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求解高房价难题 深圳实施大规模住房建设计划

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深圳住房紧张的局面或将改观。

5月15日,深圳市第七届人民代表大会第一次会议开幕,深圳市代市长覃伟中代表深圳市人民政府,向大会作政府工作报告。报告提出深圳将实施大规模住房建设计划,今年供应居住用地不低于3.6平方公里,新开工住房面积1500万平方米以上;建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上。

深圳地少人多,5月17日,深圳市统计局正式发布深圳市第七次全国人口普查公报。普查结果显示,深圳市常住人口(含深汕特别合作区,下同)1756.01万人,与2010年的第六次全国人口普查的1042.40万人相比,增加713.61万人,增长68.46%,年均增长5.35%。

在人口维持较快增长的背景下,深圳过去居住用地供应常年处于较低水平。据21世纪经济报道记者统计,在“十三五”期间,深圳居住土地供应总量仅不足1000公顷,远落后于北京上海广州等其他一线城市,供需格局极不平衡一定程度上也将深圳房价推至高点。

随着大规模住房建设计划的实施,深圳的供需格局将会如何改变?深圳的高房价会否得到平抑?

居住用地放量

深圳的住房问题其实早就受到官方的重视。2018年6月,深圳曾发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》征求意见稿,这一举措被称为“二次房改”。

上述意见稿指出,深圳市将在2035年前新增建设筹集170万套住房,其中,市场商品住房70万套,占40%左右;公租房、安居型商品房和人才住房共100万套,占60%左右。

随着“二次房改”的推进,深圳近年来居住用地供应开始放量。官方数据显示,2020年,深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

而根据广东省自然资源厅发布的《深圳市2021年度建设用地供应计划》(简称《供应计划》),深圳的居住用地供应还将进一步提升。根据《供应计划》,2021年,深圳计划供应建设用地总量1130公顷。其中包含居住用地363.3公顷,产业用地171.4公顷,民生设施用地543公顷,商服用地52.3公顷。

《供应计划》显示,今年深圳计划供应居住用地363.3公顷,占计划供应总量的32.1%,较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高了24%、142%;计划供应商品住房用地149.3公顷,将集中分三批次供应。此外,还将扩大租赁住房供给,从土地使用源头确保租赁住房用地需求。计划供应租赁住房用地不少于37公顷,占居住用地比例超过10%。

在保证居住用地供应上,深圳的动作十分积极,过去在土地供应上的结构性问题也得到了改变。根据深圳市规划和自然资源局近期先后发布的多个片区法定图则规划调整通告,今年深圳已经累计将13宗商服用地或产业用地,变更为居住用地和教育等公配用地。

除了在土地供应上发力之外,政府工作报告还提出今年深圳将建设筹集公共住房8万套,供应3.5万套,改造筹集租赁住房10万套以上。

未来五年,深圳已明确将加速推进“住有宜居”,进一步调整土地供应结构,加大居住用地供应,减少商服体量,进而确保新一轮“房改”目标的实现。

破局高房价?

近几年来,深圳的高房价增大了人才落户的压力,也让一部分实业不得不向周边城市外溢。根据中国房价行情网数据观测,2020年全年,深圳的二手房均价涨幅达到32.9%。

2021年4月,中国人民银行官方微信发布工作论文也点名深圳,创新创业靠的是年轻人,但其多半没钱。一个城市房价太高,把他们都逼走了,何谈创新。这有可能成为限制深圳长远发展的障碍。

这种局面之下,深圳今年以来在住房调控上出台了多条严厉的政策。今年2月8日,深圳市住房和建设局发文建立二手住房成交参考价格发布机制,同时发布了深圳3595个住宅小区二手房成交参考价格。

在二手住房成交参考价格出台后,深圳多家银行也迅速行动,正式发文将二手住房成交参考价格作为按揭贷款的参考依据。

这一政策对市场的影响立竿见影,深圳的二手房交易由此降至冰点。据深圳房地产信息网,2021年4月深圳二手房成交为4877套,环比3月减少了28.2%,成交面积为440122平方米,环比3月减少23.3%。

根据2021年5月17日国家统计局公布的2021年4月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,深圳一手房环比涨幅0.5%,二手房与上月持平,二者同比涨幅分别为3.9%和12.9%。

从短期数据来看,深圳的房价的确在一定程度上已经平稳,没有上涨的势头。那么,在深圳大规模住房建设计划,以及预计严厉的调控政策并行之下,深圳长期被诟病的高房价局面能够得到多大程度的缓解?

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉21世纪经济报道记者,实施大规模住房建设计划对深圳积极作用是公共住房的供应比例会大幅度增加,有利于缓解年轻人新市民新就业大学生的住房的困难程度,住房保障和住房市场这两个体系更加平衡一些。

不过,李宇嘉也有疑虑,“会不会抑制房价呢?很难讲。因为深圳新增的公共住房供应,还得靠市场的商品房来配建,也就是说是由开发商买单,是必须通过商品房市场来给保障房、人才房买单。在这个情况下,房价可能并不一定会得到控制,国际上,中国香港、新加坡这些地方的住房保障做得也不错,但商品房价格也非常高。”

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