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热点城市商品住宅供应面积创新高

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董添

1618万平方米

今年前5个月,20个代表城市商品住宅月均供应面积约1618万平方米,同比增幅近两成,绝对规模创历史同期新高。

今年前5个月,在房企普遍面临降杠杆、“两集中”土地出让政策密集发布的背景下,房企快速调整策略,积极营销抢收回款,热点城市商品住宅供应面积创历史同期新高。

供应量走高

据中指研究院初步估算,今年前5个月,20个代表城市商品住宅月均供应面积约1618万平方米,同比增幅近两成,较2019年同期增长超一成,绝对规模创历史同期新高。

在重点城市供应量持续走高的影响下,重点城市商品住宅成交保持一定活跃度。1-5月,20个代表城市商品住宅月均成交约3649万平方米,受去年低基数影响,同比增长61%,与2019年同期相比,增幅近三成,绝对规模达近五年最高水平,在历史同期中仅次于2016年。其中,5月50城商品住宅成交面积在4100万平方米左右,同比增长超两成。

从一线城市表现看,在调控趋严的背景下,热点一线城市成交量出现一定下滑。以北京为例,中原地产研究中心统计数据显示,5月北京新建住宅网签4195套,二手房住宅网签18838套,成交总量相比3月、4月出现轻微下调,市场基本保持平稳态势。

中原地产首席分析师张大伟表示,北京楼市保持稳定。但是,新建住宅方面,限竞房等中低价房源成交明显集中,这主要和购房者对北京市场近期成交多宗不限价地块、购房者对未来入市的房源均价预期较高有关。

国内融资规模下降

值得注意的是,在房企面临普遍降杠杆的背景下,国内融资规模出现明显下降。

中指研究院统计显示,5月房地产信用债发行规模为284.5亿元,相较于4月的660.4亿元出现大幅下降。而海外债发行方面,5月房企海外融资规模合计约257.1亿元,相较于4月的144.7亿元,增长77.67%。总体来看,房企融资规模出现一定下滑。

从融资成本来看,信用债与海外债融资成本保持稳定。其中,信用债平均利率为4.15%,环比下降0.15个百分点;海外债平均利率为6.17%,环比增加0.27个百分点。

从单个房企融资规模看,很少有前期动辄几十亿元、上百亿元的规模。5月28日,上清所披露,建发房地产集团有限公司于5月26日发行了建发房地产集团有限公司2021年度第四期中期票据,发行规模3亿元,票面利率4.5%。

从融资利率看,不少房企境内融资成本较高,票面利率超过7%。5月31日上交所披露,景瑞地产(集团)有限公司2021年公开发行公司债券(第一期)最终确定票面利率为7.2%。募集说明书显示,本期债券发行规模不超过人民币13.5亿元(含),发行期限为3年期,在第2年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,债券简称为“21景瑞01”,债券代码为“188191”。债券主承销商、簿记管理人、受托管理人为国泰君安证券。起息日2021年5月31日。本期债券募集资金拟用于置换前期已偿还到期的“16景瑞01”公司债券。

依然积极拿地

今年前5个月,房企拿地依然积极,土地市场热度持续提升。

张大伟指出,房企积极拿地主要是为了追求市场规模,特别是很多近年拿地很少的企业也开始积极拿地。今年4月以来,已有超过14家企业拿地超过百亿元。部分房企判断市场会快速企稳,拿地积极性明显提高。此外,2021年以来,热点城市开始实行“两集中”拿地模式,多地出让规模同比大幅增长,房企抢购优质地块的积极性普遍较高。

从土地出让金额看,第一批集中入市地块起始竞拍价已经超过7000亿元。

通过对“两集中”供地城市的土拍政策进行梳理可发现,北京、广州、深圳、杭州等城市土拍政策基本都实行“限地价+限房价+竞自持/配建”的土地出让规则,重庆、天津、长春、青岛等城市土拍规则基本只有限地价或竞自持/配建或无严格要求。值得注意的是,北京、上海、南京、重庆等城市土拍政策较为灵活。其中,北京在达到最高限价及配建后,通过高标准商品住宅建设方案评选决定最终竞标者;南京、重庆实行“一地一策”,对不同地块差异化区分,设置了不同的竞拍规则。

从拿地房企性质看,本土化房企则更有优势。此次参与杭州集中土拍并拿地的房企里,主要包括深耕杭州及周边的房企,比如滨江、融创、融信、祥生等。总体来看,这轮土拍对国企、央企和资金链充足的优秀房企利好较大。

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