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首轮集中供地下拿地逻辑生变:转向下沉市场 没有绝对赢家

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2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元,同比下降23%。

“这个集中供地,是真的难搞。最近天天加班。”林瑧告诉21世纪经济报道记者,他是一家TOP10房企的投资拓展部人士,因为集中供地的新规来得突然,他还在找他的工作节奏。

“集中供地”政策源于2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布,今年22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政。所谓“两集中”,第一是集中发布出让公告,原则上发布出让公告全年不得超过3次;第二是集中组织出让活动。

随后,土地供应“两集中”在全国陆续落地,房企的拿地逻辑也由此发生了根本性的改变。公开市场虽还是主战场,但不再占据核心地位,更多的房企转向了其他多元化的渠道:城市更新、产业勾地的地位被提升,而不在22座热点城市之外的领域,也等着房企们去攻占。

尽管此前业界普遍认为,集中供地之后,具有融资优势的龙头房企将成为大赢家,但在接受21世纪经济报道记者采访的多名头部房企人士看来,这种定论也不尽然,原因在于,尽管资金成本低,产品力也较强,但他们的灵活性可能不及术有专攻的中型房企,再者,短时间要筹措巨额的保证金,即便是龙头房企也并非易事。土地市场的运作逻辑,再度被重构了。

土地供应“两集中”之后

土地集中供应之后,投资口、融资口的人士对现有局面的感受最为真切。

李立在一家TOP30房企的投资部工作。从土地“两集中”政策在各地落地之后,他的工作量瞬间上升了两三倍。“我们要对资金进行提前安排,对地块也有选择性地挑选,虽然实质上跟之前的供地模式没有实质性区别,但大量的土地集中在短时间内出让,这工作强度还是提高了不少。”

他所在的房企,在去年“三道红线”的压力下降低了投资额,许多投拓口的人员也逐渐离职,“最高峰的时候一个月走了七八个人,现在人也没多少了,工作量就上去了。我们以前可能就是一个人负责两三块地的测算,这会每人手上至少都是七八块的。”

投资口的人忙着测算土地,融资口的人忙着到处筹钱。

一位TOP5房企的财务部人士陈书告诉21世纪经济报道记者:“最近看了几块地都不错,但我们现在资金也不宽裕,只要能够借钱我们都聊聊。现在有些愿意借给我们钱的,成本都高于‘内部红线’了,但没办法,其他的地方都快找不到钱了,最后集团还是特批了。”

拿地、融资两者都是房企的命脉。倘若没有提高资金的使用效率,都可能打破系统的平衡,这对于资金链紧张的房企影响尤为显著。“资金压力大,天然测算就落后于人,需要在成本或者售价方面进行突破,不然很难提高自己的出价能力。”陈书说。

在很多业界观察者看来,土地供应“两集中”之后,具有资金优势的龙头房企优势会更显著。就像招商蛇口董事总经理蒋铁峰就公开表示,22个城市集中供地后,企业会面临土地集中上市的情况,这要求企业有大量的资金去购买土地,“这对我们这种资金成本低,资金实力雄厚的企业来说是一个机会。”

但真正落地之后,各方的感受并非如此。林瑧就指出,“这不算一个利好。如果按照零散供地的话,在较长的周期中,龙头房企强大的资金实力可以参与到大部分竞争力,但集中供地他们也拿不出来这么多资金的。”

一个可以观察到的现实是,从融资端来看,今年前三个月,房企融资额度都有所下滑,资金面依然趋紧,TOP10房企亦是如此。据贝壳研究院数据,2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元,同比下降23%;其中TOP31-TOP50的房企下降幅度最大,同比减少62.06%,其次是TOP10的房企,降幅为57.71%。

拿地渠道的下沉和变更

在土地供应“两集中”之后,投拓口人士成为被调侃最多的群体,似乎他们一年就工作三个月,其他时间都“没事干”,但真实情况绝对并非如此。

李立很严肃地告诉21世纪经济报道记者,他们公司的策略是,在公开市场之外他们还会转向更多的三四线城市,“其他时间我们应该会把视野拓宽一点,看看三四线城市有没有收并购的机会,绝不是守株待兔。”

事实上,龙头房企的拿地逻辑早已经悄然生变,城市更新、轨道物业以及产业勾地被写进了许多房企的拿地计划中,只不过公开市场的土地供应新政加速了他们的进化。

以万科、中海以及招商蛇口等一众过去在公开市场所向披靡的房企为例,从他们近期的动作来看,求变之心强烈。2021年4月19日,招商蛇口在官方公众号上发布公告,是一则与城市更新有关的招聘计划。

招商蛇口称已将城市更新确定为房地产2.0时代发展的重要抓手,也将在30座城市招聘与此相关的岗位,包括广州、宁波、厦门等城市。

万科董事会主席郁亮此前也公开表示,随着中国城市化进入第二个发展阶段,建设世界级的都市圈,将成为中国下一轮增长的核心驱动力,像TOD、城市更新、大型复杂项目等,都成为未来城市的必备元素。

过往看万科这一类房企,它们的显著优势事实上并不在于城市更新或者其他大型复杂项目的处理之上。这类项目不比公开市场拿到的净地,推进起来十分繁琐,万科们过往相关的经验较少,能不能适应这种逻辑的转变也成为投资者以及业界最为关注的地方。

一名深耕深圳城市更新领域的人士在接受21世纪经济报道记者采访时称,以他观察到的例子来看,龙头房企们在城市更新领域目前还“不太能够被看好”。他认为,城市更新是“细活”,其中有很多的门道,深圳本地也有房企已经十分成熟也深谙谈判的秘籍,更知道其中的坑。

但龙头房企过去涉猎甚少,也不愿意花费过多的精力去啃硬骨头,这种时候就更加需要他们补齐短板。“他们的团队都不太专业,也有一部分外包给拆迁的小公司们去做,他们给一个总包价,但因为不是自己内部管,所以留下了很多的坑。还是要慢慢自建团队,慢慢给时间才是。”

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