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评论丨房产交易平台要创新,更要服务美好居住

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

日前,多家媒体援引外媒报道称,国家市场监管总局对贝壳找房启动反垄断调查。最终,该消息被证实是乌龙事件。贝壳找房方面也回应称,某外媒报道的“贝壳被市场监管总局立案调查”的消息为假消息。事实上,作为国内最大的房地产互联网平台,贝壳找房自打2018年上线起,市场对其是否涉嫌垄断的质疑,一直没有停止。

买卖房屋、出租或承租房屋,绝大多数人都经历过,首先想到的可能就是链家门店和贝壳网站。大家习惯了在贝壳找房App上看房,看好合适的房源后就可以在线联系或由系统自动链接经纪人。然后,线下链家门店就会对接相应信息,提供看房、撮合成交、赎楼、按揭、过户等一揽子的服务,直至最终完成交易的闭环。所有这些服务都可以由贝壳和链家通过线上、线下全链条来完成。

甚至,贝壳还向买卖双方提供金融、装修、搬家等新服务类型。可以讲,线上线下一体化、平台化发展的贝壳已完成升维,其他房地产经纪公司或难以与其抗衡。2017-2019年,贝壳新房业务收入从64.2亿元增至202.7亿元,年均复合增速77.7%,远超其他平台。

链家、贝壳线上线下贯通,新房、二手房、租赁三位一体,各环节形成标准化的交易服务闭环,因此被指涉嫌行业上下游垄断,也绝不是偶然的。比如,贝壳和链家的服务确实到位、专业,但二手住房买卖中,“买家2个点,业主1个点”的佣金费率,算是比较高的。据悉,其他中小中介机构都可以商谈经纪代理费率,市场平稳或下降时,佣金费率可低至1.5个点。

而且,据行业人士透露,除去二手房存量房市场,贝壳在新房渠道业务上也开始针对开发商提价,而财务报表数据显示,过去这项业务贝壳收取的佣金率在2.77%左右。早在2019年,市场就曾传出贝壳垄断部分区域新房营销渠道,提升新房代理分销费用的消息。近年来,经常听开发商讲,过去利润被金融机构盘剥,现在贝壳这个独角兽也来“割一刀”。但没办法,渠道掌握着客户,现在房子不好卖,很多项目开盘就启动“全渠道”,利润也就被摊薄了。

对于是不是涉嫌垄断,我们还是要追根溯源,判断贝壳/链家是否存在先占领市场份额,然后做“二选一”排他性垄断行为,以及是否在掌握行业定价权以后,利用垄断地位提升服务定价。首先,从大家熟知的二手房交易说起。链家3%的佣金费率在行业内算是比较高的,还首创“业主1个点”的费率新模式。但笔者认为,这很大程度上是基础设施投入回报和服务溢价。

众所周知,十几年前的二手房交易常常出现低效无序、低满意度的情况,“假房源”、“吃差价”、随意跳单、“黑中介”、经纪人恶性竞争等乱象时有发生,一些房源和客源信息不对称,经纪人之间也出现同质化竞争现象。这一切缘于市场缺乏一个能联结交易整个流程的平台或者交易模式,而贝壳/链家构建的新模式,在一定程度上解决了这些问题。比如,2008年开始构建的楼盘字典,不仅部分地解决了“假房源”问题,还通过对线上线下与用户的交互过程产生的大数据,通过准确分析用户需求进行房源匹配。

贝壳/链家构建的ACN(Agent Cooperate Network)模式,即经纪人合作网络,在遵守房源信息充分共享规则前提下,同品牌或跨品牌经纪人之间以不同的角色共同参与到一笔交易中,把过去经纪人单独作业模式拆分成一个个小环节,每个环节都有负责人,录入、收钥匙、带看、成交、按揭、过户等,并按照各个角色的分佣比例进行佣金分成。此举不仅有利于攻克过去中介行业恶行竞争的顽疾,通过分工合作,还在一定程度上提高了服务的精细化水平和经纪人的专业性。

因此,2.26亿套房源的楼盘字典,以及每一套房标准化至门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等大数据,这是基础设施投入;ACN模式下经纪人服务水平的提高,则体现服务溢价。当然,二手房交易佣金费率到底该定多少,并无客观的标准。随着存量房时代到来,中介渗透率提高,行业监管部门应该就此制定交易中各个环节的指导费率。

对新房来说,贝壳等平台正在成为引流的主要渠道,在全民经纪人时代,开发商给渠道付费已成为营销的主体策略。网传贝壳找房与房企新房合作模式中分为三级,涉嫌排他性条款植入。贝壳在经营过程中是否存在此类现象,应当是判断其垄断与否的关键。当前,高房价背景下,包括佣金费在内的交易成本,已成为关系到一二手房交易和循环能否顺畅的重要保障,也是改善民生福利的重要内容,希望成为行业龙头的贝壳,在业绩长青的同时,也能将服务美好居住进行到底。

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