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中央罕见点名“学区房”:房住不炒没有例外

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最近,躁动的学区房被中央点名了。

中共中央政治局于4月30日召开会议,重申了“房住不炒”定位,并明确提出“防止以学区房等名义炒作房价”。

中央政治局会议直接“点名”学区房,实属罕见,信号意义不可谓不强。如果将之放入房地产市场特殊形势之下,则不难理解决策层为何作此表态。

“筑坝拦水”

为了应对新冠疫情冲击,全球央行“大放水”。宽松货币政策下,包括韩国、英国、澳大利亚、美国等主要国家房价均出现快速上涨,部分大都市房价创出历史新高。

房价过快上涨,脱离实体经济,会带来巨大的泡沫风险。中国银保监会主席郭树清指出,上世纪以来,世界130多次金融危机中,有100多次与房地产有关。

深知其中之害,中国从去年下半年就开始“筑坝拦水”。许多地方本已相对严厉的楼市政策一再升级:限购门槛不断提高,限价从新房扩大到二手房,违规流入楼市的经营贷、消费贷被严查,房产交易过程中的违规行为被重点打击,重点城市土地市场也迎来全新的集中供地规则。

可以说,在中国重点城市,楼市调控的严厉程度已经达到了历史最高点。据机构测算,截至4月中旬,今年以来房地产调控政策次数已经超过160次。

新一轮调控现三大特点

今年,“房住不炒”进入第五年。它的现实意义并没有因为时间延长而衰减,反而正以前所未有的程度、范围和穿透力影响中国。

最新一轮的楼市调控在落地“房住不炒”方面展现出一系列与以往不同的特点:

第一,学区房被重点关注。

由于教育资源配置不均衡,学区房时常成为被炒作的对象。从去年年底到今年年初,一二线城市二手房升温,大多始于学区房价的上涨。

在中央“点名”之前,已有包括上海、北京、宁波、合肥等多地出台针对学区房的调控政策。例如:宁波制定热点学区二手房参考价,上海将重点高中至少一半名额均衡分配给每一所中学。

第二,住房和城乡建设部的监测、督导成为“调控指挥棒”。

过往的调控经验说明,中央、地方在调控落地问题上存在一定博弈,因城施策不能单靠地方自觉。

今年以来,调控的一大新特征是住建部的监测、督导成为“调控指挥棒”。今年1月下旬开始,不到3个月时间,住建部已实地调研、督导或者约谈了13个城市。这种调研、督导的反应十分灵敏。例如:3月25日,南昌发布有关政策与“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)要求不符,住建部即日派出督导组赶赴现场,相关政策当天即被撤回。

第三,房地产金融审慎管理拉开大幕。

从去年8月开始,金融监管机构为房地产业划出“五道红线”,强调了金融管理的透明化和规则化。其中,三道红线针对房企融资管理,另外两道红线则是银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。

业内人士认为,这“五道红线”的划出,组成了中国房地产金融审慎管理的主要工具,这对中国房地产制度建设具有里程碑意义。从1998年以来,房地产制度经历住房制度改革、土地制度改革(2002年)再到金融管理改革(2020年)的发展脉络。

“房住不炒”不能只从房子下手

不难看出,新一轮楼市调控在更灵活、更科学系统方面下了大功夫。政策联动性也达到更高的层次。

不过,还需要看到,很多时候,房子只是一个载体,一些看似发生在房子上的问题,很多并不只是房地产市场的问题。

比如:学区房问题,就是教育资源如何更公平配置的问题。不增加优质教育资源供给、不抑制金融投机,不从教育资源均衡配置入手,是很难根除问题的。

在教育资源外,房子还承载了土地、医疗、户籍、金融等各种社会资源。

因此,如何从更高站位来配置各种资源,统筹各部门的政策,以最大限度地实现公平,不仅考验各级政府解决具体问题的能力,更考验其执政水平以及政令的通畅性。

中央对此也早有阐释。此前发布的“十四五”规划建议中明确指出,推动金融、房地产同实体经济均衡发展,实现上下游、产供销有效衔接。

这说明解决房子的问题,不能只从房子下手。真正实现“房住不炒”,还需要将房子、金融、实体经济、教育、医疗等通盘考虑,统筹谋划。

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