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摇号买房的三线城市:湖州一月两次加码调控

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一个月内,浙江湖州两次调控。在半年不到的时间里,作为三线城市的湖州楼市就经历了从“高库存城市”到“摇号买房”的转变。5月12日,湖州市区纯新盘卓越府加推,380套房源,1955户登记,中签率仅19.85%。

今年前5月,湖州房价均价在1.4万元/平方米左右,相比2020年的1.3万元/平方米涨了1000元/平方米。高端项目如位于老城区的绿城锦玉园可售价达2万多元/平方米。

为抑制过热的市场,近两个月湖州调控持续加码:3月27日启动限购,社保未满6个月限购一套住宅;5月18日增加限售、摇号。中心城市范围内,新房、二手房自取得不动产证2年内,不得销售;热点区域实施“限房价、限地价、竞配建、竞自持”的土地出让新模式;且意向客户量大于当期可售房源量,及双限宅地,统统启动公证摇号;5月20日,摇号细则公布。

6月4日,浙江省湖州市住房和城乡建设局发布《关于进一步加强中心城市商品住房合同管理有关事项的通知》明确,新建商品住房在办理合同网签后,经买卖双方协商一致,除在父母、配偶、子女之间更名外,其他情形不得更名。实行公证摇号销售的项目,不得更名。

同时,新建商品住房在办理合同网签后,经买卖双方协商一致退房的,该房源须按原合同价格进行公示,并采用摇号、抽签等方式公开销售。

环沪投资洼地?

环沪楼市的击鼓传花,终于传到了湖州。来自分销代理机构的反馈,最近几个月,湖州成交量每个月环比增长约30%。

一名浦东中介人士对21世纪经济报道记者表示,环沪都市圈中,此前成交比较火的嘉兴目前房源已经不多,购房者转移到湖州。他的团队最近也在湖州卖房子。据其透露,购房者中以没有在嘉兴买到房子的客户为主,此外全国各地的投资客都有。

市场火爆,很多新盘也不启动分销了。一名当地房企营销负责人透露,自从卓越府公开摇号后,湖州市区热门盘的上车门槛,已提高至全款+绑车位。“房子不愁卖,我们也就不用代理机构了。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,就这两年房地产市场的热度看,嘉兴湖州南通等环沪城市明显崛起,而嘉兴的房价相对比较高,南通的交通区位相对偏弱,湖州则属于交通区位改善和房价相对便宜的城市,而且购房政策相对宽松,这都会带来资金加快进入湖州市场。

上海中原地产数据显示,湖州一手房市场在今年5月成交面积和套数上升到一个峰值。今年1月以来,湖州已有去化加速的趋势,1月成交面积869677平方米,成交8508套,到了5月,成交面积1073913平方米,成交10276套,半年来首次成交上万套一手房。最新的6月份,截至6月8日,湖州成交219808平方米,成交套数为2068套,成交量也不见得会下跌。

据了解,湖州目前资金涌向房价更为便宜(1.2万元/平方米)、库存更大的南太湖新区、湖州经济技术开发区西南板块。两大新区吸引了不少外地客户。据业内预估,整个西南板块投资客占比约一半,部分项目更是超过70%。随着环杭环沪投资门槛、难度一再升级,湖州楼市正在被投资资金包围。

不过,湖州连续加码调控,说明当地政府稳市场的决心,尤其是对于一些交易秩序的管控,进一步彰显湖州市场稳房价稳预期稳秩序的导向。

多因素致楼市升温

从2020年下半年开始,湖州房价上涨了大约20%-30%,土地市场、商品住宅市场的逐渐升温也是有脉络可寻的。

位于湖东西区的宝龙旭辉城,在2020年5月第一次开盘,这一项目可以说是完整见证了湖州这一轮行情的上涨。据置业顾问说,去年几次加推,价格涨幅均不过千;今年1-4月,直接涨了近3000元/平方米,现在备案价16500元/平方米,“置业顾问最近经常要忙到后半夜。”

5月24日,位于湖州南太湖新区的仁皇山板块的新城吾悦华府,最后两幢高层当天推出就清盘了。这是湖州城区为数不多的需“全款+绑两个车位销售”的楼盘,也出现了一房难求。

同策研究院高级分析师李霄霄分析认为,资金涌向湖州,主要有三方面原因。一是前期库存消化基本到位;二是2022年亚运会、沪苏湖铁路建设等重大利好开始兑现;三是湖州房价是环沪、环杭的洼地。

最直接的刺激,应该是去年底开始到今年一再上演的土拍大战。半年不到,湖州地价连跳三级。以吴兴区东部新城为例,去年10月底,滨江经过333轮竞价,以11.59亿、溢价71.4%拿下诸墓单元地块,楼面价约8748元/平方米,刷新东部新城地价新高;今年1月20日,乌山单元地块经过228轮,被佳源以6.51亿拿下,溢价率高达105.4%,成交楼面价11899元/平方米,再度创新高。彼时,东部新城新房在售均价不过13000元/平方米。3月份,荣安首度涉足湖州,拿下的湖东西区地块,楼面价高达13105元/平方米,创全市地价新高。

据湖州透明售房网数据,以2020年成交量为参照,湖州市区消化全部商品房库存约16.6个月,其中住宅库存只需10.2个月。

一个事实是,热门板块二手房价也开始涨了。以市中心的仁皇板块为例,二手房价约2万元/平方米,部分带精装修房源更贵,而附近被抢空的新城吾悦华府,均价1.4万-1.5万元/平方米。

就在2020年,湖州还推出了人才新政,从专科生到博士生,在湖州安家购房均可享受补贴,最高可享51万。而针对博士夫妻双方,吴兴区和南浔区的补贴,高至80万、160万。

一名从事销售多年的业内人士反映,2018年的湖州,供应量达到一个峰值,彼时销售压力非常大,基本上要靠分销。市场热度起来,靠的就是板块周期的波动。由于地域限制,湖州下属县级市,比如安吉、长兴等的辐射力也没那么强,因此这几年湖州与周边城市的价格差也在增加。种种因素叠加,导致湖州楼市不断升温。

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