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北京首批集中供地起价超1035亿元 限制条件多 "地王"将难再现

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本报记者 王丽新

3月31日晚间,北京市发布今年的集中供地计划,以及首批30宗挂牌土地的详细信息。按照计划,2021年,北京市将于3月、7月左右、11月左右分三批次发布商品住宅用地出让公告。其中,首批挂牌的30宗土地,总用地面积约169万平方米,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超1035.81亿元。

“此次集中供地在区域供应结构均衡化发展、土地供应规模及土地出让方式上都作出了综合性考量,真正落地实施‘房地联动’、‘一地一策’机制,从供、销两端实现联动引导,将在一定程度上遏制非理性拿地行为。”中指研究院北京公司研究副总监李益峰向《证券日报》记者表示,户型限制也适当作出了调整,将“套型面积”调整为“套内面积”,为房企户型设计灵活度、住宅品质提升方面预留了合理空间,在“重调控”、“强保障”和“稳品质”上寻求了一定的平衡。

值得一提的是,有业内人士分析,这批土地呈现了五大特点,分别为以五环外居多、限竞房减少、限制条件多、整体规模不减以及项目有望在年内入市。

在规模上,首批30宗土地的用地面积约169万平方米。如果后续两个批次的规模大致相当的话,今年北京合计供应的土地面积将超过500万平方米。虽然略低于去年的734.78万平方米,但相较于北京新房市场的需求而言,仍是较高水平。且最终形成的住房供应规模将取决于容积率及套内面积限制,实际能解决的住房人口并不少,加上后两批供地量,预计今年的宅地块供应量将高于去年。

在位置上,以五环外居多,位于五环内的仅有4宗,合计住宅建面约45万平方米,均未设定特殊限制,为炙手可热的纯商品住宅用地。但从区域分布看,“城六区”占比仍然接近半数,其中朝阳区有10宗,总建筑规模近百万平方米,为供地规模最大的区域。

“此次集中供应是呼应土地精准分类调控,集中性推出优质地块,促使开发商理性拿地,结合自身的财务状况谨慎拿地。”诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱向《证券日报》记者表示,一方面缩小了优质地块的竞争,有利于房地产市场的稳定发展;另一方面,本次供应的地块区位相对优越,也弥补了北京主城区内新房项目稀缺的局面。

在限制条件方面,在首批供应的30宗土地中,不受限制的纯商品房地块仅有9宗。其余21宗地块均设置了土地的上限价格,在此基础上,有6宗土地需竞报政府持有商品住宅产权份额,即将建设成“共有产权住房”;13宗土地竞报“公共租赁住房”面积。此外,还有13宗土地执行“套内70/90”政策。不难看出限制条件很多。

对此,李益峰向《证券日报》记者表示,此次集中供地综合运用了设定地价上限、竞政府共有产权份额、竞建高品质住宅、竞建人才公租房、竞企业自持房屋比例等一系列土地出让方式,落实“稳地价、稳房价、稳预期”,标志着北京房地产行业调控向精细化管控向纵深发展,将对土地市场和商品房市场将产生深远影响。

更重要的是,首批30宗土地均未明确设置“限房价、竞地价”的要求,说明限竞房的供应规模有大幅下降的势头。2018年、2019年限竞房集中供应的盛况(一度占北京新房供应的半数以上),暂时不会再出现,现有限竞房项目的去化压力有所减轻。但考虑到北京的限价政策没有根本放松,预计未来的房价很难大幅上升。

“北京土地市场不可能出现地王了,30宗地块在竞拍阶段都做了特殊要求,按照地块位置优质程度,竞拍阶段的调控严格程度依次递增。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,北京在土地供应阶段已经开始执行“个性化”调控了,低溢价率可能是很长一段时间的主旋律。

此外,首批集中出让的地块,将于4月末开始接受网上报价,5月8日正式出让。按照目前新项目5个月到9个月的开盘周期推算,首批供应地块最快在今年第四季度就能入市。

(编辑 孙倩)

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