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上半年300城卖地超2万亿 50家典型房企偏爱哪些城市?

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一年过半,在集中供地推动下,全国热点城市土地出让金数据亮眼。中指研究院统计显示,300个城市土地出让金总额达2.55万亿元,同比上涨12.4%,其中,杭州土地出让金超过2000亿元,集中供地就为其贡献了千亿元。与此同时,上海、北京、南京和广州上半年土地出让金也超千亿元。

在业内人士看来,集中供地并没有使土地市场降温,成交楼面价仍处历史高位。在土地出让金排名TOP20的城市中,重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%,土地市场相对较热。而下半年,随着土拍规则愈加公平,竞拍热度存在回调的可能性。

杭州卖地超2000亿,北上广宁卖地超千亿

今年上半年,全国土地出让金继续走高。中指研究院的数据显示,全国300个城市土地出让金总额达2.55万亿元,同比上涨12.4%。分城市来看,杭州上半年各类用地收金突破2000亿元,连续4年居年中榜首,此外,上海、北京、南京和广州4城均突破1000亿元,位列榜单第2-5名。

据中指研究院土地事业部高级分析师张晓飞介绍,在土地出让金排名TOP20的城市中,重庆、徐州、盐城、西安溢价率均超过40%,土地市场相对较热,另外有金华、佛山、绍兴、温州等城市同样受关注程度较高。

今年土地市场最受关注的是,2月份自然资源部发布了重点城市供地两集中政策。今年上半年,在试点集中供地的22城中,土地总成交金额超过万亿元。同样是杭州以1178亿元总成交金额居于首位,北京、南京、广州、武汉、上海、重庆土地总成交金额均超500亿元。

值得关注的是,在热点城市集中卖地过程中,吸引了众多大型房企的注意力,相比之下,22城以外的城市土拍竞争压力相对降低,在一定程度上,更有利于中小房企的拿地。

从上半年来看,重庆、杭州及长沙的土地最受欢迎,位列代表房企拿地城市面积前三。中指研究院的数据显示,今年上半年,50家典型房企拿地面积TOP10城市中,重庆累计拿地面积位列第一,杭州和长沙占据第2、3名。温州、佛山作为非集中供地城市入榜,分别位列第5、10名,其中佛山为TOP10城市中唯一三四线城市,反映出该城市颇受房企关注。

2021年上半年50家典型房企拿地面积TOP10城市

数据来源:CREIS中指数据,中指地主   数据范围:包含招拍挂权益土地及收并购土地

近六成百强房企新增货值同比正增长

今年以来,房企更加热衷合作拿地。据中指研究院的数据显示,今年上半年,TOP100企业拿地总额约1.65万亿元,同比增长4.6%,TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.9%,较1-5月有所下降。

通过挂权益拿地总额下降可以看出,房企间合作拿地的力度有所增强。在业内人士看来,这也是出于控制风险的考虑,房企通过与合作方之间优势互补、资源共享,能够在一定程度上减低资金压力。

随着市场销售竞争加剧,房企更加集中在需求较为旺盛的一二线城市和核心城市群拿地,其中,房企在多城齐发力的情况仍很明显。比如,招商蛇口、万科、华润置地及融创中国均出现在3个以上城市的上半年拿地总额TOP10企业榜单中。

从房企今年上半年的新增货值来看,收获颇丰。据克而瑞数据显示,上半年近六成百强房企新增货值同比正增长,一方面是集中供地带动的结果;另一方面是随着房企“三道红线”的不断优化与改善,整体补仓较为积极。

另据亿翰智库统计数据,今年上半年三家房企新增货值超过2000亿元。其中,保利发展、万科及碧桂园新增货值分别达到2510.3亿元、2466.0亿元及2169.4亿元。

值得关注的是,碧桂园4月、5月于集中供地中鲜少露面,6月却收获颇丰,仅上海一城便摘得嘉定、宝山、闵行各一宗地块,耗资94.13亿元。不能不说是出于补货的目的。对此,亿翰智库分析人士认为,由于上海土拍规则设定较为完善,溢价率保持低位,是在公开市场拿地的较好时机,碧桂园所获三宗地块溢价率均未超过10%。

业内人士:土地竞拍热度或回调

在多位业内人士看来,上半年集中供地对土地市场的影响较大,包括土地出让规则以及房企布局。其中,区域深耕房企优势较大,如滨江、绿城、首开、越秀在各自深耕区域拿地不减。

从集中供地城市的竞拍规则来看,除了限价、竞配建、竞自持、摇号四种主要限制方式之外,南昌、东莞、苏州、无锡等城市出台相关政策,以封堵房企“马甲”公司拿地行为。而此前房企依靠“马甲”公司增加拿地概率,增加了围标串标的可能性,扰乱了公平竞拍的原则。

对于首轮集中供地,张晓飞认为,稳地价的初衷基本没有实现。首批次集中供地供应量仍然偏少,多数城市出现僧多粥少现象,土地市场竞争热度远超预期。

中原地产首席分析师张大伟也表示,集中供地并没有使土地市场降温。从平均溢价率看,较高者为重庆、深圳、厦门、杭州都在20%-30%之间。比较平稳的是北京等城市。

在集中供地的影响下,张晓飞表示,今年上半年,300个城市土地成交楼面均价明显上涨,住宅用地平均楼面价6201元/平方米,同比上涨27.4%,6月份的成交楼面均价6077元/平方米,处在历史高位。

对于下半年的市场,亿翰智库分析人士认为,目前二轮、三轮集中供地无法对当年业绩形成有效支撑,而叠加土拍规则的精细化,土地市场愈加公平,竞拍热度存在回调的可能性。

而在克而瑞分析人士看来,下半年土地市场仍是“稳”字当头,城市热度趋平将成为主流现象。

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