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典型房企销售目标"踩刹车":规模增速普降 "绿档"目标更高

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根据“三条红线”的要求,“绿档”房企的目标增速较高,“红档”“橙档”则趋于保守。

在政策、市场等多重因素的影响下,房地产企业正逐渐告别以往的高歌猛进,转而趋于稳健,甚至保守。

最近,房企陆续发布2020年年报并公布2021年的业绩目标。根据中房网的统计,2021年,44家房企销售目标增长率均值为11.85%。与2020年14.40%的平均增长率相比,减少了2.55个百分点。且从最近四年房企销售目标平均增长率来看,呈现逐年下滑的态势。

分类看,中小房企仍然有着较强的规模诉求,头部企业则相对稳健。根据“三条红线”的要求,“绿档”房企的目标增速较高,“红档”“橙档”则趋于保守。

过去多年来,追求规模增长一直是房地产业的主旋律。去年年中,旨在对有息负债进行量化管理的“三条红线”政策出台,房企使用资金杠杆受到限制,仅靠自有资金和土地储备来实现规模的大幅增长,已经很难做到。

分析人士认为,随着市场红利的消退和调控的常态化,房地产业的“高杠杆—高增长”模式正逐渐失效,行业正进入低速增长时代。

头部房企更谨慎

据中房网统计,2018年至2021年,典型房企的年度销售目标平均增幅分别为49.04%、17.77%、14.4%和11.85%,呈逐年下降的趋势,说明企业对市场的判断愈加谨慎。

从实际完成情况看,过去三年来,由于整体市场交易保持在较高的规模上,大多数房企都能完成销售计划。但到2020年,随着疫情暴发和“三条红线”政策等出台,仍有部分房企未能完成销售目标,比如,富力、融创都距离年度销售目标差之毫厘,远洋、中海等大型房企也未能完成。

2021年,房企对市场的态度更加谨慎。在已经发布销售目标的房企中,最“激进”的是合生创展,合生为今年定下了500亿元的目标,比去年的实际销售规模增长近四成。

分析人士认为,由于合生的基数低、土储规模大,在市场不发生较大波动的前提下,完成这一目标并不难。

与合生类似,2021年销售目标增幅较大的企业,规模往往偏小。与大型房企相比,更容易实现增速的提升。银城国际控股的销售目标为300亿元,比去年的实际销售额增长了三成。花样年、朗诗等不足千亿的企业,今年规模增长目标都在20%以上。

头部房企对待规模的态度相对谨慎。近几年来,万科、恒大、碧桂园的销售目标增幅很少超过20%,甚至经常低至个位数。

万科近些年很少对外公布销售目标,公司的实际销售增长率也很少超过15%,保持稳定增长。2021年,万科提出了7900亿元的销售目标,比去年实际销售规模增长12%,万科同时还提出回款率95%的要求。

恒大今年的销售目标为7500亿元,增幅仅为3.71%,继续维持个位数增长;碧桂园的权益销售金额目标为6240亿元,增幅同样不到10%。

与中小企业相比,大型房企的基数较大,要实现规模的高速增长颇有难度。但仍有部分巨头试图维持一定的速度。招商蛇口今年的销售目标为3300亿元,比去年的实际规模增长18.87%。在这一规模的房企中,已属“高增长”之列。

“红线”的羁绊

多年前,招商与万科、保利、金地一同占据中国房企第一军团。此后公司一度掉队,但通过整合深圳蛇口工业区的土地资源,再度获得发展潜力。财经评论员严跃进向21世纪经济报道表示,招商蛇口制定了较高的增长目标,说明公司仍有“弯道超车”的追求。与此同时,招商蛇口还有另外两个优势:庞大的土地储备,良好的财务指标。

截至2020年末,招商蛇口的资产负债率(剔除预收款)58.84%,净负债率28.81%,现金短债比1.23。位于“三条红线”中的绿档。按照监管政策,今年招商蛇口的有息负债规模最多可增长15%。

据悉,房企对销售目标的设定,与公司的发展战略、货值规模、资金实力等有关。但随着“三条红线”政策的出台,房企的资金状况被分档管理,很难再借助高负债获得高增长。同时,由于监管部门要求企业提交表外负债情况,以往将大量债务做到表外的做法,也将有所收敛。

事实上,“三条红线”政策在很大程度上影响了房企的规模增长预期。按照规定,红橙黄绿四个档位的房企,有息负债规模增幅上限分别为0、5%、10%、15%四档。若“踩线”情况较为严重,房企的借贷规模将受到限制,自然很难实现高速增长。

梳理房企的销售目标发现,“绿档”房企设定的销售目标增长率,总体要高于其他档位的房企。比如,位于“绿档”的宝龙地产,今年的销售目标为1050亿元,比去年的实际销售规模增长28.8%;同样位于“绿档”的龙湖,今年的销售目标为3100亿元,增长14.6%。在其所处的规模水平上,二者的增长目标都较高。

相比之下,踩中全部三条红线、位于“红档”的首开,今年的销售目标设定为1100亿元,仅比去年的实际销售金额增长25亿元。

还有一些房企设定的销售目标较为保守,甚至低于去年的实际销售额。滨江集团的销售目标为1200亿元,与去年1350亿元的销售额相比,下降了11.11%。港资房企九龙仓也较为保守,在连续两年下调销售目标后,今年维持在150亿元的水平,与去年持平。

严跃进表示,随着市场红利的消退和调控的常态化,房地产业正进入低速增长时代。与规模诉求相比,财务安全的重要性大大提升,这也将倒逼房企在管理、产品等方面进行精进。与此同时,行业格局也会进一步固化,马太效应显著,中小房企弯道超车的难度也将越来越大。

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