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一季度房地产行业投融资放缓 龙头房企“三道红线”全垒打

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尽管有“三道红线”、“五档房贷”以及“集中供地”的约束,但大多数房企的销售额在2021年一季度依然录得了“史上最佳”的成绩单。这一方面是因为去年受到疫情的影响,房企的销售额普遍基数较低,另一方面,在当下“现金为王”的时代,房企加速出货也是主动性的因素。

当房地产行业步入缓增长的时代,稳健生存成为了行业的共识。高杠杆不再能够存续,房企能够做的就是“量入为出”,在投资端快稳准狠、销售端把握好推盘节奏、提升产品能力,融资端则更要审慎研判,提高每一笔钱的使用效率。

如此种种,都是房企当下需要修炼的技能。这个过去依靠土地红利、金融红利而迅速壮大的行业,到了重塑的时刻。而这种影响也逐渐体现在房企的财务报表上,从中可以看到,房企的杠杆率正在逐渐下降、土地投资偏向谨慎,融资规模更是有较大转向。

房企的融资规模在今年一季度明显下滑。据贝壳研究院统计,2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元,同比下降23%,为2018年以来首季度的最低发行规模。尤其境外债发债规模大幅下滑,较2020年一季度下降43.5%。

多重紧箍咒下,房企不再蒙眼狂奔了。而狂奔的代价,也逐渐开始显现。

审慎投融资

从金融层面对房企进行约束的结果,最终都在土地市场上得到集中体现。根据中指院的数据,TOP100房企的拿地规模虽仍在扩大,但增幅已经放缓,而且集中度也在降低。

中指院的数据显示,2021年1-4月,TOP100企业拿地总额8214亿元,拿地规模同比基本持平。TOP100门槛值为22亿元,与去年同期相比略有下降,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为57.7%,比重持续下降。

中指院认为,2021年4月50家代表房企拿地总额较去年大幅下降,主要是由于2020年4月土地市场“火热”,大金额地块频出,拉高了总规模。而代表企业虽然本月拿地同比下降,但受“两集中”政策影响,单月拿地总量为今年各月最高。

“两集中”政策的确深刻地影响了行业的拿地格局,对房企的资金调配以及资源调配都是一场挑战。房企在这样密集的投资活动中,多数都必须有所舍弃,要让每一分钱都花到刀刃上,否则更可能一无所获。

一位中型房企的人士在今年广州、重庆集中供地后告诉21世纪经济报道记者,“太难了,真的很难啊。我们甚至海报都准备好了,都觉得是稳拿,结果最后一块都没有。我们是战术性放弃了广州,所以集中精力搞重庆的,没有想到是这种结果。”

事实上,“两集中”供地中落寞的不仅是中小型房企。万科、中海以及华润在这样的规则下甚至都没有多少收获。一家龙头房企为了广州的一块地,出动了数十个马甲,保证金都交了过百亿,最终仍然败北,而这并非个例。

在广州上个月那场收金近千亿的土拍中,对广州踌躇满志的中海最终颗粒无收;誓言要“重仓广州”的华润也仅得一宗地。

与投资审慎相对应的是,房企的融资规模在今年一季度也有明显的下滑。据贝壳研究院统计,2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元,同比下降23%,为2018年以来首季度的最低发行规模。尤其境外债发债规模大幅下滑,较2020年一季度下降43.5%。

同策研究院分析师左越认为,房企融资规模下滑主要是在政府持续推进房地产行业降杠杆的大环境下,房企整体债权融资环境较为严苛。“三道红线”融资新规叠加“两道红线”房贷集中度管理政策,房企债权融资供需两端均受到限制,融资环境可谓是全线收紧。此外,一季度各大房企整体销售情况良好,为房企带来较为充足的现金流,因而在债权融资的主动意愿上也有所降低。

向管理要效益

事实上,从全局的角度来看,对资金的使用、对拿地的把握这些动作都可以归结为房企精细化管理的范畴。

正如万科董事会主席郁亮说,十九大强调“房住不炒”的同时,也指出我国已进入新的发展阶段,经济发展已由高速增长转向高质量发展。在此背景下,房地产也需要完成从规模速度向质量效益发展的转变,“三道红线”、双集中等政策的出台,标志着行业明确进入了管理红利时代。

“过去真的赚钱太容易了,以前地刚买,房价就涨了,谁来都能赚钱,那谁还好好干呢?说到底,以前那种模式就不可持续。很多不就是盖个房子,位置好就赚钱,没有什么产品,营销也是乱撒钱,太粗放了。”一名长期跟踪房地产股的分析师告诉21世纪经济报道。

但是,房企现今的状况,是否能够适应新的变化,能够通过精细化运作实现盈利,也存在着未知数。

从房企的报表上来看,至少在财务指标的优化上,他们都有所行动。

平安证券在最近的一份研报统计指出,2020年末,上市房企整体净负债率、剔除预收款后的资产负债率、现金短债比分别为76.5%、72.4%、119.6%,较2019年分别降6.7个、升0.6个、升17.5个百分点。以“三道红线”的指标计,目前上市房企仅剔除预收款后的资产负债率未达到“三道红线”要求。

龙头房企相对而言在财务指标达标上会更加努力,例如,万科就在今年一季度成功转档,根据万科2021年一季报,万科净负债率为15.5%,剔除预收款项的资产负债率为69.5%,持有货币资金1966亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。

又如绿地控股,根据2020年度业绩报告,绿地是“三道红线”全踩的房企,而根据绿地披露的最新情况,其一季度现金短债比大于1,转入橙档。

不过,如果只是在财务面上进行操作,这对于资金密集型的行业来说,不过是底线而已。正如一名TOP5房企的中层管理人士对21世纪经济报道所言,一家房企管理好应该是能够有区别于行业的技能所在,比如说,同样一块地你测算出来能比别人多两个点,产品规划一出来就能够获得客户的青睐,还有就是,在内部的每一个细节管控上,降低“被消耗掉”资金的可能,“同样都在一个区域里面盖房子,从土地成本建安成本上来说,不会差别太大,最主要的就是怎样用好钱,做到产品出彩。”他说。

如果以此来衡量,众多房企包括龙头在内仍有许多提升的空间。谁能在“管理红利”时代笑到最后,尚不到决胜的时刻。

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