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评论丨70城房价数据显示楼市高位触顶

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

近日,国家统计局发布了今年5月份70个城市房价指数。5月份,全国70个城市新房价格指数环比上涨0.5%,其中有62个城市环比上涨,上涨幅度和上涨城市数都与上月持平。同比来看,70城新房价格同比上涨4.5%,比上月增长了0.1个百分点,一线和二线城市分别上涨5.9%和5.0%,涨幅比上月都提高了0.1个百分点,三线城市涨幅下跌了0.1个百分点。

值得注意的是,新房价格同比上涨城市数自去年8月份以来首次减少,5月份有62个城市新房价格上涨,比上月减少一个。分城市看,一二三线城市新房价格指数同比涨幅分别为5.9%、5.0%和3.8%,涨幅都在收窄,三线城市涨幅下降。这意味着,尽管70个城市新房价格同比涨幅仍在扩大,但新房价格涨幅触顶的趋势比较明显,继续上涨的动力也开始减弱。

这与政策面、资金面的变化有关。近期,热点城市开始对新房限价,有的城市限制高价新盘预售证发放。同时,开发商偿债高峰到来,再加上半年度“三道红线”的考核来临,而银行因贷款集中度考核而减缓贷款投放,这些因素倒逼部分项目优惠促销的力度加大,也促成了新房价格涨幅触顶。

根据70城数据,目前新房价格上涨的城市有四类:一是楼市热度梯度传导的二线城市,即一线和热点二线城市(杭州、成都等)上涨后,热度开始传递到重庆、西安等内地二线城市。作为一线城市的广州,之所以持续上涨和领涨,主要原因在于广州楼市热度滞后于沪深,调控力度较大的政策在4月21日才发布实施,而且广州外围次中心(如黄埔、南沙、番禺等)供应量大,落户政策和新增落户购房政策相对京沪深宽松。

二是都市圈非核心城市,如扬州、惠州、金华等,这些城市房价上涨主要受核心城市政策紧缩后,需求渐次外溢,热度梯次传导。特别是近期深莞惠、长三角都市圈规划红利不断,本地换房需求、学位房需求及外地人群购房增加。三是棚改滞后影响城市,包括银川、济宁、徐州等,近年来棚改规模大。四是三亚、大连等旅游城市,疫情后需求释放,带动房价上涨。

再看二手住房市场。5月份70个城市二手住房价格环比上涨0.3%,涨幅比上月降低0.1个百分点,而且一二三线城市环比涨幅都降低了0.1个百分点;二手住房价格上涨城市数(50个)比上月减少4个,连续两个月减少,下跌城市数连续两个月增加,3-5月下跌城市数分别为9、14、17个。这意味着,更代表市场走势、具有领先特征的二手住房市场,已开始见顶回落。

二手住房价格涨幅回落,受新房上涨动力减弱的带动,但更重要的是,信贷政策对二手住房市场收紧更明显。近期,很多银行二手住房贷款发放周期拉长到3-4个月,或降低二手住房贷款评估价,变相提高贷款首付,有的银行暂停二手住房贷款,这对二手住房市场冲击很大。另外,随着新房竣工高峰到来,各地二手房挂牌量增大,加上交易税费成本高,二手房价格涨幅减弱或跌价。

二手房价环比领涨的是北京、徐州、重庆、西安、杭州、广州、银川、上海、成都等一二线热点城市;同比方面,四个一线城市及徐州、宁波领涨。可见,二手房价上涨主要集中在核心一二线城市或棚改滞后的城市。主要原因在于,一方面疫情后受宽松政策利好影响,核心城市的楼市率先反弹;另一方面徐州、银川等城市近年来棚改力度大,被动释放的需求多。

事实上,自去年下半年开始,核心城市就开启了新一轮房地产调控,而且政策接二连三,密集补漏洞,但前期调控政策主要集中在新房市场,对二手住房市场的调控从今年春节后才真正开始,比如二手住房“参考价”发布,银行依据“参考价”制定贷款的评估价格,针对二手房市场的信贷额度限制、比例控制,对房地产中介和贷款中介的市场秩序整顿等等。

因此,今年以来二手住房价格上涨有一定惯性。但在一揽子政策调控和金融收紧的作用下,二手住房市场开始见顶回落,5月份有17个城市停涨或下跌。展望未来,开发商促销力度会加大,未来新房价格指数将在高位徘徊。若现有政策保持,特别是金融紧缩持续,三季度末新房价格有望见顶回落。二手房市场方面,信贷政策针对二手房市场明显收紧,新房竣工高峰期到来会导致二手房挂牌量持续攀升,再加上二手房交易税费成本高,近期调控开始转向二手住房市场,除少数热点城市,二手房价格上涨不具有延续性。

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