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沪上新政频出“劝退”炒房团 二手房学区房现降温苗头

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??本报记者 施露

房住不炒大背景下,进入2021年,一线核心城市房价逐渐进入平稳阶段。

中国指数研究院数据显示,今年1月,上海新房成交均价为59983元/平米,2月份新房成交均价为54801元/平米,环比回落8%。而相比去年1月,上海新房成交均价为54366元/平米,去年2月为60154元/平米,环比上涨10%。

“现在上海二手房自从新政出来后,公司名义买房对于大多数人而言根本不可能,很大一部分打算置换的刚需客户被限购,目前交易已经有所降温。尤其是中考新政出台后,上海知名双学区房梅园小区降价明显。”链家上海一位中介人士对《证券日报》记者称。

保障刚需新政频出劝退“炒房团”

上海新房市场的平稳,主要由于新政的推出。

2021年3月3日晚间,上海市房屋管理局发布一则《关于进一步加强本市房地产市场管理的通知》。要求进一步加强土地市场和商品住房市场管理,着力稳地价、稳房价、稳预期。

《通知》主要包括强化住宅用地供应管理;深化完善房价地价联动机制;严格新建商品住房价格备案管理;强化商品住房交易管理;进一步加强房地产中介管理;严格规范企业购买商品住房;实施住房限售,对按照优先购房政策购买的新建商品住房限售5年。

其中对房价影响最大的是新房限售5年。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《证券日报》记者称:“这一点其实是配合了此前的积分购房等政策。此前积分购房客观上使得一些购房者获得优先购房权。此次上海充分考虑到此类购房的实际情况,通过限售,进一步限制此类住房的炒作,也同时可以使得相关楼盘进一步降温。”

除了限售外,上海楼市曾在2月份出台了一系列针对新房的摇号政策,即上海楼市调控“沪十条”。“沪十条”要求新开盘房源全部采用计分制,优先满足“无房家庭”自住购房需求。购房人在认购后,将综合家庭、户籍、拥有的住房状况、5年内在沪购房记录以及在沪缴纳社保五大因素,拥有一个分数;再按照摇号人数比房源多30%的原则,按计分高低排序,选取进入公证摇号选房的人员名单。

上海本地某房企一位不愿具名的人士对《证券日报》记者称:“新房限售政策和积分摇号直接导致新房和二手房市场价格倒挂,因为限售和积分政策双管齐下后,满足新房购买条件的人大大减少,尤其炒房团直接被拒绝出门外,多数炒房团手上拥有多套房子,积分及持有需求收到新政挤压严重,现在买新房摇到号就是赚到,因为新房价格比二手房便宜很多,对刚需家庭来说是保障。”

“上海的新房都是摇号且靠抢的,不用担心卖不出去,主要因为上海人口流动性大,户籍开放后满足购房条件的人群不断增加,这些人的需求都摆在那里。不仅仅是上海,环沪的新房也相对比较好卖。”沪上另一家房企内部人士对《证券日报》记者评价道。

交易降温上海学区房降价苗头初现

2020年,上海学区房在“公民同招”“民办摇号”的政策出台后,经历了一波“魔幻”上涨。学区房沪浦东“老破小”公房小区——梅园的房价从10万元/平方米附近,涨至25万元/平方米,涨幅超过100%。

2021年3月16日,上海教委发布了中考改革的新政。此次新政提出了“名额分配综合评价录取”制度。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类,合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。这也意味着,每一所不挑生源地初中原则上都能拿到市优质高中分配下来的名额,能最大限度地保证校校之间的平等。

随后,“老破小”梅园的房价又开启一波“魔幻”下跌,有网友称新政公布前房产评估430万,新政后房价评估一夜下降了60万,变成了370万。

对于二手房及学区房价格趋势,分析人士表示,优质初中学区房的含金量降低,同时也会传导至优质小学的学区房。不过,上海一中介人士对《证券日报》记者称:“目前来看,去年涨上天的二手住宅今年至今还保持着企稳,目前正值楼市小阳春,交易量不会差。另外对一些刚需且有上学需求的家庭而言,受新房摇号政策的影响,新房不太容易获得资格,二手房成为他们的首选,尤其是改善家庭,所以二手房短期内也不会大跌,去年涨幅较高的学区房可能略有回落。”

除上海出台新房限售等政策外,深圳、杭州等地楼市限购从严,一大批购房者一夜之间失去购房资格。深圳二手房开始采取指导价放贷,政策满月后,据中原地产深圳数据显示,龙华地区二手房挂牌价下降近10%。

?“三道红线”约束下房企追求平稳发展

新房摇号、限售及一系列政策的出台,堵住“炒房”漏洞。而随着房企“三道红线”指标出台,一些房地产企业也开始在利润和规模之中做挣扎。

各项指标在“三道红线”徘徊的沪上大型房企绿地控股,今年年初开始在降负债上发力。截至今年2月底,绿地控股在稳健应对春节前后付款高峰的同时,顺利实现现金短债比超过1,“一条红线”提前“转绿”达标,比原计划整整提前了一个多季度;有息负债总额再度下降60亿元。

自去年推进去杠杆计划以来,绿地控股累计较高点已下降超过500亿元;净负债率、剔除预售款后的资产负债率等指标也延续了持续回落态势。

“事实上这就是选择了放弃规模保利润,降低负债,这两者要平衡挺难的,但是对于那些三条线都不踩的房企而言,规模也变得尤为重要。”一位沪上房地产分析师对《证券日报》记者评价道。

与绿地控股不同,一些拥有商业的房企则相对低调沉稳。“政策调控的目的是保持房地产市场的平稳发展,于房企而言,顺应政策导向、积极主动调整,增强经营风险防范意识,能够促进企业更持久、稳健的发展。公司在保持房地产开发规模之际,会将重点转到提升运营水平、提高经营质量上来,同时在商业地产、商业运营上保持快速发展,从而实现公司整体的持续发展。”沪上另一位10强房企内部人士对《证券日报》记者称。

(编辑 上官梦露)

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