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厦门二次集中供地吸金344亿背后,一二手房市场走出两种行情

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◎从本次参拍企业来看,虽然地块增多,但报名参拍企业最多为12家,最少仅有5家,总体参拍企业不升反降。而从结果来看,虽然参拍房企相对减少,但激烈程度仍胜以往,溢价率呈现上升趋势。

◎5月厦门一手住宅成交50.09万平方米,同比上涨165.7%,环比上涨53.6%,是自2016年4月来近5年首次单月成交量突破50万平方米,逼近2016年峰值,且大幅反超二手房成交量。

每经记者 黄婉银    每经编辑 魏文艺

今年22城首批集中供地尚未结束,厦门就已率先开启了今年第二次集中供地的出让。

6月10日,厦门二次集中供地正式出让,共推出11幅宅地,总建面超过145万平方米,起拍总价达274.3亿元,均采用“限房价、限地价、竞配建”方式出让。最终11宗地块全部成交,合计揽金344.05亿元。

福建资深地产评论人、好房测评局负责人吴寅在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,从厦门两次集中供地出让情况来看,房企虽然补仓迫切但变得愈加克制,这也避免了出现2016、2017年的高价地情况。

厦门城市景观 图片来源:视觉中国

房企拍地越发克制

从参与程度与竞拍情况来看,房企对厦门土地市场仍然呈现积极的态度,但积极中也保持了克制与理性。

“厦门土地资源本来就稀缺,又是一个比较重要的战略性城市,所以房企拿地的积极性是比较高的。而且厦门从去年12月到5月之前都是没有供地的,对部分房企的区域公司来说如果不抓紧拿地,存在余粮不足的可能。”吴寅表示。

厦门克而瑞统计显示,从本次参拍企业来看,虽然地块增多,但报名参拍企业最多为12家,最少仅有5家,总体参拍企业不升反降。而从结果来看,虽然参拍房企相对减少,但激烈程度仍胜以往,溢价率呈现上升趋势。

其分析指出,原因一是在于厦门拿地门槛不断攀高,拿地成本不断压缩利润空间,部分房企只好急流勇退下沉至周边三四线城市;二是由于全国第一轮集中供地已经告捷,一些房企今年的拿地资金已被占用,在大背景之下只能择优而取。

本次厦门的推地总数为首批供地的两倍,但从出让结果来看,房企普遍较上次更为克制、理性。首次集中供地时岛外的地块都拍到了限价,但第二次集中供地出让时,岛外的地块基本都没有触及限价。

来源:中指研究院整理

本次出让地块的溢价率在8%~40%,厦门岛内一宗2021HP03号地块最为火热,这也是因为厦门岛内新房供应与土地供应均比较稀缺。最终,建发以总价53.1亿元、配建28300平方米拿下了该地块。据克而瑞测算,该地块楼面价达到50294元/平方米。

建发、中海在厦门两次集中供地中均收获了三幅地块,正荣、特房(厦门经济特区房地产开发集团有限公司)均拿下两宗。从拿地房企性质来看,厦门与全国其他集中供地城市情况类似,央企、地方国企出场率最高。

吴寅分析认为,在集中供地中,也不是说央企、国企突然强势发力,因为其融资成本低、资金实力强等优势是一直存在的。现在是部分黑马民企的强势周期已经过去,相对就凸显了央企、国企的优势。

新房成交反超二手房

厦门克而瑞数据显示,5月,厦门一手住宅成交50.09万平方米,同比上涨165.7%,环比上涨53.6%,是自2016年4月来近5年首次单月成交量突破50万平方米,逼近2016年峰值,且大幅反超二手房成交量。

仅5月单月一手住宅成交量已逼近2020年1-5月市场成交量总和,而截至2021年1-5月,厦门商品住宅成交量已达177.35万平方米,实现了2020年总成交量的76%,成交热度高企。

但吴寅指出,虽然厦门5月的新房市场从成交数据来看仍然呈上升态势,但实际在二手房层面热度已经下降。造成新房量价齐升的主要原因,是4-5月新房大量开盘销售带来的网签备案,特别是岛外小户型低总价房源的入市大量收割刚性需求。“最先感知市场的二手房实际上从清明节后就出现了降温,二手房的带看量、成交量都出现了比较明显的下滑。”

据中原地产厦门研究院统计显示,5月中下旬二手房总体成交维稳,但对比3-4月,成交量略有下行,主要在于3-4月楼市在小阳春助力下客户购房积极性高,亦消耗了一部分市场需求。

上周(5月31日-6月6月),厦门市二手房成交1046套,其中二手住宅成交817套,环比下跌12.1%。受厦门二手房专项监管行动及3-4月市场需求消耗影响,近一个月以来二手市场热度有所下降,但总体成交仍维持平均水平。

6月11日,厦门市住房保障和房屋管理局发布整治二手房市场工作新进展,4月中旬以来,厦门市10部门联合开展整治二手房市场专项行动,通过专项检查和联合执法,共同整治,联手打击“炒房”、炒作等违法违规行为。

最新通报显示,厦门盛卓世纪商贸有限公司、厦门市思明区鹭居安房产中介服务部、厦门亿峸房地产行销策划有限公司这3家公司均存在引导业主签订带“炒房”性质合同条款或是未取得产权人委托,引导购房人与“炒房客”签订《房产买卖居间协议书》行为,且签订合同前均未向交易当事人说明和书面告知规定事项及风险行为。

在银保监、金融监管部门方面,厦门银保监局高度关注辖内房地产市场价格波动、信贷资金违规流入房市增多现象,依托监管大数据平台,逐月开展信贷资金流向滚动排查。目前,通过自查及监管排查查实贷款违规流入房地产领域2725笔共计17.93亿元,其中确认被“炒房”组织直接套取114笔共计1.01亿元。

此外,厦门银保监局筛查小额贷款公司为购房人提供过桥贷疑点线索共计258笔,移送市金融监管局核查、查处,严格落实禁止小贷公司提供“首付贷”等购房融资产品等监管要求。目前,市金融监管局已推动小贷公司将涉嫌违规流入房地产的信贷资金压降4.5亿元。

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