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“两集中”土拍市场“鲜露面”房企打何算盘

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目前,广州、重庆、杭州、北京等城市的首批集中供地已结束,融创中国、华润置地等TOP50房企斩获颇丰,而碧桂园、世茂集团等规模房企鲜有成交。

中国证券报记者梳理发现,相对充足的土地储备、全年稳健的投资节奏和多元化的投资方式,成为不少规模房企在集中土拍市场少有“露面”的重要因素。同时,在土拍市场热情高涨的情况下,项目毛利率难言上升。

●本报记者 张军

“曲线”方式拿地

中信建投研报数据显示,长春、广州、无锡、重庆、沈阳、杭州、北京7个城市合计出让264宗地块,参拍房企全口径拿地金额达3093亿元。其中,109宗地块被TOP50房企中的29家竞得。融创中国在上述7个城市合计拿地金额超过450亿元,华润置地拿地金额超过280亿元。

有的房企参拍热情高涨,有的房企却鲜有“出手”。如碧桂园在上述7城中仅拿地两宗。

部分规模房企参与土拍“不积极”,或与其本身的投资计划、土地储备等因素有关。碧桂园常务副总裁程光煜此前表示,2020年碧桂园的权益投资额为2092亿元,2021年的计划与2020年相当。截至2020年底,中国恒大的土地储备项目达798个,总规划建筑面积2.31亿平方米。在“高增长、控规模、降负债”的发展战略下,公司计划可售住宅土储总规模未来两年年均再下降1500万平方米,控制在2亿平方米左右。

有的房企通过“曲线”方式拿地,绕过难度相对大、成本相对较高的招拍挂,转而通过收并购、合作开发等途径补充土储。截至5月12日,世茂集团今年以来通过收并购、合作开发等方式新增20宗地块,货值约200亿元。截至2020年底,公司的总货值超过13800亿元。2021年,世茂集团预计可售资源3096万平方米(未包含2021年新获取土地当年供货的可售资源),可售货值达5500亿元。

融创中国4月斥资收购彰泰集团80%权益,交易涉及彰泰集团在广西南宁、桂林等城市的54个房地产开发项目及3个房地产代建项目,可售建筑面积约1162万平方米。

某TOP10房企相关人士告诉中国证券报记者,公司对每宗参拍地块都有一个预估价和对应的项目利润率。如果地块条件好,即使单个项目价格高也会努力争取。“重点要考虑项目后期的建设成本和利润率,不会一味为了拿地而抬高价格。”

利润率被压缩

在上述7个城市中,重庆、杭州、广州、北京是房企参与土拍市场的主阵地。其中,融创中国全口径拿地金额居前,公司在广州、无锡、重庆、杭州等城市均有布局。有的房企重兵布局单个城市,如首开和卓越重仓北京、越秀重仓广州。

方正证券统计,长春、广州、重庆、无锡、沈阳、杭州、北京、天津、青岛、厦门、深圳、福州12个集中供地的热点城市,合计成交土地建筑面积5036万平方米,成交总价6266亿元,楼面均价为13844元/平方米,平均溢价率为17.5%。

对于房企拿地热情高的原因,有机构认为,一是前4个月的销售额增速高,为房企拿地提供了资金支持;二是若摘得首批供地,年内有望上市销售,为全年贡献销售业绩。不过,该机构指出,受融资政策收紧、土拍政策持续完善影响,预计房企后续批次的参与热度将有所降温。平安证券数据显示,百强房企4月单月销售面积、销售额同比分别增长23.3%、34%。

房企拿地热情高涨,项目利润率自然受到“蚕食”。中信建投指出,从上述7个城市的竞拍情况看,长春、沈阳、广州的相关项目毛利率尚可,但重庆、无锡、杭州的项目毛利率较低。

中信建投表示,从各城市的平均地价/房价的比值看,长春为44.3%,广州为51.4%,重庆为63.6%,无锡为61.5%,沈阳为38.8%,杭州为62.9%,北京为61.5%。如果仅考虑拿地均价和建安成本,上述7个城市的项目隐含毛利率分别为长春26.9%、广州24%、重庆6.7%、无锡17.4%、沈阳27.8%、杭州12.8%、北京25.8%。

中信建投预计,重庆、杭州、无锡等地的项目去化速度会有所提升,但利润率或被压缩。房地产行业毛利率中枢将由25%向20%下滑,甚至跌落到20%以下。

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