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合肥学区房涨价复盘:供需错位下的追涨热潮

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4月8日,住房和城乡建设部副部长倪虹约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人,再次提出“房住不炒”,强调城市主体责任,并重申“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)的调控目标。

被约谈的五个城市中,合肥一直备受关注。

过去几个月来,合肥因房价上涨过快、炒作氛围浓厚而备受关注。其中,学区房的价格水平和涨势最为惊人。在政务区,一些优质学区房价格在短短几个月间上涨了近50%。

4月5日,合肥发布调控楼市的“皖八条”,除在供需两端分别进行调整外,还涉及对学位政策的调整,合肥甚至还对热点学区的二手房实施了定向限购措施。综观近期出台调控政策的城市,对学区房的下手力度尚无出其右者。

作为一个中部省会城市,合肥楼市为何突发异动?21世纪经济报道记者调查获悉,在学区房的“冰山一角”下,合肥楼市已长期出现供应不足的局面。这一局面不仅难以满足消费者不断增长的需求,也成为滋生恐慌情绪的温床。

被伤害的刚需

如果站在春节的节点,合肥楼市的升温显得早有端倪。合肥某房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示,合肥楼市从去年下半年就明显升温,春节前,很多项目的来访量和蓄客情况仍然很大,再加上就地过年政策,房企普遍预期春节楼市会好于往年,于是加大了供货量。

这种准备也收到了效果。数据显示,今年春节期间的2月11日-2月18日,合肥市区共计成交637套房源。与疫情前的2019年春节相比,增长了124%。

合肥被视为安徽省的“单核”城市,对周边区域有着较强的虹吸效应。春节过后,一些开发商开始涨价,并调整买房条件。比如,正荣集团旗下的北城正荣府项目,就将高层住宅的最低首付提高至30%,洋房最低首付提至35%。但尽管如此,仍然供不应求。

3月5日,合肥牛年首场土拍举行,8宗地块吸引了近百家房企争抢,并以72.2亿元的价格全部竞出。土拍颇为激烈,在经开区一宗地块的拍卖中,买家以自持5万平米的创纪录面积竞得。

此后两天是周末,一些感受到市场热度的项目开始有所动作。3月6日和7日两天,至少有6个楼盘调整销售策略,涉及上调价格、提高首付、取消优惠措施等。

此时既是传统“小阳春”的开端,又恰逢学位房的购房周期,新房的热度很快蔓延至二手房市场。在滨湖、政务、高新等热点片区,二手房价格明显上涨,学区房更是引领着涨价序列。政务区的一些优质学区房,价格一度涨到了6万元 / 平方米,比去年同期提高了50%。

由于价格较高,学区房的升温又反过来刺激市场,并加剧追涨情绪。

这时的合肥楼市,炒作氛围和恐慌情绪都已较为浓厚。官方数据显示,3月合肥市区共网签住宅5327套,环比上涨30%,同比上涨24.1%。在交易端,大量资金进入楼市,捂盘惜售、“炒房号”的情况开始出现,新房项目涨价已是普遍现象,部分二手房小区也有业主联合涨价。有网友呼吁,“把合肥还给刚需”。

根据国家统计局的数据,今年2月,合肥新建商品住宅价格环比上涨0.6%,二手房价格环比上涨0.8%,涨幅在70大中城市中排名前列。

库存告急

按照多数从业者的观点,合肥楼市非理性升温的根结,在于库存的大量消耗。“大部分开发商的存货都不多,有些开发商手上只有一两个项目,所以会倾向于要利润。”前述房企人士表示。

2020年下半年,从疫情中恢复的合肥楼市出现快速升温,并将全年的交易规模推向新的高度。合肥市住房保障和房产管理局发布的数据显示,去年合肥新建商品住宅销售备案135305套,销售备案面积1519.01万平方米,同比增长31.3%;二手住宅成交83344套,成交面积783.31万平方米,同比增长6.67%。

由于销售旺盛,合肥全市商品住宅库存去化周期持续下降。官方的数据显示,截至去年年底,合肥商品住宅库存去化周期为7.29个月。

民间机构的数据更加令人担忧。上海易居研究院指出,截至今年2月底,合肥的新建商品住宅去化周期仅有2.8个月,在全国100个热点城市中,仅高于浙江湖州。

过去几年来,合肥的土地供应相对平稳,但规模并不大,去年的成交宗数和面积更是达到过去5年来的新低。在区域分布上,新增供应主要集中在主城区以外的区域,而非核心区。比如,2020年滨湖区仅仅出让了2宗地块,政务区则已“断供”多年。这也使得作为教育高地的滨湖、政务两区,目前的有效库存还不到8000套,与庞大的市场需求相比,显得严重不足。

这也被认为是合肥学区房价格快速上涨的内在因素。

事实上,供应不足带来的恐慌情绪与炒作氛围,从去年四季度就开始出现。考虑到合肥房价已维持了3年多的平稳,一些购房者认为,随着上海、南京、苏州等长三角城市房价上涨,合肥有可能紧随其后,并进入一个新的上涨周期。在供应端,一些房企和二手房业主也意识到市场的回暖和供应的稀缺,并一度提高价格。

为遏制市场非理性升温,今年1月下旬,合肥市多部门联合发文,规范房地产市场秩序,打击哄抬房价等行为。其中指出“个别小区业主擅自成立所谓‘房价指导委员会’,并通过微信群等社交平台发布集体涨价言论,涉嫌恶意炒作房价。”

整治过后

合肥在4月5日发布的通知,除了祭出核心区限购、价格限制、住房贷款管理、打击乱象等常规手段外,还对学区房施以重手。其中强调,在执行合肥市现行义务教育招生入学政策基础上,实行同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位。

此外,政策还对庐阳、蜀山、经开三区的17个学区实施“定向限购”。

这些政策的效果可谓立竿见影。贝壳研究院指出,政策出台后的一周(4月6日-4月11日),合肥二手住宅成交量仍有小幅上涨,但成交均价16596元/平方米,环比下降5.6%。其中,限购区域均价下降8.7%,非限购区域上涨0.6%。具体而言,政策出台后,有需求的购房者看房积极性提高,但供需双方对价格的预期已经下降,且购房者开始由限购区转向非限购区。

在庐阳、蜀山、经开三区的限购区域,即上述三区等优质学区,二手房成交均价更是明显下降。其中,庐阳区的限购区域,二手房成交均价为19589元 / 平方米,比政策出台前的一周下降了29.2%。蜀山区和经开区的限购区域,均价分别下降了12.7%和7.4%。

该机构指出:“新政首周市场表现初步显现了调控效果,市场偏向回归理性,新增客源和带看量增长势头均有所放缓,卖家预期下降。”

上海易居研究院智库中心总监严跃进向记者表示,由于政策精准,合肥楼市有望在短期内逐渐恢复理性。但从中长期来看,合肥仍需进一步加大供应,才能从根本上缓解供需压力,从而平抑房价。

据悉,安徽省已于今年3月发布了《关于做好2021年住宅用地供应分类调控有关工作的通知》,并将合肥纳入了“两集中”供地之列。分析人士认为,若上半年能完成首批土地的供应,将有助于缓解合肥楼市的供需压力,并缓解市场的紧张情绪。

“皖八条”中也提到,合肥将在近年居住用地平均供应量的基础上增长10%,确保全市不少于9000亩,并单列租赁住房用地900亩。

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