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房贷收紧下二手房成交量却两月连涨:上海的市场承接力有多大?

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近期,全国一批城市房贷放款周期拉长,利率上调,上海市场也受到影响。即便是传来政策利好的浦东区,二手房带看量也明显下跌了。

7月7日,总部位于浦东的信栋地产创始人徐栋对21世纪经济报道记者透露,中介对于房地产行情变化是最敏感的,最近由于房贷收紧,上海二手房成交行情不好,中介门店出现一波并购潮。

然而,上海中介机构最新统计数据显示,在4月成交量较3月暴跌1.5万套,仅成交约2.3万套之后,上海5、6月份的二手房成交出现两连涨:5月成交约2.5万套,6月成交约2.7万套。对此,徐栋指出,影响交易量最主要的因素是价格,目前房东还是不愿意降价,整体仍是下滑趋势。

刘华(化名),是一名互联网从业者,他今年初在上海买了一套住宅,本来准备贷款1000万,突然遇到房贷收紧,贷款直接批不下来了,刘华最后不得不找朋友借钱周转。

硬币的另一面是,上海部分高端住宅价格涨幅明显。刘华年初买的房子,总价3000万左右,最新的市场报价达4500万左右,相当于半年多时间内涨了大约1500万;一名浙江小房企负责人年前在古北某项目买下一套总价4000多万元的大平层,最近二手房市场叫价约6000万。

公开数据显示,2020年,上海2000万-3000万的房子成交套数是1583套,3000万-5000万的成交套数是971套,5000万以上的成交套数是256套。由此可见,上海每年对于2000万以上高端住宅的市场承受程度为数千套,但需求也没有大众想象的那么大。正如徐栋所言,二套刚需买家很容易受到政策影响,由此产生资金恐慌。

市场短暂企稳

某种程度上看,上海房贷收紧,让市场短暂企稳了。

由于集中供应与网签有先后顺序,上海4、5月份成交的部分新房网签有可能会顺延,才会导致连涨两月的现象。但三个月月均2.5万套的成交量不算少,主要还是看7月的成交量变化。

上海中原市场分析师卢文曦指出,6月份网签的交易有部分来自于五月底成交的新房,这个时间节奏与过去就不一样了。新房因为受调控影响的因素更大,所以不一定能够反映市场的真实情况,加上价格限制在上下5%的幅度调整,涨幅是锁死的。当然,也有业内人士指出,以上海目前新房摇号积分越来越高的趋势看,需求正在冲顶。二手房市场也有类似需求冲顶的反映:价格微涨,成交其实在下行。

对比上海,杭州二手房成交却出现明显的三连降。在政策加码和房贷收紧的双重影响下,二手房成交活跃度持续下降。按照常规,杭州近期一手房摇号热度迅速上升,二手房趋势不应该是下跌的。上半年,杭州市区二手房成交近5.4万套,相比2020年上半年几乎多了1.4万套,这一成交量创下2018年以来新高,其中住宅占比91%。随着调控加码,从4月开始,杭州市区二手房月成交量三连降,5、6月的成交更是不足万套。

卢文曦认为,杭州的“降”也要看幅度,今年一个月杭州成交二手房1万多套,但4月份杭州二手房成交还没跌破万套,5月份也只不过比4月份少了一点点。

值得关注的是,杭州与北京、上海不一样,它主要依赖于新房市场。反观杭州新房在4月份有一个集中放大的成交量,与新房预售证集中释放正相关;后面到了5、6月份,下降得比较明显。

可以说,经历这一轮调控政策升级、打补丁之后,包括银行信贷政策,也是想把资金引导到实体经济去。因此上半年对于经营贷等违规资金入市予以严查。

这一原则放到上海市场,表现为越来越趋向于房源入市的总量控制,新房集中供应,导致供应节奏变化。换言之,过去的那一套市场销售经验几乎没有太大作用。卢文曦举例称,6月份的上海市场,包括新房、二手房都有一个反超的迹象。4、5月份大量新盘供应之下,二手房成交也面临反超,反超的幅度超过市场预期,从2.3万套到2.5万套,再到2.7万套。同时也说明上海承接力强。

另一方面,上海房贷利率的上调,加速了二手房交易的下滑。第三方机构统计数据显示,截止到2021年6月份,多家银行至少上调了30个基点,最高的涨了75个基点,其中以四大行尤为明显。四大行先行情况下,其他银行紧随其后也都有不同幅度的上调。

今年2月开始,国内房贷市场利率进入拉升通道。据融360大数据研究院监测,截止到今年5月18日,全国42个重点城市中,21城市的房贷利率平均水平环比上涨,3个城市的涨幅在10BP以上。全国首套房贷款平均利率达5.33%,二套房贷款平均利率达5.61%。

作为一线城市中房贷利率最低的城市,上海首套房利率最低能申请到4.65%。业内人士指出,目前的上海房贷利率可能是未来2-3年最低的水平。

徐栋表示,尽管放款周期拉长,现在普遍在4个月左右,但只要符合条件、能申请下来,银行利率一般不会调高,除非有其他特殊原因。但近期内,徐栋的门店还没有一个客户有银行贷款申请下来的,都还在排队状态。

成交两连涨的逻辑

上海的市场承接力强,或许与房贷利率关系不大,但可以肯定的是,调控密集周期内的上海市场,客户群体情绪变化比较微妙。卢文曦指出,只要市场上有任何风吹草动,都会加速一单正在谈判的交易,比如信贷收紧的消息最初传出的时候,买卖双方都会抓紧先签约走流程,客户的心理就是签好约就去排队申请贷款,越快排队申批也就越快走完流程。“六月份正好是上半年的一个节点。”卢文曦表示,这对6月的成交量上涨起了一定作用。

此外,调研数据表明,今年上海的大学毕业生依然有90%愿意留在上海。上海对于全国的人才吸引力依旧维持高水准,这反过来就推动了市场预期。

上海过去一年房价上涨导致购买面积的变化是非常明显的,比如同样的地段同样的购房预算,今年比去年少买一个房间的事,在上海学区房板块里很常见;全国房贷的平均利率,已经连涨4个月,而上海目前利率上调还不明显。不少买家想乘利率低位买房,这也是上海市场承接力强的一个诱因。

市场承接力强,楼市怪象自然不断出现。日前,上海就有两个新盘出现了奇葩现象:复兴珑御入围的客户中,有59位满分选手,以及2位差一个月的满分选手。按照前述的上海高端住宅成交数据,买得起复兴珑御的人是数以千计的,但符合条件的却是凤毛麟角。

最近,宝山区上实海上菁英在选房阶段出现“房源离奇消失”情况:一共推出552套房源,但在330组家庭选完后,仅剩172套房,其中50套房源“凭空消失”。对此,上海市宝山区房管局市场科相关工作人员回复记者询问表示,已经让开发商进行自查有无违规情况,但自查结果是没有任何问题,接下来房管局准备介入。

海上菁英现场的代理人员表示,“房管局正在查,查完之后就是该怎么处罚怎么处罚,总归要给市场一个交代。”卢文曦认为,当前市场管理也比较严谨,对突发事件跟进比较及时。“调控基调目前不会变,一旦有异动或有新情况新现象干扰市场正常运行,那么政策还会继续升级。”

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