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集中供地连拍三天近百房企参与 苏州紧急阻击抢地狂热资本

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昔日文人墨客诗词歌赋中优雅恬淡的苏州,如今已演变成资本蜂拥的商业高地。

5月31日-6月2日,苏州集中供地连拍三天,一共32幅土地,其中25幅为纯住宅、商住和涉宅地块。这批地块出让总面积为247.8万平方米,总起拍价为405亿元。

5月31日是苏州第一天集中供地,成功拍出了12幅土地,其中涉宅地块9幅,成交金额192.8亿。

多年来,苏州一直是环沪城市中最受关注的市场。由于接壤上海嘉定区,经济高速发展,苏州自然承接了上海人口外溢压力,房地产市场也随之上涨。今年苏州首次集中供地连拍三天,吸引了90多家房企报名。土拍天数与报名房企数量这两点刷新了此前杭州、南京等城市集中供地数据。由于在长三角热点城市杭州、南京之后供地,上海土拍门槛更高,此前抢不到地或者投拓指标还有很多的房企,难免不把苏州当作补仓长三角的最后机会。

苏州此次集中供地,除了有不少重磅地块之外,所有宅地取消现房销售,最高限价为28500元/平方米。

事实上,截至5月31日土拍开始前,已有21幅土地出价;有一幅将于6月1日开拍的奥体地块,由于是苏州奥体板块最后一幅宅地,截至发稿时止,报名房企已接近30家。

无论从房企竞拍结果还是土地分布来看,这一轮集中拍地将决定苏州今年楼市走向。据3月份公布的年度出让计划,苏州今年一共挂出116幅涉宅地块,分布于六个区,其中吴江区有32幅。首次集中供地只有25幅,还有大部分在第二、第三次集中供地,后续还会有更多资金蜂拥而至。

为防止土拍过热,苏州早已做好阻击狂热资本的准备,更新土拍规则的同时,出台对房企违规操作的管控政策。5月27日,苏州召开房地产调控和租赁住房建设专题会议。会上强调要全力做好“稳地价、稳房价、稳预期”工作,确保苏州房地产市场平稳健康发展。

做了这么多布防的苏州土拍,又是一番怎样的景象?

华侨城详情)表现耀眼

苏州土地市场有多热?据统计,2021年一季度,苏州经营性建设用地(含吴江区)出让23宗地块,成交面积82.97万平方米,同比上涨39.8%;成交金额198.59亿元,同比上涨33.43%。

尽管房企觊觎苏州土地,但也有有心无力的。去年在苏州受罚的金地、雅居乐旗下子公司禁止入市三年,还有今年年初被处罚的龙湖子公司,这意味着竞争对手少了;但在上海被禁止入市三年的万科、中海、华润却来了,还有融创、旭辉、新希望、龙光、融信等等各路近两年市场热度较高的房企也悉数到来。

不仅如此,据媒体报道,金地近日内新增15家房地产咨询公司,其中除了太仓栖吴房地产咨询有限公司成立于5月17日外,另外14家均于5月18日成立,注册地为苏州太仓;5月7日,旭辉在苏州太仓新增6家商务咨询公司,均持股100%,法定代表人均为旭辉集团副总裁兼上海区域集团总裁方轶群;绿城也在短时间新注册6家公司。业内人士认为,这样的操作很显然是为了去苏州“抢地”。

5月21日晚间,苏州市自然资源规划局紧急挂出《关于严格落实竞买要求的通告》,再次重申同一自然人、法人或其他组织直接控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买,且竞买人土地出让金的资金来源应为自有资金,违规参与竞买将被认定为失信行为人,三年内不得参与苏州土拍。

苏州再次重申了竞买规则,限制房企的报名条件,要求子公司不得参与,同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与如同一幅地块的竞拍。

苏州紧急阻击过热的土拍资金,一方面是对各家房企起到提前警示的作用,另一方面也意味着集中供地的事后审查或比去年更加严格。

此前,为了降温土地市场,苏州已修改土地出让规则,由原本的自主报价改为一次报价,并对违规房企公开处罚。比如上述金地、雅居乐等。

这一次,苏州又更新了土拍规则,采取“指导价+价格上限+一次报价”规则。本轮28幅土地设置了市场指导价,分为网上挂牌自由报价和限时竞价阶段,在网上自由报价阶段,如果报价超过中止价,转为网上一次性报价,房企需要在规定时间内完成一次报价资格确认和报价,所有报价中,报价最接近各家出价均价的竞拍人将获得土地。

第一天土拍的结果降温作用就显现了,土拍溢价率并没有大幅上涨。成功出让的涉宅地块有9幅,其中7幅进入了一次性报价区间。当天华侨城、万科先后拿地。万科拿下的太湖新城一幅宅地,以大约10亿元一次性报价竞得,楼面价1.7万元/平方米,溢价率14.42%,成为当天成交溢价率最高的地块;华侨城第一天拿了3幅土地,金额超过80亿,其中57.77亿拿下的元和街道商业综合体地块,或是苏州此次集中供地最贵地块。

房企投拓城市分化

第一天拿地以大房企居多,包括万科、华侨城、绿城等。其中华侨城曾经在2019年将上海苏河湾项目一半股权转让,手握资金有备而来。有参拍房企向21世纪经济报道记者分析道,由于大部分地块即便达到价格上限,对于竞拍房企而言仍有不错的利润空间。很多地块地价房价比在50%左右,测算比上周的宁波土拍大部分70%以上的地块地价房价比要低,净利润率尚有空间。

苏州当地有房企人士对21世纪经济报道记者表示,房企内卷厉害,集中供地之后,资金实力与内部管控能力薄弱的小房企生存将更为艰难;集中供地导致集中供应,可能导致同区域多竞品的现象,房企赶工对于房企产品力、去化能力都是一场考验。

尽管如此,外来房企还是不停入驻苏州。反观环沪市场,是从苏州开始火起来的。自从2016年上海开启最严调控以来,位于上海北出口的苏州等地楼市就不断上涨,尤以南通为甚。

另一方面,苏州在城建上相当给力,5月份释放了一波教育、医疗、交通、产业等利好。比如华中师范大学附属苏州太湖实验中学施教区已获官方发布;苏州高新区融入沪苏同城发展推介会共有92个项目签约落地高新区,投资金额高达536亿;长三角一体化示范区异地就医结算免备案政策实现再升级,免备案范畴,从门诊结算扩大至住院结算等等。

易居研究院研究总监严跃进指出,苏州土地市场有两个优势。第一,随着宏观经济复苏,苏州购房需求明显会释放,尤其是产业基础较好,势必有助于后续房产项目的消化;第二,苏州过去几年调控较为严厉,所以市场容易反弹,这种情况下,房企认为拿地机会是较好的。

从22城已经进行过首次集中供地的城市来看,大部分城市热度较高,如重庆、广州、深圳、厦门、杭州、南京等,其中重庆、厦门楼板价涨幅均超45%。

上海中原市场分析师卢文曦指出,长三角已经出现城市分化。相比宁波、无锡等地,苏州的土地市场热度较高。第一天的土拍结果显示,除了三幅商办地零溢价之外,其他涉宅地块均有溢价。这说明城市内部土地根据地段、土地性质等,房企投资分化也较为明显。卢文曦进一步指出,由于房企开发净利润大幅下跌,运营能力不强的房企在投资上更注重区域的商业成熟度,不愿意耗费时间去运营一个项目,尽量规避盈利上的不确定因素。

此外,房企“内卷”,也体现在持续深耕上。2020年,苏州姑苏区政府与华侨城签订了虎丘大型文旅综改项目,投资金额达到了60亿,目前还没有进入收获期,此次拿了一幅综合体地块,可以通过住宅部分提前回收部分资金。华侨城当天还拿了两幅姑苏区地块,用于文旅项目开发。而近期对国内文旅项目投入较大的复星集团,也入局苏州,在太湖新城旁边拿了一幅综合地块。

6月1日、6月2日,苏州还有20幅地块开拍,大概率溢价率不会超过15%,市场更关注的则是哪些房企能获得入场券。

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