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长三角拿地热背后:土地盈利空间收窄,打破房企投拓布局

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 5月20日晚,上海公布了首批集中供地的细则,新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼光,且提高了马甲公司参与难度。上海拿地细则显然比此前热钱暗涌的无锡、杭州拿地细则更复杂。业内人士认为,在前几场土拍中没有用上的资金,最有可能集结在6月18日开始的这场上海土地供应中。

与此同时,南京首次集中供地在5月20日、5月21日两天全部完成竞价,总共出让52幅土地中,有一幅因故终止出让,其余51幅出让土地中有36幅触顶待摇号。将于5月22日下午摇号确定竞得者。截至5月21日,南京集中供地中已确认的买家有华润、招商、银城、龙湖等。

同策研究院高级分析师李霄霄认为,目前从2021年已经公布的信息看,无锡3月、4月、8月集中供地;南京4月、7月、10月集中供地,杭州4月、6月、12月集中供地。从目前土拍的结果来看,主要有几个明显的特征。第一是城市之间出现明显分化,比如杭州、无锡这样的城市,城市基本面好、市场需求旺盛、房企布局较多,首批拍出的地很受开发商追捧。东北的一些城市受限于各方面的因素,首次土拍相对平淡。第二是城市内也出现明显的分化,这主要跟地块所在的区位、周边配套情况有关。优质地块往往拍出高溢价,部分城市远郊的地块也出现了流拍现象。第三则是首批集中供地的拿地企业以央企、国企、区域深耕的公司为主,比如建发、象屿等地方国企。一方面是因为央企国企在融资方面有优势、资金成本相对更低一些;另一方面区域深耕的公司为了保持销售规模每年都会拿大量的地,今年3-4月份拿地既可以增加土储、工期赶一赶也能赶上年底营销节点贡献业绩。

相比广州、重庆、北京,长三角此轮抢地普遍触及盈利红线,但热度不减,透露了哪些信号?

5月20日晚,上海公布了首批集中供地的细则,新的土地出让规则考验房企投拓团队的战略眼光,且提高了马甲公司参与难度。-甘俊 摄

部分头部房企没坚守长三角

从无锡、杭州、南京这三场土拍来看,万科、融创、华润、保利、招商、龙湖等顺利抢到地块的大房企以央企、国企背景为主,本土房企如滨江、银城也有所斩获。

反观1-4月房企销售全口径金额排行榜,TOP10房企中,碧桂园、中海、金地、世茂等没有参与,其他大多数都参与了长三角这几场土拍。中海对北京、广州土地市场都很感兴趣,但没有拿到一幅土地;金地在北京、青岛、温州均有所斩获;碧桂园也在北京落子;世茂则不见踪影。此前在2020年业绩发布会上,世茂董事局副主席许世坛曾指出,集中供地对大房企而言是好机会,世茂也预留了一些资金,希望能参与4-5月的集中供地。然而,面对同行疯狂抢地与监管收紧,大房企心中的天平还是变了。旭辉也没有恋战长三角,而选择投资重庆。

杭州57幅土地中有41幅竞自持面积,显示房企预期高度趋同,未来维持盈利能力的难度极大。其中斩获5幅土地的滨江集团,其高管团队近日在一次线上投资者交流中表示,此次所拿地块净利润争取做到1%-2%;但其拿地联合体合作方融信相关人士却透露,公司测算的净利润高于1%-2%。

亿翰智库认为,投资方面,与2019年相比,房企的投资力度微降,一方面三道红线控制了房企的可动用资金规模,另一方面是核心城市中已进行首批集中出让的城市数量较少,供应规模有所下降,致使房企投资力度下降。随着集中出让的有序展开,房企投资力度有望回升。

中信证券研究部一份研报指出,土地市场热度不是集中供地造成的,而是销售高增长推动的。2021年前4月,重点公司实现销售额同比增长47.6%,实现销售面积同比增长40.2%。充裕的销售回款,部分企业较低的资金成本,都使得企业更加积极进入土地市场。

上海此次拍地规则有变,对于房价上涨预期控制明显。前述没有在长三角拿地的大房企会否出现在上海市场?这是有悬念的。上海中原地产市场分析师卢文曦指出,上海此次集中供地56幅,比之前业内传闻的多了4幅。出让细则反映了几个问题:比较标杆性的地块,像大宁地块,测算下来成交价在47000多元/平方米,还不到5万元/平方米,主要还是为了控市场预期;新规则设定了溢价率达到10%的熔断机制,并且选取报价中的中位价作为竞得者,也是控房价上涨预期的举措。有房企测算这些地块的利润空间还是比杭州、南京的高。并且因为上海集中供地比其他几个热点城市晚,不排除一些企业把此前没用完的资金往上海调,所以上海集中供地成交还是会比较活跃。

卢文曦预测,上海市场,龙头房企、国企、央企至少可以拿到土拍的70%以上市场份额,剩下的就看中小房企有无机会了。

机构提示大规模减值风险

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为,拿与无锡杭州类似城市的拍地来看,其实都有各类约束,目的是为了控制地价,包括要配建租赁型住房项目等。就土地的分布看,一般都不会在太市中心的位置,因为从住宅用地的角度出发,主要还是近郊区等用地,属于区位优势还可以的土地。房企采取深耕策略较多,比如融信。

大房企有的持续深耕长三角,有的没有报名,这从侧面反映了长三角地块投资利润在下滑。李霄霄指出,从资金类型来看,目前房企各方面融资限制比较多,但也有各种类型的资金通过包装进入土拍市场。具体来看,险资、民间资本以及不追求规模的房企都有可能为品牌房企提供短期资金来交土拍保证金。

一个事实是,从杭州的竞自持到南京的触顶摇号,房企投拓成本的增加,或将带来行业毛利率持续下行。有券商提醒关注房企大规模减值风险,并认为三季度土拍市场将会降温。

2021年开年以来,行业金融监管力度超预期,也导致房企资金分流,长三角不再是房企眼中的安全牌。深耕长三角的中梁控股,此轮在各地也颗粒无收。该公司相关人士表示,热点二线城市的集中土拍将间接导致其他关联城市和都市圈城市的楼面价上涨。但是行业内有拿地恐慌情绪,最简单的逻辑就是:不拿地就没有货,没有货就没有销售额。

中梁控股属于流动性负债较高的典型房企,这样的房企不再选择热点城市,而是选择下沉至限价压力较低,盈利空间更大的城市,比如,今年3月,中梁相继在柳州、温州拿地。

中信证券指出,三道红线下,房企信用利差扩大,土地供给增加,销售速度下行,并购机会增加,都可能推动下半年土地市场降温。集中供地不是刺激土地市场的因素,三季度的热点城市土地集中出让值得关注。

预计行业盈利能力下降仍将持续,但资产运营和下沉深耕可能使部分低资金成本公司找到盈利能力拐点。严格限价背景之下开发企业盈利能力恢复遥遥无期。从结构来看,部分企业资金成本有明显优势,在竞自持,竞综合体开发的大背景下,如果其资产运营能力较强,确实可能透过经营性业务破局。此外,碧桂园以下沉非限价区域,小盘深耕的办法,可能取得提高市占率,稳住利润率的结果。

由于集中供地政策,22城2021Q1整体供地宗数较2019年下降15.8%,50强房企3月全国拿地建面较2019年降35%,短期房企存在补货动力。前4月销售端较高增速亦为房企拿地提供资金支持;同时首批拿地若周转较快年内或能入市,为全年贡献销售业绩,以上因素导致首批多数城市土拍仍呈现较高热度。

中信证券判断第二、三批次集中供地或有所降温,首先随着融资端收紧逐步显现,政策加码下楼市降温,资金端影响或逐步传递到投资端;其次第二、三批次地块大概率无法实现年内销售;同时考虑首批供地部分城市土拍热度较高,不排除后续各地持续完善土拍政策为地市降温。

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