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年报盘点|巴菲特最看重的这个指标,50强房企竟有七成同比下滑

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“如果只能用一种指标去投资,会选什么?”沃伦·巴菲特毫不犹豫的说出了净资产收益率。净资产收益率,即ROE,是指利润额与股东权益的比值,该指标越高,说明投资带来的收益越高。

基于ROE的重要性,新京报房产新闻部以销售规模50强房企为基础,推出《2020年50强房企ROE排行榜》,以期反映2020年50强房企的盈利表现。

据榜单显示,由于受到新冠疫情和房地产市场调控趋严等多方面影响,50强房企中仅有13家企业ROE同比增长,37家企业ROE同比下降,占比74%。其中,部分企业ROE出现大幅度下降,比如大悦城、禹洲集团等由于2020年盈利不佳导致ROE大幅下降。

成长性房企ROE较高

作为全球著名的投资家,沃伦·巴菲特称,“我宁愿要一家资本规模只有1000万美元而净资产收益率为15%的小公司,也不愿意要一个资本规模高达1亿美元而净资产收益率只有5%的大公司。”同时,沃伦·巴菲特还具体给过ROE的参考指标,其称,“我所选择的公司,都是净资产收益率ROE超过20%的好公司。”

那么,回顾2020年,ROE大于15%的房企有哪些呢?据榜单显示,祥生控股ROE排名居于首位,其ROE达到40.56%;位于前三甲的另外两家房企依次是中梁控股和融创中国,ROE分别为38.13%和37.90%。

从ROE排名前三甲房企来看,除了融创中国外,祥生控股和中梁控股从销售规模上并非前十强房企,但是从近年来的成长性来看,成长速度较快。而作为规模排名前十强的房企,融创近三年的ROE指标均位于30%以上,其2018年、2019年、2020年的ROE分别为32.9%、37.2%、37.9%,较为稳定。

同时,ROE为30%以上的房企还有中国奥园、龙光地产、新城控股。而ROE在20%的房企有中南建设、时代中国、旭辉控股、金科股份、新力控股、碧桂园、阳光城、美的置业、万科。

具体来看,中国奥园2019年和2020年的ROE分别为31%和35%,均保持在30%以上。龙光地产的ROE表现更为稳定,可持续能力更强,从2017年开始一直维系在30%以上。作为规模趋于前列的房企,新城控股的ROE表现也维持较高水平,同样自2017年一直稳定在30%以上。

为什么成长性房企ROE更高?根据杜邦分析法,ROE=利润率×总资产周转率×权益乘数,如果一个企业想提高ROE,需要从这三个指标入手,分别为提高盈利能力、提高资产周转率,同时,保持适度的杠杆水平。

成长性房企常常会致力于提高去化速度,并且为了快速扩大规模而保持适度的举债水平,这样总资产周转率和权益乘数会相应保持较高水平,从而ROE的数值也会相应提高。例如,中梁控股和融创中国在规模扩张中均采用了高杠杆,利用杠杆撬动规模的快速发展。

由于2020年监管新规“三道红线”的发布,降负债成为房企的重头戏,而随着房企控负债力度增大,杠杆水平进一步降低,ROE数值也相应下降。例如,以2019年ROE在50强上市房企中排名第一位的中梁控股为例,其净负债率已经由2019年的120.9%降低至65.8%,非受限现金短债比从0.7倍提高到1.1倍,剔除预收款后的资产负债率比由80.8%降低至79.9%。与此同时,中梁控股的ROE也从2019年末的67.81%下降为2020年末的38.13%。

7家房企ROE低于10%

由于受到新冠疫情和房地产市场调控趋严等多方面影响,50强房企中仅有13家企业ROE同比增长,37家企业ROE同比下降,占比74%。

受到杠杆比率下降等因素的影响,排名靠前的祥生控股、中梁控股的ROE水平相比于2019年的高数值有大幅度下降。此外,合景泰富、禹洲集团、华夏幸福、大悦城控股等企业的ROE同比明显下滑。

值得关注的是,有7家房企的ROE低于10%,分别为中国金茂、华夏幸福、远洋集团、中国恒大、首创置业、禹洲集团,大悦城控股。

综观上述7家企业,盈利在2020年大幅度下滑成为它们的ROE指标处于低位的主要原因。其中,由于购物中心运营受疫情影响显著,客流量、出租率均有所下降,大悦城控股2020年归属于上市公司股东的净利润由盈转亏,亏损约3.87亿元。禹洲集团2020年的归母净利润为1.17亿元,同比下降约97%。2020年,华夏幸福归属于上市公司股东的净利润36.65亿元,同比下降74.91%。同样,中国金茂、首创置业等房企的归母净利润在2020年也出现大幅下滑。

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