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集中供地下的4月土地市场:一线城市地价最贵溢价率最低,三四线供应减少超1000宗

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4月首轮集中供地开闸,长春、广州、无锡、重庆、沈阳5城首轮集中供地率先进行。集中供地背景下,4月单月及今年1-4月土地市场呈现出诸多差异性特征。

21世纪经济报道记者整理中指数据发现,三四线城市宅地供应减少,但地价上涨,土地溢价率最高,流拍数量大幅减少;一线城市土地供应大幅增加,地价最贵但溢价率最低。

从土地供应来看,与去年同期相比,今年4月三四线城市土地推出数量减少1008宗,推出楼面价上涨37.9%至1841.2元/平方米。从土地成交来看,4月三四线城市土地成交楼面均价2977.06元/平方米,平均溢价率33.59%,远高于去年同期水平和一二线城市土地平均溢价率。

与三四线城市相比,一线城市呈现出相反特征,在土地供应方面,一线城市4月单月供应土地77宗,同比上涨126.47%,平均楼面价1.53万元/平方米,同比微降。在土地成交方面,一线城市土地成交平均溢价率11.71%,同比有所上升,但远低于同期二三四线城市土地成交溢价率。

不同能级城市的4月土地市场为什么会呈现出不同特征?集中供地成为背后最重要的关键词。

三四线城市供地大减1008宗

整体来看,在土地供应数量和面积方面,4月全国共推出2412宗宅地,规划建筑面积合计19743万平方米,供应数量和规划建筑面积环比均出现上涨,规划建筑面积环比增加5695万平方米。

其中一二线城市土地供应增加,三四线城市土地供应减少。4月一线城市共供应土地77宗,较上月大增70宗;二线城市供应土地533宗,较上月大增292宗;三四线城市供应土地1802宗,环比减少205宗,同比减少1008宗。

土地供应数量的变化主要受集中供地政策影响。今年2月,自然资源部要求在22个重点城市进行住宅用地集中公告和集中供应,原则上每年发布宅地公告不能超过3次。受此影响,4月部分集中供地城市入市宅地井喷,带来一二线城市整体土地供应量的增加,如北京推出宅地30宗,天津推出宅地58宗,杭州推出宅地61宗等,远高于去年同期水平。

贝壳研究院高级分析师潘浩在接受21世纪经济报道记者采访时表示,受集中供地政策影响,“在面对资金大盘子有限的情况下,22城以外的城市选择‘错峰’供地,让短期供应发生了城市间的结构性变化。”

为了避免与22个集中供地城市土地市场“同台竞争”,很多来不及前置土地供应的三四线城市,只能选择在22城集中供地之后“错峰”供应土地,因而带来4月三四线城市供地数量和规划建筑面积的减少。

在土地供应价格方面,一线城市环比上涨,同比下降,二线城市和三四线城市同比、环比均出现上涨。4月一线城市新推土地楼面均价为15346.95元/平,单位面积楼面价环比上涨4552元,同比下降1043元;4月二线城市新推土地楼面均价5709.94元/平方米,同比上涨32.69%,环比上涨25.59%;同期三四线城市新推土地楼面均价1841.20元/平方米,环比上涨8.33%,同比上涨37.90%。

环比来看,一二三四线城市土地推出楼面均价全线上涨。潘浩指出,土地推出楼面价上涨受两大因素的影响,一是土地本身的品质,二是新房市场的带动。就土地本身的品质而言,地理区位、周边产业、交通配套等都会影响土地价格,新房市场的成交量价上涨也会倒逼地价上涨。

“新房市场方面,统计局数据显示,全国总体的量价还在上涨,新房市场的稳中有进让土地市场也有同样的走势。”潘浩说。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道,二三四线城市去年同期受疫情影响,房地产市场整体比较低迷,因而楼面价也比较低。今年一线城市房地产市场调控严格,市场热度向二三四线蔓延,带来二三四线城市新推土地楼面价上涨。

一位在TOP10房企从事投资工作的人士向21世纪经济报道记者透露,对于房企而言,年初拿地,年底开盘,可以有效地实现当年的销售规模,因此房企更加渴望在年初拿地。与之相对应,政府也会在年初出让更加优质的地块。“两集中”政策带来4月部分试点城市集中进行首轮土地挂牌,较后两轮挂牌土地而言,首轮挂牌土地条件可能更加优质,也带来新推土地楼面均价的上涨。

一线城市土地溢价率最低

在土地成交方面,4月一线城市成交土地43宗,成交楼面均价11300.21元/平,平均溢价率11.71%,除北京有1宗成交之外,其余均位于进行首轮土地集中交易的广州;二线城市成交土地363宗,成交楼面均价5328.67元/平方米,平均溢价率25.30%;三四线城市成交土地1170宗,成交楼面均价2977.06元/平方米,平均溢价率33.59%。整体来看,一二三四线城市4月共出让土地1576宗,土地出让金合计5438.04亿元。

从土地成交溢价率来看,一线城市土地成交溢价率最低,为11.71%,三四线城市土地成交溢价率最高,为33.59%。

李宇嘉认为,一线城市土地溢价率最低,是因为去年一线城市诞生了很多高价地块。如去年3月10日,广州城投以23.57亿元总价收获越秀区一宗地块,成交楼面价近6.46万元/平方米,成为广州新单价地王。再如去年5月,北京分钟寺L-39地块成交楼面价破7.6万元/平方米,溢价率42.08%,总价42亿元。而今年一线城市均实行“两集中”政策,4月进行首轮土地出让的广州设置了地价上限,限制地价上涨,因而一线城市土地成交溢价率相对较低。

二三四线城市对地价的限制并不如一线城市严格,因而整体土地成交溢价率高于一线城市。如4月进行首轮土地集中出让的重庆对20宗热门地块进行付款要求设定,即要求地块溢价率达50%,则该地块出让价款支付时间将在原有时间的基础上减半。此前有重庆本土品牌房企市场研究人士告诉记者,由于重庆地价较低,溢价率超50%后的付款节奏对大房企而言并无太大压力。

李宇嘉指出,市场看好三四线城市,尤其是位于都市圈中的三四线城市,再加上一线城市市场热度下滑,调控严格,资金信贷额度紧缩,开发商开始转战三四线城市,因而带来三四线城市土地成交溢价率的上升。

潘浩认为,一线、二线和三四线城市土地成交溢价率的差异,也是今年“解决大城市住房突出问题”“稳地价、稳房价、稳预期”的政策要求两相叠加的结果。

“整体来看,大城市的房地产调控压力更大一些,所以从土地端控制地价涨幅就非常有必要了。”潘浩说。

潘浩指出,溢价率反映的是开发商的参与热情。二三四线城市,尤其是三四线城市土地溢价率的上涨,也反映出开发商在下沉市场拿地热情的增加。与去年同期相比,4月二线城市的土地成交溢价率上升9.24个百分点,三四线城市的土地成交溢价率上升12.62个百分点。

李宇嘉指出,去年三四线楼市整体延续2019年以来市场下滑趋势,土地流拍率高。21世纪经济报道记者注意到,与去年同期相比,今年1-4月三四线城市土地流拍宗数从1401宗,减少到794宗。

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