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住宅用地供应“大开闸” 意在为“高烧”楼市降温

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本报记者 昌校宇

为有效缓解住房供需矛盾以及为“高烧”楼市降温,加大住宅用地的供应力度成为近来多地楼市调控政策的“座上宾”。

例如,为满足居民刚需和改善型住房需求,稳定市场预期,3月30日,合肥市自然资源和规划局公布《合肥市2021年度国有建设用地供应计划(市本级)》显示,今年合肥市区住宅用地计划供应660公顷,其中居住用地供应计划为600公顷,占计划总量的22.78%;租赁住房用地(单列)供应计划为60公顷。

3月31日,北京市发布今年的集中供地计划,以及首批30宗挂牌土地的详细信息。首批挂牌的30宗土地,总用地面积约169万平方米,建筑规模约345万平方米,挂牌总价超1035.81亿元。按照计划,北京市还将于7月份左右、11月份左右发布第二批、第三批商品住宅用地出让公告。

同日,苏州市自然资源和规划局发布《苏州市2021年度国有建设用地和住宅用地供应计划》显示,苏州市区(含吴江)2021年度国有建设用地供应计划总量为2231.7公顷,其中住宅用地供应计划为615.2公顷,占计划总量的27.6%(其中租赁住房用地55.9公顷,商品房用地460.8公顷,其他用地98.5顷)。

谈及增加住房用地供应规模对楼市降温的意义,中航证券首席经济学家董忠云对《证券日报》记者表示,供给与需求决定价格,楼市调控要稳定房价,就要同步从供给与需求两端着手,促进供需平衡。虽能通过阶段性抑制需求来引导房价,但需求往往不会消失而只是延后集中释放,届时可能造成房价的快速拉升。因此,一方面需要通过货币政策与楼市调控的结合来限制投机性购房,突出房屋的居住属性;另一方面,要积极增加土地供给,满足合理的居住需求。只有供需两端共同发力,才能促进楼市供需结构的持续改善。

据Wind数据整理,2017年以来,我国100大中城市供应土地规划建筑面积逐年提升,对应到房价表现上,百城住宅价格指数同比涨幅显著放缓,波动性也明显减小。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受《证券日报》记者采访时分析称,首先,从总量上增加住宅用地供应进而增加新房市场供应量,旨在解决因供需不平衡带来的房价上涨过快,以及引发的一系列市场不规范行为。

“近日,多地出台调控政策,都在政策中明确提出增加年内土地市场供应量,此举一方面缓解热点城市土地市场供应不足的情况,减少因竞价带来的土地价格上涨;另一方面为新房市场储备供应量,预计明年起新增供应量开始逐渐入市,将有利于缓解新房市场供需矛盾,从而稳定价格,为楼市降温。”潘浩说。

其次,集中供地政策的推出旨在“减少土地公开出让过程中关联信息不充分带来的对市场预期的影响,纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题,防止市场主体由于不掌握重要关联信息带来的竞争”,此举重点在于稳定预期和减少竞价带来的市场热度非理性上升,从而起到稳定地价和房价价格的作用。

那么,该如何让土地供应政策更好地落实,以助楼市真正回归理性?潘浩给出的答案是“需关注三大方面。”

他进一步解释道:第一,土地供应量的调整可看成是市场调节长效机制的一种,其对土地市场的调节作用尚需时日来验证,对于新房市场的影响更需较长期才能见效,因此需要对所在城市的土地和新房市场过热问题的特征有清晰的认知,同时对于土地市场和新房市场之间的联动关系有较好的把握,从而有的放矢的制定因城施策的政策。第二,土地市场供应结构的调整为调节市场热度的重要方面,需重点把握和调整,将有利于帮助市场预期回归理性。第三,政策执行力度和规范度是此轮政策落地的关键,如集中供地政策的核心在于解决“土地公开出让过程中关联信息不充分”的问题,相关部门能否有效落实,做到信息完全公开和平等,将直接影响政策落地的效果。

在董忠云看来,首先,应进一步规范和优化土地出让制度和相关程序,加强对土地用途的监管。其次,要继续落实“人地挂钩”政策,各地方政府应对本地人口结构、人员流动情况加强监测与预测,结合人口与产业发展情况,合理制定并及时调整土地供应规划,减少土地闲置和浪费,提高土地利用率。

(编辑 上官梦露)

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