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"三道红线""两个集中"改变游戏规则 未来房企要赚"老实"钱

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文/羊城晚报记者 梁栋贤

3月,房地产市场度过了上市房企2020年业绩发布高峰期,羊城晚报记者从年报数据中发现,房地产市场迎来了新的转变:努力去杠杆、降负债,成了上市房企的终极目标;而城市更新、物业服务与多元化发展则是房企2021年重点发展的新方向。

“三道红线”是否达标成热点提问

房地产市场的新转变,源于房地产信贷和土地管理政策的加强。

2020年8月,中国银行业监督委员会提出“房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、房企净负债率不得大于100%、房企现金短债比小于1”三个指标(俗称“三道红线”),根据达标情况不同,房企从差到好被划分为红、橙、黄、绿四档,相应地可得到从“有息负债不得增加”到“有息负债规模年增速最高15%”的不同待遇。

当时,不少知名房企被划入“橙档”(两个指标超标),有的甚至被列入“红档”(三个指标全部不达标),让各房企对财务数据管理空前重视,往日高杠杆、高周转的“双高”运营模式被舍弃,在今年陆续公布的2020年年报里,关于“三道红线”是否达标的问题,几乎成了所有房企的必答题。

这一轮政策还是双管齐下,除了金融层面的“三道红线”,各地还纷纷推出了土地层面的“两个集中”(即集中发布宅地的出让公告,并集中组织出让活动)。今年3月26日,广州市规划和自然资源局公布首批集中供地清单,成为首个跟进政策的一线城市。土地的集中推出,减少了房企拿到土地后马上抵押再继续拿地的可能性,被视为严控高杠杆的另一法宝。

“三道红线”“两个集中”的推出,让不少房地产专家感慨——市场的游戏规则变了。

城市更新受越来越多房企关注

游戏规则改变,导致房企策略转变:去杠杆、降负债成为房企的主旋律;城市更新被越来越多房企在年报中提及,甚至成为其中浓墨重彩的一章;在继续关注房地产主业的同时,不少房企积极发展“副业”,医疗、教育、文旅、科技等行业纷纷进入上市房企的战略版图中。

为什么城市更新受越来越多上市房企关注?从某房企的年报可以发现,在不少同行业绩上涨的同时,这家广泛布局三线及以下城市的上市房企,全年收入、净利润以及可动用现金余额全面下滑。

越来越多房企的业务布局不再是全面铺开,而是集中于特定城市群,如粤港澳大湾区、长三角,或者是一、二线城市。广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文认为,未来五年,房企要获得更大规模、更高业绩增长,必须在中心城市和大都市圈布局更多项目。一、二线城市城市化进程快、建成区多,房企在这些城市要获得长足的发展,城市更新必须被重视起来。

未来要靠老老实实的劳动赚钱

此外,值得关注的是,即使是业绩录得增长的企业,利润率也普遍出现下滑。

对此,万科集团董事会主席郁亮表示,以前房地产行业利润率高,一是可以通过囤积土地,赚土地增值的钱;二是可以通过高杠杆借贷,赚金融的钱;如今“三道红线”与“两个集中”政策出台,增加了融资成本和囤地成本,让房地产行业告别了金融与土地的高溢价,回归到社会实业的平均利润水平。

“房地产主业会越来越像制造业,物业管理会越来越像服务业;未来,房地产行业就是要靠老老实实的劳动赚钱。”郁亮说。

一方面节流,控制好自身的财务数据;另一方面开源,利用手上的资源(如闲置物业等)发展更多赚钱的“副业”,将是当下更多房企争取新一年累累硕果的普遍选择。

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