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强调控下投资资金寻找出口 深圳小产权房还能走多远?

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有业内人士和律师分析指出,深圳小产权房交易,存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。尽管如此,深圳近期小产权房市场越来越火。

“我去年底买的小产权房价格已经翻倍了。”深圳一名小产权房购买者胡一波(化名)接受21世纪经济报道记者采访时,显得很平静。她自称不是楼市投机者,买小产权房并非出于投机需求,而是投资。

深圳二手房指导价出台之后,买卖双方陷入僵持,二手房市场交易速冻。

这被称为深圳史上最严厉的楼市调控政策,将很多投资性需求的购房者带入僵局,一名投资者用经营贷在宝安区购买了一套10万元/平方米的商品房后,瞬即面临深圳严查经营贷、二手房指导价为8万元/平方米的新局面。

商品房投机的入口被堵住之后,近日深圳市场部分热钱流向小产权房。

与北京、上海一样,深圳一手房摇号中签率概率偏低,在中介业务员的推动下,投资者们瞄上深圳小产权房。据不完全统计,深圳小产权房涨幅已经高达50%。有业内人士和律师分析指出,深圳小产权房交易,存在无法过户、一房多卖、业主反悔、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。尽管如此,深圳近期小产权房市场越来越火。

炒房逻辑

大学毕业就扎根深圳、拥有多年炒房经验的胡一波,此番坚定看空楼市。他认为金融收紧、调控常态化背景下,短线炒房已经没有空间,今后只能长期持有房产才会有获利空间。他所在的炒房圈子,一般从银行借贷的炒房资金最多能坚持一两年;政策风险改变之后,很多投资客拿不住的就要大降价甩卖房子。“前段时间很多投资客拿经营贷买楼,现在一旦严查,炒房客现金流不行,就要抛售。”

去年初,胡一波把自住的一套房子出售,在宝安更偏远的新区买入一套自住新房之后,手中还有300万现金。于是,他全款买入了一套小产权房。他测算过,小产权房一次性投资三四百万,每月有租金收入,收益比理财产品还高;等到以后卖的时候就套现了,唯一的风险在于没有房产证。

从事律师职业的胡一波,身边不少同行,也买了小产权房自住。胡一波认为,深圳二手房指导价,对于买家,或者说接盘者来说,最大的影响是银行贷款。意味着买家要把指导价之外多出来的部分房款提前付清,资金压力凸显。因此,小产权房成为了这部分买家退而求其次的选择。

胡一波指出中介炒作因素很大,近段时间深圳二手房成交胶着、一手房摇号难,中介要开拓业务,只能向买家推荐公寓和小产权房。“市场中什么人都有,各种类型的选择也就层出不穷了。”胡一波认为,购买小产权房的人也是出于很多原因的,并非中介忽悠就会立即去买,在付出全款之前,每个人心中都会有自己的标准。

据了解,不限购、不占购房名额的深圳小产权房,近八成购房者都是投资客,有的投资客甚至“扫货“。去年底至今,一些地区的小产权房涨了一倍,年涨幅超过50%。

胡一波购买的小产权房,距离自己的新房不远,房价是新房价格3折左右,目前价差已经达到4-5折,与一二手房价差呈现同样的规律。

资金寻求出口

小产权房交易在深圳早已有之。

2011年,深圳限购。陈小平在2012年购入罗湖区一套80多平方米的小产权房,当时该套房源是拆迁房。意味着一旦回迁房建好,陈小平就可以拿到手一套正儿八经的拆迁房了。2018年的时候,陈小平拿到了回迁房,彼时房价已经涨到7万多元/平方米;2019年,陈小平顺利拿到“小产证”。

正如多名小产权房买家所言,因为买不起商品房,只能分流到小产权房领域。而且前提是自住,就当作一次性投资,不用考虑一手房的供房力;唯一的考虑是小孩读书问题。

有中介业务员透露,随着小产权房交易越来越多,买家也会慎重考虑,因为一旦承建的开发商报建手续不齐全,就有风险。这些小产权房的购买者,也不是完全不考虑风险,他们多是退而求其次,另外工作不稳定,唯一考虑风险就是会不会拆迁。

实际上,在相关部门表述中并不承认“小产权房”,只有“违法建筑”。

之所以如此,是因为这些小产权房存在违反合法建设申报流程,未进行正规用地与建筑规划许可以及建设施工许可申报等情况,甚至有的小产权房存在违规占用建筑红线等现象,该类建筑多出现在各个城中村。

深圳市场中小产权房也分投资等级,越快拆迁变现、有学区房资源的越容易出手;全国各地调控,楼市也出现了一些不一样的资金流向。

资金寻求出口,助推了这一轮小产权房暴涨。比如,小产权房涨到了市面价格10万块,一旦有拆迁风声传出,则可以卖到15万元/平方米。据了解,目前位于核心区域的华强北,华强南一带的福田村,由于海岸城承包拆迁,片区内的小产权房叫价12万元/平方米左右。

值得一提的是,在深圳,很多投资者对于村民的房子和小产权房是没有辨识的。村民盖的一种小产权房,由村委出资建设,属于村委的资产,这种小产权房的市场活跃度很低。主要原因在于一不带学位,二存在不补偿风险。

目前市场上销售火爆的小产权房,都具有开发主体确认清晰、已完成拆补协议或者2-3年之内会完成拆迁协议、有学位等特征。对于投资客而言,可以用房产套出经营贷买小产权房,且不上征信。但现在深圳各家银行普遍都在根据银保监会和央行的要求开始大力排查经营贷,小产权房炒作还能火多久?

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