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南京集中土拍收官:51宗地卖992.5亿 多地利润率不足2%

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5月20日-21日,南京迎来首批集中供地竞拍,51宗涉宅用地全部成交,总成交额992.5亿元。其中,36宗地块触顶,8宗地块底价成交,整体溢价率达到18%。

据悉,南京2021年计划住宅用地供应面积为919万平方米,首次集中供地占全年计划比例的24%。从目前展开集中供地的城市来看,南京整体992.5亿元的出让金额排名第三位,仅次于杭州、北京。

“资金+运气”,招商蛇口、万科、新城成为“大赢家”

在此次南京集中土拍中,房企参与度较高。据中指研究院统计数据,南京本次拍地报名的房企超过80家,其中保利报名了29宗地块,香港置地报名超15宗地块,创下港资房企史上一次性报名参拍地块数量之最。

综观出让结果,招商蛇口、万科、新城成为此次土拍的大赢家。其中,招商蛇口独自拿下2宗地,斥资91.3亿元,再加上联合南通瑞城拿下江心洲G26地块,总共斥资147.5亿元。

从拿地金额来看,仅招商蛇口一家的成交金额占本批次供地总成交金额992.5亿元的15%。紧随招商蛇口后,拿地金额位列第二名和第三名的分别为新城和华润,分别为94亿元和70.6亿元。

值得一提的是,备受关注的、总价最高的地块为新玄武G24地块,该宗土地出让面积21.45余万平方米,为商住混合用地,起始价71.8亿元,经过158轮报价,被招商蛇口以88.9亿元的总价拿下,成交楼面价12520元/平方米。据贝壳找房二手房报价显示,新玄武G24地块周边的中海玄武公馆二手房价格约为5.5万元/平方米。

从拿地数量来看,新城、万科分别收获4宗地。其中,万科报名参拍了32宗地,最终拿下国际健康城、麒麟、岱山、溧水4宗地,总成交额45.88亿元。新城报名参拍了20宗地,最终拿下南部新城、仙林湖、研创园、汇通路4宗地,总成交额94亿元。

值得关注的是,南京此次集中拍地采取“触顶摇号”的方式,也就是说,当地块竞价达到最高限价时,仍有两家或两家以上单位有竞买意向的,停止竞价,改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号,竞得价为最高限价加一个加价幅度。

最终,51宗地块中有36宗地块“触顶”。而在摇号环节,万科和新城控股分别竞得4宗和3宗地块,招商蛇口摇中2宗地块。

在业内人士看来,由于南京此次集中供地出让地块宗数较多,且又采取“触顶摇号”的方式,这就导致参拍房企大多集中在资金实力雄厚的品牌开发商、国企和较为有实力的本土房企,它们采用“广撒网”的方式,有机会拿到更多地块。

南京首次集中拍地之“最”,根据公开资料以及好地研究院数据整理。

盈利空间进一步压缩,多宗地块销售利润率不足2%

实际上,先于南京之前,同样是长三角的热点城市杭州,房企竞争较为激烈,房地差再度走低,部分房企为了拿地扩储不惜牺牲盈利空间。

在杭州拿地后,杭州本地房企滨江集团董事长戚金兴在5月14日的业绩说明会上表示,“最近在杭州集中土地出让中,公司共获取了5宗土地,在滨江团队精干高效管理下,公司融资能力强,融资成本低,品牌影响大,在这样的状况下,努力做到1%-2%的净利润水平。”

同样,此次南京土拍由于地价抬高加之限价,房企的盈利空间进一步压缩,部分热点地块的销售利润率不足2%。

据好地研究院数据显示,此次南京土拍中,有12宗地块的预期销售利润率(不考虑去化速度)不足2%。其中,此次溢价率最高的迈皋桥G42地块,成交楼面价26724元/平方米,未来毛坯销售限价32907元/平方米,预期销售利润率仅为0.5%。

而万科竞得的麒麟G47地块,成交总价14.2亿元,成交楼面价约为22702元/平方米,未来毛坯销售限价28500元/平方米,溢价率30.3%,预期销售利润率仅为0.3%。此外,新城竞得的G43地块和G46地块的预期销售利润率分别为0.6%和1%,保利竞得的G28地块预期销售利润率0.9%。

在限价既定的情况下,房企拿地需求较高使得利润空间进一步被挤压,另一方面,部分地区的地价,包括南部新城、迈皋桥、江宁正方新城等也再次被刷新。

长期关注南京楼市行情的、知名房地产专家孟祥远认为,“土地价格会传导到房价,此次成交的地块将在一到两年后建成新房上市,目前看来房价将稳中有升。”

南京首次集中拍地中,房企拿地金额排名前五名,根据公开资料和好地研究院等数据整理。

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