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二线城市地价抬升 集中供地下中小房企 “抢地”激烈

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6月3日,郑州、合肥同时启动首次集中供地。

从第一天的“战况”来看,两地土拍吸附力不输长三角多个热点城市。郑州第一天卖出49幅土地,揽金414.21亿元。虽然郑州土拍大部分地块零溢价成交,但北龙湖三幅地块引发23家房企报名,最终金茂、万科、保利各以熔断价格竞得,三幅土地共收获70.67亿元。

合肥也集中火力在第一天:18幅土地在第一天就出让了近80%,14幅土地卖出超过160亿元。从土拍结果来看,合肥多幅地块溢价率接近30%,包括中骏、众中梁、佳源等多家中小房企均有拿地。

郑州与合肥因地制宜,对限价规则、竞拍机制都进行了调整。由于当前以旧改开发模式为主,郑州大部分地块是“定向地”,公开竞拍地块较少,因此热度非常高;合肥在限房价基础上,对竞拍方式、自持比例、预售条件、限价条件等都做了调整,采取“价高者得+竞配建+摇号”的规则,对最高租赁配建比例进行限定。从拍卖结果来看,12宗涉宅用地中有50%地块溢价率超29%,8宗地触顶摇号。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出,郑州是二线城市里边的典型代表,合肥也是长三角的重点城市,前一段时间房价涨幅挺猛的,所以这两个城市的土拍吸附能力肯定是比较强的,房企拿地也会不遗余力。

马太效应:资本狂舞

郑州本土房企康桥地产相关人士对21世纪经济报道记者表示,作为区域型房企,康桥在郑州拿地是必然的,但看到这么多外来房企想进入这个市场,也有点惊讶于郑州市场的吸引力。

经开区9号地块、北龙湖10号、11号地块,分别被金茂、万科、保利三家大房企拿下,但由于地价限制,没有刷新同板块中中海所拿地块的2.5万元/平方米楼面价。

从这三幅热门地块就可以看出,多家知名房企入驻北龙湖板块,房价洗牌在即。郑州有业内人士指出,集中供地正在成为薛定谔的猫,没有人知道会产生什么结果。

21世纪经济报道记者从多个核心信源处获悉,为拿地,一批知名房企都准备了10个以上马甲公司。从保证金就可以看出此次土拍热度:经开9号地有79家房企参与竞拍,保证金约为780亿;北龙湖10号地有51家房企参与竞拍,保证金330亿,北龙湖11号地,有60家房企参与竞拍,保证金412亿元。三幅地块集结了近200家房企,超过1500亿保证金。

此次两座二线城市土拍规则改变,部分地区房价天花板被抬升。比如郑州此前北龙湖成品住宅限价售价3.2万元/平方米,此次出让的三幅土地,毛坯限价售价3.73万元/平方米,装修限价5600元/平方米,成品住宅限价售价4.2万元/平方米。换言之,北龙湖房价天花板被抬升了1万元/平方米。这也是房企趋之若鹜的主要原因。

同策研究院研究总监宋红卫分析指出,郑州整体的土拍结果在预期之内。首先,集中供地时候地块热度分化是绝大部分城市都存在的问题,所以郑州也如此;其次,土拍竞争激烈主要集中在北龙湖区域,这是郑州住宅量价支撑力最强的区域;整体来看,郑州总体库存仍然较大,如果在非核心区域拿地,仍然面临去化风险,因此,大部分地块都是零溢价拿地;另外,不能简单地说本土房企竞争力不强,从2021年1-5月房地产销售排名来看,康桥、正商、永威位居前三甲,所以本土房企仍然具有较强的实力,考虑到本土房企在郑州的土地储备较为充足,避开高溢价的土地也是情理之中的事情。

正如卢文曦所言,集中供地越到后面越无解,基本上还是两种形式的企业垄断土拍市场:一种是龙头房企,年销售规模2000亿以上,以及国企央企;另一种就是东部沿海地区,尤其是华东地区的地方性房企。央企国企的综合实力比较强,融资成本低。此外,万科华润肯定是积极拿地的。这两家在上海,这两年被禁止拿地了,至少现在短期是进不去上海市场,“就会选择体内损失体外补吧,你上海不拿地,准备的钱肯定要撒在其他重点城市,否则的话这个损失太大了。”卢文曦称,集中供地对于企业来说,在资金压力之下,只能把有限的资金集中在好地块上。这样下去,马太效应很快就会显现。

以合肥场为例,中梁、佳源、中骏等中小型房企均有所斩获,溢价率在25%-28%之间。

卢文曦认为,市场趋势就是这样,今后有实力做高端产品的企业会更有盈利空间,小房企基本上就是做下游产品。但也不能说小房企没有机会,它们可以联合拿地,或者是拿一些比较另类的地块。另外,房企资金持续性也有差别,上半年很多企业几乎没有拿地,比如禹洲,这样的房企投拓部门的资金反而相对充足,但他们的资金持续性会弱一点。

中小房企身影

郑州集中供地首日,本土房企康桥地产顺利拿下了两幅地块,均是底价成交。此外,郑州本土房企绿都、昌建也有参与第一天的土拍,无奈由于手头资金有限,没有拿到一幅地块。业内人士指出,或许与郑州市场曾经供大于求有关。对于中小房企而言,郑州房地产的游戏规则也一直在改变。

不仅如此,5月份郑州的市场也在变化。据统计,5月份,郑州新房成交量同比、环比均下降20%。

合肥楼市也面临二手房成交下滑的现状,但相比郑州,更多中小房企想进入合肥市场。在合肥第一天出让的14幅土地中,有12幅涉宅地块,分别被12家不同房企拿下,包括佳源、旭辉、通和、佳兆业、合肥城建、邦泰、文一、中骏、中梁、联发、厦门建发、安徽置地。其中,中骏首进合肥,建发、联发、置地落子滨湖。

正如宋卫红所指,合肥本次土拍竞争较为激烈,主要原因有以下几个方面:第一,合肥经过近两年的去化,目前各个区域库存整体不高,房企急需补充土地储备。第二,尽管所有住宅地块都达到了最高限价,但是从房价地价差来看,仍然有一定的利润空间,基本比苏南和浙北等核心城市利润空间要丰厚。第三,合肥城市基本面比较好,近几年随着产业不断导入和升级,人口也在持续流入,有效支撑房地产市场。第四,从市场轮动的角度来看,近两年土地热度主要集中在长三角苏南和浙北区域,当前有向苏北及周边区域传导的趋势,合肥就是这种情况,拿地企业有本地房企,还有全国化深耕合肥的房企,还有新进入合肥的房企,比如建发。

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