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社论丨地产调控已为市场各环节设置好了“防火墙”,投机者应尽快收手

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日前有消息称,多个城市部分银行停止了二手房贷款业务,后续是否会有更多地方跟进,备受关注。

目前部分城市商品房交易量较大,楼市有涨价压力,收紧房贷可以调节市场节奏,有效防止楼市过热,起到宏观调控的作用。与此同时,这也是向全国房地产市场传出明确信号,政府不希望房地产市场过热。去年至今年第一季度,我国家庭部门杠杆率增速过快,房贷增量规模较大,整体上有抑制房贷增速放缓的需要,二手房停贷是一种较为极端的应对方式。

二手房停贷也是部分银行主动进行房贷额度管理所采取的措施。2020年12月31日,央行和银保监会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为大中小型银行以及村镇银行等设置了“两道红线”,即房地产贷款占比以及个人住房贷款占比。部分银行为了避免越过红线,或者为下半年预留一定的额度,暂停二手房贷款是比较合理且不会过于复杂的方式。

但是,这种极端方式应该是局部的,即涉及范围限于部分城市的部分银行,而非全局性的,中国楼市还没有过热到需要采取这种全国“刹车”的手段。部分城市如果全面实行二手房停贷,则可能冻结当地二手房市场,有人认为这种措施有利于部分地方政府、地产商与银行。这种观点认为,因为二手房停贷会让有限的房贷资源流向新房市场,一方面可以帮助地产商去库存,回收现金流,偿还银行信贷;另一方面,将需求引流到新房市场,则有利于维持新房价格,从而确保土地价格不会贬值,有助于地方政府维持或提高土地财政收入。

这种想法或许在逻辑上是成立的,然而这并非是某个城市通过行政手段要求全面停止二手房贷款,而仅仅是部分银行的行为,因此不应该过多猜测是地方政府趋利的政策选择。全面冻结二手房交易引发恐慌带来的损失会远远大于政府增加土地收入的利益:或者过多的刚需购房者去抢购新房导致楼市价格大涨,或者人们担心二手房交易被冻结后价格下跌,影响购买新房的价值。这种不确定性并不会给地方政府带来好处,何况土地收入已经划转税务征收。

当然,也有人认为二手房停贷是为了精准打击炒房者,让他们无法卖房离场,从而套牢在市场上。但是,市场上也有很多住房改善型需求,这部分群体必须卖掉手中的旧房才能购置新房,如果一座城市长期冻结二手房交易,那么这对住房改善型需求群体带来的影响更大。因此,这些解读都是对地方政府目的的猜测。事实上,政府当前的主要目标是稳定市场,避免市场失控。

为了确保地产市场健康平稳发展,中国政府正在加强对房地产的全程监管,以驾驭这艘巨船,使其不会被经济波动的大浪掀翻。对于土地端,采取了集中供地与限制地价的措施,并将土地出让金划归税务征收;对地产商融资设置“三条红线”收紧套索;对银行房地产贷款设置了两道红线。现在,部分银行通过暂停二手房贷款为减缓市场运行速度“掺沙子”。可以看出,政府在市场各个环节都已设置好了“防火墙”。

现在,仍然有部分开发商通过在中国香港发行美元债券或其他融资方式,利用某些复杂的结构对内地业务输入资金。中金公司相关研究发现,截至2020年底,未通过三条红线的开发商的持股比例从一年前的28%上升至31%,通过的开发商持股比例几乎没有变化。这意味着某些企业通过关联企业的股权投资获得融资。

此外,有部分实力强大的开发商,通过马甲参与土地竞拍,有些是为了确保在该地段已经储备土地的价值不会贬值,或者提高土地价格,干扰土地市场。为此,部分城市采取了限制地价的措施,比如不得高于去年第四季度成交价格,同时限制住房价格不超过地块所在区域今年一季度一手成交均价上浮5%。可以看出,稳定楼市已经出现了一些“猫和老鼠”的战争,投机者应该尽快收手。

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