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不及4月一半 房企5月信用债发行规模大幅下降

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5月以来,房企融资规模持续收缩。机构数据显示,5月房地产企业融资总额为1331.42亿元,同比下降15.94%,环比下降20.13%。其中,5月境内信用债发行规模大幅下降,不及上月发行量的一半。有评级机构指出,当前市场下,流动性和再融资仍是房企面临的主要信用风险。大部分授评房企有能力为到期债务再融资,但是不具备多元融资途径的房企可能会时常面临大量短债集中到期的窘境。

  融资规模收缩

5月,受期内“ABS项目集中终止”事件影响,房企境内融资规模收缩幅度超出预期。机构数据显示,1-5月,房企境内外债券融资累计约4624亿元,同比下降18%,达到近三年低点。前5个月发债规模占2020年发债总规模约38%。

前5个月,房企境内累计发债规模约3113亿元,同比下降约11%。从发债结构看,境内债券占比进一步提高,前5个月境内债券规模占比达到67%,较2020年同期上升5个百分点。

5月,信用债占比达到25.07%,海外债占比达到19.3%,信托融资占比达到41.27%,ABS融资占比达到14.35%。5月,信用债发行大幅下降,不及上月发行量的一半;信托融资额与上月相比差别不大,成为本月融资主力;信用债及ABS融资规模明显下滑,环比分别下降了54.39%、24.31%。

从期限结构来看,信用债平均发行期限为3.55年,其中3年以上的融资额占比为53.94%。海外债平均发行期限为4.37年,3年以上的占比为70.93%。信托平均融资期限为1.56年,ABS平均期限为4.39年。

5月,房企在债券融资上呈现票面利率下降、发债期限延长的特征。5-6月,房地产行业到期债务规模小幅回落,给房企在上半年末留出一定的调整周期,为下半年积蓄能量。

惠誉评级表示,当前市场下,流动性和再融资仍是房企面临的主要信用风险。大部分授评房企有能力为到期债务再融资,但是不具备多元融资途径的房企可能会时常面临大量短债集中到期的窘境。尽管中资房企中期内销售增速将有所放缓,但仍对行业整体持稳定展望,房企秉承更加审慎的拿地策略将有助于去杠杆。

房企需精细化运作

中指研究院企业事业部研究副总监刘水分析指出,融资总额连续下降及平均融资利率上升,表明房企外部融资环境持续偏紧。房企应紧抓上半年融资窗口期,加快拓展融资渠道,积极探索新融资方式,加强融资。另外,要加快促销,提高销售回款率,保障充裕的现金流。

在“三条红线”压力下,房企致力于降低企业融资成本,短期内将存在房企意愿与资本市场预期的博弈;而长期看,房企融资成本整体保持下降趋势与企业之间差异加剧的趋势不变。

中信建投证券研报指出,近期,房地产供应链融资监管加强,一定程度上将增大房企的融资压力。楼市持续升温情况下,全国房贷利率开始上行,对于后续的销售将会产生一定的影响,未来需求端降温的概率较大。在土地市场与楼市高景气的情况下,调控政策较难出现缓和,板块估值较难出现提升。行业整体利润率已难以回到过去的高位,预计未来需要更多依靠精细化运营提升开发效率以获取超额收益,需要更多的项目数量来维持业绩的增长。行业将进入龙头全面占优的时代。

天风证券研报显示,“因城施策”常态化背景下,政策稳定性进一步提高,行业风险溢价率将下降,行业融资端的再收紧或进一步催化企业间的分化。从房企角度看,“三道红线”将在未来三年深刻改变房企经营行为,不少企业不得不加速推出降档举措,行业风险溢价率下行,降档房企债性价值提升、股性价值减弱,过去以高预期毛利率为主的强投资公司将弱于以低毛利率投资预期的强运营公司。

稳地价是基础

从政策角度看,东方金诚研报显示,“稳地价”是“稳房价”和“稳预期”的基础。房价与地价息息相关,当地价上涨时,往往带动房价的快速上涨,二者相互影响。只有通过减少地方对土地财政收入的依赖、保持土地持续稳定供应等方式稳定地价,才能稳定房价和预期,保持房地产市场的持续稳定、健康发展。此外,地价平稳除了有助于减轻房企融资压力外,在稳地价要求下,土地供应及交易信息更公开、透明,利于房企对土地市场供应量价、市场运行趋势进行客观判断,形成合理预期,引导市场回归理性。并且,房企可以在拿地前更充分地进行拿地成本与收益测算评估,优化住宅方案设计并合理定价,避免因过高的土地溢价挤占用于产品质量建设的成本。

中原地产研究中心统计数据显示,目前,已经实行“两集中”土地出让政策的地区,已经有20个城市完成土地出让,合计出让住宅土地数量高达769宗,合计出让土地金额达到9002.66亿元,平均土地溢价率达到15.8%。“两集中”土地政策实行以来,整体达到了“稳地价”“稳房价”“稳预期”的目的。

多家研报指出,稳地价及相关政策对房企产生一定积极影响。一方面,稳地价在某种程度上将助力提升房企整体信用质量,稳地价背景下拿地竞争趋于理性,房价地价倒挂情况减少,销售利润率向上向下的弹性减少,稳定性及安全性提升;另一方面,有助于房企合理补库存,稳地价要保持土地的持续稳定供应,保持合理程度的增长。

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