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国办发布一揽子举措:保障新市民、青年人等群体住房需求

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在实现全体人民“住有所居”的目标之下,保障性租赁住房再次迎来重大政策支持。

7月2日,国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(以下简称《意见》),从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持等五方面入手,明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。

同日,国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》明确,将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目,从资金端为加快发展保障性租赁住房提供助力。

精准度高,供需匹配

为解决青年人住房难,《意见》明确了保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题,以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

“‘精准度高、操作性强’是这次政策的突出特点。”ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析表示,《意见》的落点精准。在需求侧,明确了保障性租赁住房服务的人群、需求特点,对于产品设计、租金设定都提出了相应的要求,充分体现了保障新市民、青年人的决心。

租赁市场供需不平衡问题是长期以来的矛盾,尚未有更好的解决措施。《意见》指出“供需匹配”是接下来需要坚持的原则:城市人民政府要结合现有租赁住房供求和品质状况,从实际出发,因城施策,采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式,切实增加供给。

多主体供给,多渠道保障

本次发布的政策,展现了政府对市场多渠道供应的鼓励,《意见》内容显示,保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持“谁投资、谁所有”,支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营管理保障性租赁住房。

对此,贝壳研究院高级分析师黄卉表示:“借助市场的力量可以盘活市场存量,调动租赁企业积极性,提高保障性租赁住房的供给规模。支持住房租赁企业参与其中,还有利于培育发展成熟的住房租赁市场。”

土地支持政策方面,《意见》给出了一揽子解决方案:可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房;允许利用企事业单位自有土地建设保障性租赁住房,变更土地用途,不补缴土地价款;可将产业园区配套用地面积占比上限由7%提高到15%,提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房;允许将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,改建为保障性租赁住房,不变更土地使用性质,不补缴土地价款;保障性租赁住房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应、允许出让价款分期收取;新建普通商品住房项目,可配建一定比例的保障性租赁住房;鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

黄卉表示,这将有效激活企事业单位各类闲置土地,盘活闲置非居住房屋投入到保障性租赁住房中,多方面增加有效租赁房源供给,职住不平衡的问题将得到有效缓解。

首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为,上述举措有利于租购并举住房制度的建立,尤其对于存量土地改建、自建保障性租赁住房意义重大,希望该意见能够落到实处。

“扶持政策是关键。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析指出,通过政府提供政策扶持,鼓励市场多渠道供应,这些支持彰显了国家降低租金价格,增加低租金租赁住房的决心。

金融财税支持,力度大实操强

值得注意的是,《意见》对保障性租赁住房建设在金融、财税方面的支持是一大亮点。由中央对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助,降低税费负担并执行民用水电气价格,进一步加强金融支持,支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款,在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。

一位银行投资部资深从业者对记者表示,金融方面对保障性租赁住房的支持力度前所未有,特别是对市场运营类公司(非产权方)的支持给予了明确。但要破解“不敢贷,不好贷”的矛盾,还需市场环境、租赁配套措施、监管考核等方面的进一步完善。

黄卉分析认为,住房租赁企业普遍面临融资渠道窄、融资成本高、税负压力大的问题,此举将使未来保障性租赁住房的融资环境获得改善,融资难的问题可望有效缓解。

“政策直击目前保障性租赁住房市场发展的两大矛盾:一是市场供给与需求错配的矛盾,二是市场支付能力有限与保障性租赁住房企业投入大、收益低的矛盾。”赵然补充道,发改委7月2日印发的《通知》将保障性租赁住房纳入基础设施REITs试点项目,可视为国办《意见》的配套政策,“这一系列政策真的非常接地气,可操作性很强。”

实际上,中央和相关城市此前已经就发展保障性租赁住房推出多方面举措。无论是去年年底召开的中央经济工作会议,还是今年政府工作报告,都明确表示要推进保障性租赁住房建设相关工作,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房等供给,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

2020年以来,共有广州、重庆、长沙、沈阳、深圳、南京等城市,分别针对保障性租赁住房发布了相关政策,并在实践中做出了尝试。“随着金融财税政策的落地,保障性租赁住房的融资方式走向多元化,企业经营负担得以减轻,未来将形成多主体供给、多渠道保障的成熟的住房租赁市场,能够满足多元化、品质化的租赁需求,各类群体都能够在城市中住有所居,安居乐业。”黄卉说。

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