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房企需走出“舒适区” 多卖楼少借债向管理要红利

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王丽新

“欲望满足的瞬间,即是偿还时刻。”这句话用在过去盲目迅猛跑马圈地的房企身上,颇有警示意味。近日,千亿元级房企蓝光发展深陷债务违约风波,与此前的泰禾集团以及华夏幸福这两家千亿元级房企如出一辙。

靠债务驱动发展的房地产行业,“冰冻三尺”非一日之寒。过去这么多年,从某头部房企一年收入2亿元到动辄一个月卖上数百亿元销售额,最主要是靠高融资、高负债、高杠杆来推动。在这其中,融资性现金流一直扮演着非常重要的角色。

据公开数据显示,2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元,同比增长36%,历史性突破万亿元大关。

且不说境内债务利息支出较高,大型房企掌舵人每天早上醒来,头上顶的都是几亿元的利息支出账单,境外债务还有人民币汇率变动带来的汇兑损失。即便是头部房企,每年汇兑损失都是数亿元量级的,这对毛利率水平持续下行的房地产行业来说,是进一步侵蚀利润空间,亦影响大小股东的分红收益。

“今年融资性现金流的总额已经比去年下降。”6月5日,阳光城集团执行副总裁吴建斌在一次内部授课中表示,所以改变企业最核心的就是经营性现金流,多卖楼,处置低效资产,包括酒店、商业、工业等。

这句话的背后,意味着不管是打折卖房,还是处置资产,包括引入战投,都是房企强化现金流的标准动作。换言之,融资性现金流受阻,为避免债务违约造成企业无法运转或破产,房企不得不在“生存大考”下进行自救。当然,这是实力较弱房企要面临的问题,但对那些尚无需担忧生存的房企来说,这无疑是警示,比如不能再一味追求规模而错失“降本增效”寻求高质量发展的路径与机会。

或许,把负债降到合理水平仍需一些时间,但摆在很多房企当下的经营逻辑是,需要走出过往高负债驱动发展的“舒适区”,需要改变经营理念,创新商业模式。“三道红线”管钱、“两集中”控地之下,房企要习惯于迈向赚小钱但要健康发展的阶段。

总而言之,在新旧行业规则交替之际,规模不再为王,现金流和利润才是王道。房企需多卖楼、少借债,踏踏实实向制造业学习,从过去由融资来推动,变成经营推动。放下售楼小姐过去等着买房人上门抢房的“傲娇”,要通过劳动挣加工制造和服务的钱,从现在起,房地产行业已迈入向管理要红利的时代。

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