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南京土拍992亿元角逐51宗地块 36宗触顶待摇号万科保利暂时颗粒无收

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本报记者 王丽新

经过两天的竞拍,南京市场51宗地块最终成交额992亿元,且有37宗触及价格上限,其中36宗地块将于5月22日通过摇号确定竞得人。这一场土拍,光是房企缴纳的保证金就超过千亿元,南京首批集中供地或将改变南京楼市格局。

据公开资料显示,万科和保利缴纳了多幅地块的保证金,但从已经“有主儿”的土地来看,万科与保利目前颗粒无收,不过也可能在36块待摇号确定买主的过程中有所斩获。

“综合目前10多个城市土拍来看,万科等大型房企在‘两集中’供地政策下拍地更多采取的是谨慎的态度,更多关注度放在了优质地块,整体拿地表现并不突出。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示,造成这种现象的原因,一方面与这些房企本身的战略布局有关;另一方面这些房企本身土储较为充裕,并且拿地的渠道更加广泛并不局限于招拍挂方式。

????36宗地静待归属

5月20日,南京住宅供地首次集中土拍拉开帷幕。第一天,共拍出28宗涉宅地块,揽金686亿元(含摇号地块),整体溢价率16.7%,共18宗地块触及最高限价,全部进入摇号待定池。5月21日,共计成交23宗地块,总成交额306.21亿元,其中19宗触及上限价,18宗买主待定,1宗价格触顶后直接成交确定了买家。

据悉,本次集中供地,竞拍规则进行了一些调整。依然实行“限房价、竞地价”方式、禁止“马甲”参拍外,当地块达到最高限价须通过摇号确定竞得人,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。部分地块对房地产开发资质要求在三级及以上,竞买保证金比例由20%提升至20%、30%、50%不等。

此外,这次土拍的竞买条件里提到,达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。业界认为,原先拿地半年能上市,这意味着后面可能会延迟到1年甚至更久,部分热门板块房荒或将加剧。

在5月20日的竞拍现场,总价最高的地块为位于新玄武的G24地块,经过4小时激战,158轮争夺,最终被招商以总价88.9亿元摘得,楼面地价12520元/平方米。但报价轮次少也不意味着地块不受青睐。经过7轮报价,大校场G28地块拍至最高限价,待摇号,总价24.4亿元,成交楼面价约37137元/平方米。相比于此前最高地价31149元/平方米(金基望樾府),高出了约5988元/平方米,刷新大校场最高地价。

此外,多宗地块快速触及价格上限,两桥G37地块,直接加价4.7亿元,仅6轮就触顶待摇号;河西南G25地块,一次性加价8000万元;大校场G28地块加价5亿元触顶;江心洲G26地块,一次性加价5.3亿元触顶;南部新城G32地块开发商一次性加价5.8亿元,直接抬到最高限价进入摇号阶段。

5月21日,除江宁淳化G49、浦口汤泉G56、六合G59、江北核心区G10四宗地块外,其中18宗地块将于22日下午和20日的18宗地块一起摇号定买家,另外1宗浦口汤泉G54地块直接触顶成交。

????整体溢价率18.15%

“南京作为长三角经济圈的核心城市,房企对其未来发展持长期看好态度,竞拍参与积极性较高,导致多宗地块价格触顶。”陈宵向《证券日报》记者表示,另外,从本次推出的地块品质来看,主城区及其他热点板块均有优质地块大量放出,房企恐慌性拿地也成为推高土拍热度的一个因素。

从战略布局来看,南京似乎是“兵家必争之地”。公开信息显示,百强房企在关注度上集中在玄武、秦淮、建邺、雨花几个主城,高溢价率主要集中在秦淮南部新城。港资房企香港置地异军突起,共报名超15宗地块,创下港资史上报名地块数量之最。

客观地看,这51宗地块起拍总价840.016亿元,成交总价992.516亿元,整体溢价率18.15%。

“从溢价率和房企拿地价格来看,本次拍地溢价率水平相对较高,部分板块甚至刷新了最高楼面价。”陈宵向《证券日报》记者表示,这意味着房企在后期项目打造中面临的压力和难度升级,利润空间被压缩,对房企操盘能力以及营销能力等都是一个挑战。

值得一提的是,除南京,全国已有12个城市完成首轮集中供地,共成交5674亿元。其中,据《证券日报》不完全统计获悉,融创拿地31宗、中铁拿地26宗、保利拿地14宗、龙湖拿地11宗、万科拿地10宗、融信拿地10宗,这是12城中收揽10宗地块及以上的房企。此外,在这两天南京土拍中,招商、华润等都有收获。

“本土化房企在集中拿地方面更有优势,比如杭州和深圳土拍,以当地为大本营的房企斩获颇丰。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,从百强房企参与度来看,大中型房企参与热度高。多宗地块价格都是触顶成交,房企利润率将明显降低。

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