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楼市调控背后的“价格信号”:70城二手房价涨幅收窄 一二手房价倒挂

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近几个月来持续不断的楼市调控,终于体现在价格信号的变化上。

6月17日,国家统计局发布5月70大中城市房价数据。与过去几个月类似,新房和二手房价格走势分化的情况继续存在。其中,新房价格继续维持涨势,一线城市的新房价格环比涨幅达到0.7%,继续领涨。二、三线城市的新房价格环比涨幅分别为0.6%和0.4%。

但具有风向标意义的二手房价格,涨幅已出现收窄。5月,一二三线城市的二手房价格分别环比上涨0.6%、0.4%和0.2%,较4月分别回落0.2、0.1、0.1个百分点。

这种背离与新房领域长期以来的限价政策有关。但从二手房的价格变化不难看出,在持续不断的调控政策下,房地产市场走势正在趋于平稳。

在解读中,国家统计局城市司首席统计师绳国庆用“涨幅趋稳”来形容5月房价变化。民间机构则认为,未来几个月间,二手房价格平稳的趋势有望延续,而新房价格上涨过快的城市有可能继续出台调控政策。

多地再现新房“万人摇号”

从去年四季度开始,一线城市房价就在70大中城市中领涨,这种局面持续至今。到5月,一线城市新房价格涨幅达到0.7%,比4月扩大0.1个百分点。相比之下,二三线城市的房价涨幅持平。

除北京外,上海、广州、深圳的新房价格涨幅均有所扩大,广州以1.5%的涨幅位居70大中城市次席,成为一线城市房价的主要拉动者。

上月新房价格涨幅最大的城市是重庆,达到1.9%,这也是重庆的新房价格涨幅连续两个月领跑。分析人士认为,重庆房价基数不高,加之近期刺激性因素较多,导致房价出现明显上涨。

其中,土地交易中的高溢价,即是主要的刺激性因素之一。

重庆于今年4月28日启动今年的首轮集中供地。由于多数地块未设置最高限价,当日推出的首宗地块,溢价率就达到54.4%。此后的四宗,溢价率也均超过40%。沙坪坝区西永组团的一宗商住地块,溢价率则高达129.98%。

最终,在已经完成首轮集中供地的21个城市中,重庆以38.82%的溢价率居首。这也对重庆的房价形成一定的刺激。

实际上,在部分城市新房价格上涨的过程中,地价的刺激作用不可忽视。热点城市的首轮集中供地多在4月和5月,其影响也在近两个月间体现。虽然多数城市设置了最高限价,但一些优质地块的楼面价格仍然不低。“在厦门,首轮集中供地完成后,很快就有项目酝酿提价。”华东某房企人士向21世纪经济报道记者表示。

相比之下,二手房价的涨幅收窄已是普遍现象。即便是新房价格大涨的重庆,二手房价格涨幅也由4月的1.3%,回落至1.0%。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,限价政策导致的一二手房价倒挂,促使更多需求选择新房市场,进一步加剧供需矛盾,并造成新房价格涨势明显好于二手房。近期,西安等地再度出现新房项目“万人摇号”,即是其中的体现。

对于二手房价格涨幅回落,许小乐称为“高位回调”。过去几个月间,由于市场火爆带来预期向好,二手房价格涨幅一度攀高。到5月,在价格倒逼作用下,这种热度终于出现降温。

他表示,从某种程度上说,这也是政策调整的结果。比如,深圳在调整二手房指导价后,楼市成交便陷入低迷,深圳的二手房价格也在5月出现0.1%的下滑,成为唯一下滑的一线城市。

在持续不断的调控政策下,房地产市场走势正在趋于平稳。郑迪坤 摄

二手房看房热度下降

今年以来,房地产交易持续火爆。根据国家统计局发布的数据,今年前5月,全国商品房销售面积66383万平方米,两年平均同比增长9.3%;商品房销售额超过7万亿,两年平均增长16.7%。

其中,销售面积和销售额均刷新了历史同期的新高。中原地产首席分析师张大伟认为,传统楼市“小阳春”仍在持续。

受此影响,房地产开发投资、开竣工、房企到位资金等指标均有良好的表现。前述房企人士表示,如果不是集中供地政策要求归集大量资金,很多房企的现金流水平好于去年。

在火爆的楼市“小阳春”中,房价水平维持“涨幅趋稳”,可谓十分不易。多数受访者指出,在这背后,是楼市调控政策频繁出台的结果。

中原地产的统计显示,今年前5月,各级监管部门出台调控政策的频次达到234次,呈“井喷状”。性质多为“打补丁”,内容以住建部约谈、整顿中介、监管经营贷、调整土地供应政策为主。

这些政策对市场预期的影响不容忽视,并集中体现在二手房价格的变化上。

二手房的供应主体是独立分散的业主个人,供应和定价更灵活,反应更及时。也因此,相比新房,二手房价格被认为更能反映市场的真实变化,二手房价格也往往被视为市场的风向标。

根据国家统计局的数据,今年5月,有17个城市的二手房价格出现下滑,数量为今年以来的新高。除深圳外,以中西部地区的二三线城市为主。而不少热点一二线城市的价格涨幅也在收窄。

根据几家大型经纪机构的统计,5月以来,热点城市的二手房看房热度有所下降,业主的报价明显松动,与此前相比,二手房溢价空间也在加大。

许小乐指出,在调控政策的持续影响下,二手房业主预期整体稳中有降,预计后期二手房价整体趋稳。

张大伟则认为,由于新房反映的是限价下的市场价格,总体上看,新房价格仍有上涨的动力,但在政策调控下,并不会大幅攀升。相反,一些新房价格上涨过快的城市,可能很快遭遇政策打压。

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