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新一线城市二手房贷收紧:没有停贷 但需要漫长等待

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不仅仅是北上广深一线城市,武汉、杭州、重庆、合肥等多座新一线城市也出现了房贷审核趋紧、贷款速度放缓的迹象,尤其反映在二手房上。

“受到规模管控的影响,我们目前二手房没有额度,如果想要申请的话,还不清楚需要多久可以审批下来,估计至少三四个月吧。”6月24日,武汉一位国有大行某支行房贷经理对21世纪经济报道记者说。不过他也指出,如果是新房情况则大不相同,大约一个多月就能批贷,具体情况视开发商而定。

一位总部在浙江的城商行人士对记者表示:“不能说二手房市场停贷,就是额度少放款慢,不仅杭州,整个浙江都是这样。”

重庆一位大行某支行人士对记者表示,目前总额度非常紧张,贷款在慢慢释放,之前手头6月初申请的单子到了月底也没有任何审批消息,“二手房放款要等3个月起步,新房稍微快一些”。

“没有停,但最近会很慢。”合肥一位大行某支行人士对记者关于二手房贷的询问称。

各地严控房贷集中度

控房贷总量是今年银行业的主基调之一。

“由于去年年底房地产贷款集中度的文件出台,多数银行正在收紧房贷的口子,超红线的银行的房贷总盘子减小,即便不超红线的银行,监管也有常规的控制增量的窗口指导。”一位浙江银行业人士向21世纪经济报道记者表示。

在去年年末,央行、银保监会联合下发通知,明确对中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行,共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限。包括部分大行在内,个人住房贷款占比超标。

“集中度确实是一个大背景,至少目前因为贷款额度和贷款政策,会有类似的收紧内容,这是需要关注的地方,” 易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“其实还是有机会改善的,贷款支持合理住房需求,这个方向没有变化。从实际过程看,贷款关键看银行的贷款自主性。如果后续压力小,尤其是既有的购房合同都办理了贷款,那么后续机会也还是有宽松的可能的。”

值得注意的是,眼下已经来到年中,而银行业半年报需披露贷款投向,即将面临房地产贷款集中度要求下达之后的第一次“大考”。这或许也是6月各地银行房贷额度紧缩的另一个原因。

为了防止楼市过热,从中央到地方今年调控政策频出。

2月,深圳出台二手房指导价制度。

3-4月,为了抑制违规资金流入房地产,各地银行业监管机构对新房、二手房房贷进行合规检查,并要求银行追回流入楼市的消费贷、经营贷资金。

而到了4月之后,多城房贷利率上涨。房贷利率上调从广州开始,逐渐扩散到重庆、成都、杭州、苏州、宁波等,至今全国已有至少60个城市上调了房贷利率,有的城市已经是“4连涨”、“5连涨”。6月2日,广州发文严禁小贷公司开展“赎楼、过桥”业务。

中国银保监会主席郭树清在6月10日出席了第十三届陆家嘴论坛并发表演讲,其明确谈到:“那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。”

一二手房房贷审核分化

从数位银行人士的口中不难发现,一二手房房贷市场出现了分化,新房依旧是“心头好”,放款依旧积极,但银行近期似乎并不青睐二手房。

新房和二手房贷款总体“池子”变小的情况下,如若新房房贷受影响不大,那么留给二手房的空间会缩小很多。

“这和新房、二手房的获客方式有关。新房通过开发商或中介统一办理,相当于银行的批发业务,有些银行的新房贷款还结合开发贷一起做,银行比较喜欢这类业务。相比之下,二手房零星获客,成本高,风险要求高,周期长”,上述浙江银行业人士称,从银行的角度更热衷新房业务。

严跃进对记者表示,从贷款的“亲疏”程度看,银行对于一手房支持力度会大一点,因为一般都和开发商有比较持续的合作。而二手房方面很多时候借助于中介进行,如果关系不紧密,也会影响贷款。另外从风险角度看,二手房若是房龄太老,或者房子有很多历史遗留问题等,那么贷款也往往比较困难。所以调控针对二手房也比较符合操作惯例。

根据贝壳研究院数据,6月72个重点城市中46个城市房贷放款周期延长,广州较上月延长14天至98天,目前佛山、东莞中山、惠州等粤港澳大湾区城市放款周期均在100天以上,二手房交易周期较长。

贝壳研究院报告指出,二季度房贷环境收紧力度加大,二手房市场保持高位回调。二季度以来多数城市房贷利率持续走高,银行出现二手房贷业务排队、放款周期延长的现象,特别是合肥、南京等城市部分银行5月起因贷款额度受限而缓慢办理二手房抵押贷款业务等。受此影响,二手房市场活跃度降低,重点城市成交量保持高位回调,房价涨幅收窄。

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