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谁为炒房客打开了经营贷“潘多拉魔盒”

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有购房资格,但缺少购房资金,怎么办?

银行、资金中介、房产中介提供的服务可谓“面面俱到”,总能为投机者“排忧解难”。

经营贷利率下行

2020年以来,经营贷违规流入楼市的现象明显抬头。在上海、广州、深圳等城市,出现了不少“过桥融资、全款买房、套取经营贷、还掉过桥融资”的案例。

经营贷是以中小企业主或个体工商户为服务对象的融资产品。借款人可以通过房产抵押等担保方式从银行获得用于企业经营的贷款。办理经营贷后,在授信额度内,企业主可以随借随用,便于企业资金周转。作为扶持中小企业发展的金融产品,经营贷已存在多年,为何这两年出现异化,成为楼市过热的推手?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为原因有三:一是经营贷贷款利率下行,已经低于房贷利率,出现明显倒挂;二是贷款期限拉长,出现循环放贷、先息后本、到期续贷等免资金过桥现象;三是贷款额度提升,从此前的房产评估值的五成,提升到七至九成。

“去年以来,我已经收到3家银行发来的可办理房产抵押贷的信息。年化利率约3.8%,不仅远低于二套房贷款利率,甚至低于首套房贷款利率,而且能拿到房屋总价七成的贷款额度。我原来只有四五成自有资金,不够支付二套房首付款,但用经营贷只要付三成首付,相当于降低了首付款。”一位上海的企业经营者说,“这种情况下,如果我要买二套房,肯定会用经营贷,不会用房贷。”

利率下行后,经营贷不仅降低了融资成本,还变相破解了限贷政策中的贷款比例限制。

因此,不少中介向炒房者鼓吹用经营贷买房的“理念”,并提供买卖企业的中介服务。在沪深等地,购房者只需花几千元就能通过中介购买一个成立一年以上的公司,只要购房者名列公司前三大股东,且名下有房产,就能以房产为抵押物,向银行申请经营贷。

在深圳炒房的魏女士,2020年4月,在中介的怂恿下,找小额贷款公司垫资463万元,买下了位于深圳热点片区的一套总价728万元的房子。她特地通过中介花7000多元买了一家公司,“就是为了搞经营贷,这里面还包含给这家公司做账一年的费用”。但当月,经营贷违规流入楼市被媒体曝光,随后银行收紧放贷政策,要求房产过户满6个月后才能申请办理经营贷。小额贷款公司年化24%的高额利息榨干了魏女士,致其资金链断裂。最终这套房子于2020年12月被法院拍卖。

经营贷加大炒房资金“杠杆”

经营贷流入楼市,加大了炒房资金“杠杆”。这种“火上浇油”的行为,削弱了楼市调控的效力。

2020年4月,监管部门就已发声,严禁通过消费贷、经营贷违规“输血”房地产。当时也确实有像魏女士这样的一波炒房客因收紧经营贷而遭遇资金困境,铩羽而归。然而,这一年来,经营贷并未销声匿迹,甚至有愈演愈烈之势。

2021年以来,一场针对违规挪用“经营贷”炒房的围剿在多个热点城市展开。北京、杭州等城市明确表态严防经营贷流入楼市,上海、广州、深圳等城市加大挪用经营贷查处力度。

中国人民银行广州分行和广东银保监局公布的数据显示,经排查,截至3月16日,发现广东辖内(不含深圳)银行机构涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元、920户。

深圳银保监局、中国人民银行深圳市中心支行3月18日通报经营贷专项核查结果:已提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。

上海银保监局表示,上海地区135家商业银行已经完成个人住房信贷管理专项自查工作,存在贷款资金用途违规,部分个人消费贷、经营贷资金流入房地产市场。目前,相关银行已针对自查发现的问题制定了整改方案,如对违规贷款进行收回或制定清收计划,对各项检查发现的信贷资金问题建台账、列清单,明确整改措施、责任人和完成时限。

经营贷出现房地产中介身影

值得注意的是,已发现的违规行为中,有相当部分的贷款出现了房地产中介机构、小额贷款公司等“包装”助推的身影,涉嫌违规的操作方式包括通过中介机构过桥垫资套取经营贷置换个人住房按揭贷款、经过转手多次后挪用个人经营性贷款用于购房首付款等。

李宇嘉说,目前,市场上有大量的资金中介,他们对接银行资金,并通过微信群、房屋管家、自媒体、小贷公司、理财公司、咨询公司等形式来牵线搭桥开展业务,多数没有固定的办公场所。

深圳银保监局通报了一起违规案例。平安银行深圳分行的客户钟某于2020年3月16日通过全款一次性付清方式购买房产,次日设立企业,持股100%,持有房产刚满六个月即向平安银行深圳分行申请房抵经营贷,贷款金额226万元,资金受托支付至张某在农业银行的个人账户。当日,张某向刘某等16人合计支付资金217万元,其中支付至刘某178.77万元,经核实为代钟某购买某住宅楼尾款。深圳市Z房地产经纪有限公司为钟某购房、成立企业、贷款咨询等环节提供“一条龙”服务。

出现这类问题的根本原因在于,银行对经营性贷款借款人主体资质审核不严,未穿透式核查贷款资金流向。

在银行审核不严的默许下,在资金中介、房产中介的推波助澜下,投资者获得了低成本的炒房资金。

实际上,除了经营贷违规流入楼市外,在贷款环节还存在诸多“传统套路”,比如通过做高房屋评估价提高贷款额度(高评高贷)、虚开银行流水证明、虚开收入证明、修复不良征信记录等与贷款相关的各个环节,花几千元就能通过中介办成。

归根结底,贷款环节是否出现乱象取决于银行是否有加强审核的动力,是否也想在楼市上套利。复旦大学管理学院副教授刘明宇认为,其背后深层次的原因是利率非市场化。银行向中小微企业包括个体消费群体开展经营贷、消费贷业务的风险较高,监管资金流向的成本也较高,需要对应较高的市场利率。但为了支持实体经济的发展,这类贷款的利率较低。他建议尽量通过市场化的手段来引导金融资源的配置,避免金融资源在不同层次的金融群体中形成套利空间。

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