍卖成交裁定文书下达,竞买人因不符合本市住房限购政策不能过户,须自行承担毁拍的法律后果。本《通知》实施前,已进入司法拍卖竞价环节的,仍按原政策执行。

将法拍房等纳入限售管理是指,按照《成都市人民政府办公厅关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(成办发〔2018〕17号)规定,“在全市范围内新购买的商品住房或二手住房,须取得不动产权证满3年后方可转让”,其中“转让”的方式包括买卖、赠与、以房抵债、互换等。

同时,为了进一步规范司法处置和股权转让取得的开发项目的开发销售行为,对通过司法拍卖、股权转让等方式取得的在建商品住房项目,《通知》规定:一是受让人应当履行原国土出让合同以及项目履约协议等约定的义务,如规划条件、自持物业、配建公共设施等;二是严格执行限购、限售以及商品住房价格指导等调控要求。

今年宅地供量增长将超20%

根据《通知》,成都将增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量将增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%。同时单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

同时,中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。此外还将加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与成都市土地竞拍。

为有效防范房地产市场风险,确保完成“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标,《通知》要求,中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让,坚决遏制房价过快上涨。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。

在加大住房保障力度方面,成都将采取公租房实物保障和货币补贴并举,实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。同时,采取共有产权、优惠出售等多种方式,全面保障人才安居需求;加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度,完善长租房政策,促进职住平衡,解决好新市民、青年人的住房问题。

调整差别化住房信贷政策

在严格金融审慎监管方面,《通知》称,人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过,调整成都市差别化住房信贷政策。

具体包括,居民家庭名下在成都市无住房且无住房贷款记录的,最低首付款比例为30%;居民家庭名下在成都市无住房但有已结清住房贷款记录的,或名下在成都市拥有1套住房但无住房贷款记录的,或名下在在都市拥有1套住房但住房贷款已结清的,购买普通住房的最低首付比例为40%,购买非普通住房的最低首付比例为50%。

同时,督促银行业机构切实加强个人贷款资金的用途管理,坚守“房住不炒”的定位,防止个人贷款市场乱象消弭房地产调控政策效果,积极稳妥促进房地产市场平稳健康发展。

在加强市场秩序监管方面,《通知》明确,成都将加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

此外,为了防范商品房项目停工停建风险,保障购房人的合法权益,成都市商品房预售资金监管工作应严格执行《成都市商品房预售款监管办法》(成办发〔2020〕101号)的规定,开发企业、住建部门和商业银行切实履行预售资金监管责任,严格工程建设进度预售资金支付节点管控,有力保障预售商品房工程建设。

附:成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》全文

各有关单位:

为坚决贯彻落实党中央、国务院“房住不炒”决策部署,促进我市房地产市场平稳健康发展,持续保持生活成本竞争力,建设高品质生活宜居地,增强居民幸福感和获得感,现将有关事项通知如下。

一、强化住宅用地供应管理

1. 增加住宅用地供应,2021年度全市住宅用地供应总量增长20%以上,占经营性用地比例不低于65%,单列租赁住房用地计划,保障性住房用地“应保尽保”。

2. 中心城区商品住宅用地严格实行集中公告、集中出让,合理制定土地出让方案,坚决遏制非理性拿地,切实稳定地价和市场预期。

3. 加强土地竞买主体资格审查,超出房地产开发企业“三道红线”、存在重大失信行为的竞买人,不得参与我市土地竞拍。

二、深化房价地价联动机制

4. 中心城区商品住宅用地全面实施“限房价、定品质、竞地价”出让。竞买人在参与商品住宅用地竞拍前,应签署知晓出让地块房价地价品质联动要求以及理性竞价的承诺书,承诺书纳入土地出让合同。

三、加大住房保障力度

5. 采取公租房实物保障和货币补贴并举,实现城镇户籍的住房和收入“双困”家庭“应保尽保”。

6. 采取共有产权、优惠出售等多种方式,全面保障人才安居需求。

7. 加大产业功能区租赁住房等配套住房的建设力度,完善长租房政策,促进职住平衡,解决好新市民、青年人的住房问题。

四、加强住房交易管理

8. 登记购房人数在当期准售房源数3倍及以上的项目,所购商品住房限售期限由3年延长到5年。

9. 依据合同约定方式取得本市住房的主体,以及通过司法拍卖、变卖等取得本市住房的主体,均应当符合本市住房限购、限售政策的规定。

10. 通过司法处置和股权转让取得的开发项目的受让人,应按照原土地出让合同和履约协议约定开发条件进行开发,并按照调控要求销售住房。

11. 建立二手住房成交参考价格发布机制。

12. 加强预售资金监管,保障购房人合法权益。

五、严格金融审慎监管

13. 人民银行成都分行指导四川省市场利率定价自律机制研究并决议通过,调整成都市差别化住房信贷政策。

14. 银行业金融机构要严格落实房地产贷款各项管理要求。加强个人住房贷款管理,严格审查贷款人个人信息的真实性,切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场。

六、加强市场秩序监管

15. 加强对房地产开发企业、中介机构、网络平台、自媒体及个人等各类市场主体的监管。严厉打击恶意炒作、发布虚假广告、借名买房、哄抬房价、捂盘惜售、诱导规避调控政策等违法违规行为,涉嫌犯罪的,移交司法机关依法处理。

七、落实调控主体责任

16. 各区(市)县政府和相关部门要增进联动协调和信息共享,加强市场监管监测和舆论宣传引导,强化政策执行力,确保市委市政府的决策部署落实到位。

本通知自印发之日起执行。

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