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深圳一季度新房成交达近11年同期最高 写字楼吸纳量创历年首季新高

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◎一季度未批售项目叠加二季度的超量供应计划,4月深圳新房市场或将再迎住宅成交爆发期。

◎中短期内深圳写字楼供应放量为市场带来压力,但长期来看前景仍然值得期待。

每经记者 甄素静 每经编辑 魏文艺

今年一季度,深圳新房和写字楼市场均表现亮眼。

受二手房指导价和银行贷款政策等因素影响,购房需求转移至新房市场,一季度深圳新房成交备案量超1.7万套,达2010年以来同期最高位。

与此同时,写字楼市场延续了去年下半年积极复苏的良好态势,整体表现良好。据多家机构统计,随着企业租赁需求逐渐复苏且强劲,今年一季度深圳甲级写字楼吸纳量创新高,但空置率仍位居一线城市榜首。

新房成交量:达到近11年同期最高

2021年以来,深圳密集发布房地产市场调控政策,时至今日,深圳调控严格级别处于全国前列。

特别是年前发布的二手房成交参考价及贷款政策的调整,使得市场观望者增多,购房需求转移至新房市场,新房成交金额在第一季度创下历史新高。

据美联物全国研究中心统计,一季度深圳新房住宅成交备案量超1.7万套,成为2010年以来同期最高位;共网签17095套一手住宅,较去年四季度上升5.3%,同比去年一季度大幅上升151.6%。

季内购房需求受春节及周期性因素影响较小,依旧保持旺盛。据第一太平戴维斯统计,一季度深圳一手住宅销售市场成交量为174.8万平方米,环比下降4.2%,但较疫情前的2019年同期高118.5%。

供应方面,第一太平戴维斯统计显示,一季度受春节假期影响,深圳一手住宅销售市场供应量约79.5万平方米,环比下降73.7%,但较疫情前的2019年同期高8.3%。其中南山区供应量最高,共释放27.4万平方米。值得一提的是,一季度深圳核心区域的一手住宅合计供应面积高于新兴区域。

虽然部分区域供应量在一季度创下新高,但总体来看市场结构仍需调整。中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为,深圳住宅市场长期处于供不应求的状态,居住用地和用房供应十分有限,未来深圳政策倾向减少商业用地比例,增加居住及配套用地比例,鼓励已批商务公寓项目转为可售型人才房。

价格方面也有所提升,一季度深圳住宅成交均价约每平方米58832元,成交金额创下1028.5亿元的新高。这是由于多个核心区域的新项目综合品质较优,预售价较高,从而推动成交均价结构性环比上升6.6%。约半数新项目依然备受欢迎,并录得100%认购率。

值得注意的是,一季度深圳一手住宅成交金额创下新高,是在市场未完全放量供应下取得的。据中原地产深圳研究院统计,深圳住建局2021年1月份发布的一季度计划预售的商品房中,共有20个住宅项目入市,但12个商品房项目未能取得预售入市,除了1个商务公寓项目,其他都是住宅,这些项目有望在4月份入市,

由于二手市场观望情绪浓厚,短期内新房仍旧是购房者关注的焦点。据深圳住建局披露,二季度深圳计划入市的商品住宅及商务公寓项目达36个,预计供应房源面积为141.51万平方米,共计15318套。其中住宅123.98万平方米,12728套,占比达83%;商务公寓17.53万平方米,2590套。

由此可见,一季度未批售项目叠加二季度的超量供应计划,4月深圳新房市场或将再迎住宅成交爆发期。

甲级写字楼:吸纳量创历年首季新高

从供应和需求端来看,深圳商业地产市场活跃度持续回升。据第一太平戴维斯数据,2021年第一季度,深圳有6个项目入市,合计甲级写字楼面积约40.6万平方米。其中,南山区占新增供应量的74.1%,全市甲级写字楼市场总存量环比扩容4.9%至871.2万平方米。

以价换量策略在市场上成效愈发显著,租金持续下行,刺激需求加速释放。第一太平戴维斯数据统计显示,一季度深圳甲级写字楼租赁问询量及拜访量显著上升,净吸纳量因此打破历年的首季记录,达28.3万平方米。

也正因此,即便在第一季度高量新增供应的背景下,深圳写字楼平均空置率得以维稳,环比仅上升0.1个百分点,录得28.0%。

由于统计口径不同,机构间数据略略有差异,不过整体来看,均是市场向好的预期。世邦魏理仕发布的报告统计显示,一季度深圳共3个甲级写字楼项目入市,总计供应超30万平方米,且新项目租赁表现良好,个别项目得益于良好的预租,入市入驻率高达50%。整体市场净吸纳量继续保持高位,单季录得25.2万平方米,同比增长3倍有余。

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭丽萍在回答《每日经济新闻》记者提问时表示,吸纳量显著提升,与科技、金融类企业需求来源有关,且租赁需求九成来自内资企业,如某领军企业租赁近3万平方米,选择在科技属性较强的后海、蛇口片区进行扩租。同时,本季也录得了多个在线教育公司的升级搬迁需求。金融租户需求继续位列第二,占比为33.7%,以传统金融为主,主要来自于银行、证券和保险。

“一季度市场表现好过预期,新增吸纳占新增供应的70%以上,但以价换量已成为多数深圳写字楼业主吸客的长期策略之一。”第一太平深圳公司董事总经理吴睿表示,业主所提供优惠的灵活幅度与租户资质正相关,今年第一季度深圳甲级写字楼租金指数仍保持下行趋势,环比微降0.5%,同比下降5.2%,平均租金为每平方米每月184.7元。

根据项目建设进度,二季度预计深圳全市可入伙的甲级写字楼体量约41万平方米。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端指出,中短期内深圳写字楼供应放量为市场带来压力,但长期来看前景仍然值得期待。二季度随着标杆项目去化压力的缓解,租金有望回调。而在供应集中的新兴商务区,新项目难以实现较高的租金水平,进而对全市平均租金带来影响。

(镁刻地产原创,喜欢请关注微信号meikedichan)

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