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上海严格土拍规则 “锁住”溢价

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● 本报记者 张军

从22个重点城市首批集中供地情况看,受溢价限制等因素影响,上海的土地成交溢价率均值仅5.8%,远低于其他城市。

机构指出,限制条件少、产业要求低的地块多成房企的“香饽饽”。第二轮集中拍地规则调整若向上海方案靠拢,则土拍市场有望降温,项目利润率或抬升。

溢价率均值为5.8%

目前,上海已完成首批集中供地,除1宗地块终止出让外,31宗含宅地块总成交额为773.8亿元,其中涉及4宗旧改用地,27宗为含宅用地。

首拍当日下午成交的9宗涉宅地块多低价成交,溢价率分别为9.21%、0%、8.39%、0%、0%、0%、0%、0.21%、0%,平均溢价率低至1.98%。

值得关注的是,上海本次集中拍地仅1宗地块成交溢价率超过10%,为12.78%,整体成交溢价率均值为5.8%。

4月30日,上海市土地交易市场公布新的土地竞买规则,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%;竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”等。

有望形成示范效应

专家指出,推行“两集中”政策主要在于抑制地块出让价格过高。从第一批集中供地的情况看,上海市场效果或更为显著。

中指研究院统计数据显示,在22个重点城市首批集中供地中,有5个城市的整体溢价率均值超过20%,包括重庆、杭州、深圳、厦门和宁波。其中,重庆的溢价率达到38.82%。

方正证券表示,上海在土拍竞价环节设置中止价、最高报价和一次性书面报价等规则,地价得到有效控制,平均溢价率仅为5.8%,远低于2020年的10.1%。除武汉外,其他21个城市合计出让建筑面积9719万平方米,成交总价9688亿元,溢价率均值为15.1%。从这个角度看,上海首批集中供地政策实施效果较好。

中信建投认为,考虑到上海在首批集中拍地的示范效应,预计第二轮集中拍地将有更多城市向上海方案学习。若细则调整,项目利润率有望抬升。

从目前情况看,产业要求低、限制条件少的优质地块仍是房企的“香饽饽”,为各房企所角逐。以上海市场为例。崇明陈家镇地块成为唯一一宗突破10%溢价的地块,溢价率达12.78%,被建发竞得。而奉贤区奉贤新城18单元01-B-02区域地块(“城中村”改造项目-肖塘地区)等地块则以0溢价率成交。

中指研究院指数事业部研究副总监陈文静表示:“整体而言,限制条件少、产业要求低的地块更适合房企快速周转要求,且利润率较高,多为房企所青睐。”

供给或影响溢价率

上海低溢价率或与供给量有关。上海首轮集中供应31宗地块成交建筑面积393.82万平方米,占2020年涉宅地块(不含安置房、租赁住房)的85%。

南京计划2021年住宅用地供应面积为919万平方米,首次集中供地占全年计划的24%。在实际土拍中,51宗地块中的36宗达到最高限价,占比72.6%。

中指研究院数据显示,截至6月29日,全国300个城市土地供应面积同比减少6%,成交量同比减少9%。国家统计局数据显示,前5个月,房地产开发企业土地购置面积4396万平方米,同比下降7.5%;土地成交价款1931亿元,同比下降20.5%。前5个月,全国房屋新开工面积74349万平方米,同比增长6.9%。其中住宅新开工面积55515万平方米,同比增长9.1%。房屋竣工面积27583万平方米,同比增长16.4%;其中住宅竣工面积19880万平方米,同比增长18.5%。全国房地产开发投资54318亿元,同比增长18.3%。

国泰君安数据显示,今年前5个月百城供地面积同比下降18%,成交面积同比下降22%,平均溢价率达到20%。

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