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半年内调控215次 房企被喊话:谨慎投资,不拿错地不拿高价地理性发展

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本报记者 王丽新

近日,网传某地正在紧急制定调控政策,涉及9个月内不能涨价,这一传言目前虽未被证实,但各地频繁发布调控政策,抑制楼市过热,是今年房地产行业的显著特征。

据中原地产研究中心统计数据显示,2021年以来,房地产调控政策已经超过215次。“相比一季度,4月份和5月份的楼市调控政策已经全面升级。”中原地产首席分析师张大伟向《证券日报》记者表示,与以往各地集中抢人动作不同,住建部约谈、整顿中介、严查违规经营贷、实施“两集中”土地供应制、以及针对学区房等政策,是今年楼市调控的主要特征。

张大伟重点分析了炒作学区房的背后成因,他指出,疫情导致教育需求回流,使得大部分家庭考虑购置学区房,无论是北京西城区、海淀区的二手学区房市场,还是上海和深圳,都呈现出虚火旺盛的现象,市场上也充满了借助稀缺资源的投资炒作动作,预计后续调控政策将专门针对这一类房源进行引导和监管。

当然,在新房市场,楼市过热背后,因素是多重的,但地价成本推高所致仍旧是主要原因之一。为了控地价,“22城集中出让土地,一年只卖三次地”的新土地供应模式已经落地实施,这对房企调配拿地资金是极大考验。

“从目前17个城市首轮集中供地的结果来看,第一阵营房企仍收获颇丰,但利润空间确实极为有限,有的地块仅有3%的利润率,这对上市房企全局业务布局能力提出了极高要求,未来房企可能要聚焦在投资产品线及城市布局方面进行精细化和有全局观的布局,牺牲利润打品牌影响力的产品要有,‘短平快’换取现金的项目要有,谋求高利润空间的城市更新业务一样要有,要不然利润重回上升通道将会极为艰难。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,尤其在调控政策向二线城市、甚至热点三、四线城市加速蔓延的投资环境下,房企更需谨慎投资,不拿错地,不拿高价地,保持理性发展。

“以北京首轮集中供地为例,30宗地块平均溢价率约为6.5%,但在‘限房价、控地价’模式下,开发企业取地成本其实增加了。”某房企高管向《证券日报》记者表示,当从开发商角度来讲,要长远考虑规模增长,舍弃一些项目的短期利润,拿地是为了长期发展,不得不拿。总体而言,土地集中供应或将重塑房地产市场格局。

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