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百强房企上半年权益销售额5万亿元 房企资金配置格局扭转 百强座次加速调整

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本报记者 王丽新

又到半年大考“晒分”时刻。上半年,内卷、百强房企暴雷、“两集中”供地等关键词不断冲击着地产人敏感的神经。据克而瑞统计,2021年上半年,百强房企实现销售操盘金额61499.1亿元,同比增长36.7%。另据中指研究院统计,上半年百强房企权益销售额5万亿元,市场份额为56.6%。

之所以拿上述两个统计口径的数据作比较,是因为行业发展逻辑发生了变化。正如贝壳研究院高级分析师潘浩所言,在上一个“规模为王”的发展周期中,房企更看重销售操盘金额(含有权益和非权益销售金额)。如今,更多房企和资本市场更看重权益销售金额,关系实际的经营利润和可回款的现金流。

而抢收现金恰恰是上半年房企的第一要务。在销售端,把钱及时收回来保证粮草供应才是安全之道;在融资端,多数开发商都在调整负债结构,比如增加长债比重缩减融资规模等;在投资端,多元化取地能力愈发重要,收并购更加理性。

总体而言,在“三道红线”融资新规释放近一年之际,金融资源的配置(即资金配置)已开始扭转,掐住了部分房企的命脉,过去靠融资驱动发展的模式开始乏力。行业洗牌加速,大鱼吃大鱼时有发生,多年求稳的慢鱼正在捕捉近几年盲目跑马圈地的快鱼,在充满不确定性的市场中,房企座次表将会重新“调座位”。

九成房企销售目标完成率超40%

上半年,百强房企销售操盘金额近37%的同比增速并不慢,部分城市楼市热度不减,让一些原本准备卖上一两年的楼盘实现了半年清盘,当然,这也与房企急着收回现金、力争负债降档的诉求有关。

一般来说,开发商推盘节点为“三七分”,即上半年入市全年30%的货量,按照一般60%的去化率计算,大约完成全年销售目标的30%。但由于这两年房地产贷款额度在下半年会更紧张,在融资受限、调控从紧的情况下,很多房企将营销节点前置,对上半年业绩要求更严格。

从年初房企制定的销售目标来看,据《证券日报》记者观察,主要分为两个阵营,一是以龙头房企为代表的第一梯队,相对趋于保守,由于规模基数较高且扩张动能承压,设置的销售目标增长率一般在10%-20%之间;二是千亿元量级上下的中型房企,仍有快速扩规模诉求,部分企业的销售目标增长率高于20%。

据克而瑞数据显示,在提出销售目标的房企中,目前有九成企业的目标完成率在40%以上,其中25家房企高于50%,业绩完成度较高。同时,有7家房企目标完成率不及40%,下半年去化压力较大。

如果要对房地产行业上半年的表现打分,“良好”是共识。一是在资金集中需求的压力下,房企加快销售回款,多渠道营销实现销售业绩的释放;二是在销售、土地、融资等层面表现较为积极,在“三稳”政策指导下,寻求新发展模式;三是多数房企财务结构有明显改善,成功实现“降档”,为行业长期健康稳定发展奠定基础。

房企排位调整

“稳”是上半年房地产行业的整体性特征,但压力仍在。

“上半年房企的主要压力是偿债。”同策研究院资深分析师肖云祥向《证券日报》记者表示,尤其是过去依靠高负债驱动快发展的中小房企,一下子进入紧绷状态。

潘浩对此表示认同,他表示,根据贝壳研究院统计,房企上半年到期债券规模约6990亿元,叠加“三道红线”影响,偿债压力达到历史极值。

偿债压力攀至峰值,但有息负债规模增长空间却被压缩。从地产行业有息负债规模增速预判来看,广发证券发展研究中心认为,2021年增速上限乐观预期为7.2%,中性预期为5.7%,悲观预期为4%。纵向对比来看,2013年至2018年,地产行业有息负债规模增速为25.3%,2019年至2020年为5.5%。

不难看出,“三道红线”带来的是整个地产行业杠杆率的快速下行,提高行业资金使用效率,淘汰落后企业,降低系统性风险。与此同时,行业排位面临洗牌。正如某权威人士在一次内部分享会上所言,各档企业在金融资源分配方面发生了扭转,从“金字塔”变为“倒金字塔”。

举例来看,2011年到2020年,“红档”房企负债规模复合增速最高达到28%,2021年“三道红线”全面实施后,按照规定,“红档”企业有息负债规模反而要下降。相较之下,“绿档”房企新增有息负债规模相比过去却几乎没变。

一升一降之间,影响着房企在规模座次表上的位置。靠高杠杆高负债驱动高周转迅猛扩张的房企,忙着通过缩减拿地、打折卖房、减少融资、引入战投、转让资产等方式降低负债;而多年求稳的“绿档”房企,则迎来发展红利。

有业内人士直言,房企30强席位重新调整,有的被直接踢出这一阵营,有的在其中上下起伏。总之,想保住自己的座次不是易事,上位更是艰难。而对于那些具备真正实力的头部房企而言,当下的环境不但给了其大鱼吞大鱼、以低成本获得优质资产的机会,也会助其拓展业务能力圈,培育第二增长曲线。

“优等生”培育第二增长曲线

在“房住不炒”背景下,房企该如何找到成为“优等生”的路径?

“未来能实现有质量的增长,才能算得上是优等生,需要改变过去‘为了规模而规模,忽视利润、管理、运营能力建设’的发展逻辑。”肖云祥向《证券日报》记者直言,当前的市场环境较过去更加严苛,房企的经营思维需要发生根本性变化,在“管理红利时代”,需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。

在中指研究院企业事业部研究副总监刘水看来,优等生需要在多方面具备超强能力。一是适度的规模扩张速度;二是优质的风险防控能力和稳健的财务策略;三是优秀的产品打造能力;四是灵活有效的营销管理能力;五是突出的科技创新和应用能力。前提是转变经营思维,从重数量到重质量,从重规模到重精细经营,从产品思维向运营管理思维转变。

“相对于传统房企‘一次性买卖’的模式,未来多数房企商业模式的底层逻辑将发生转变,需要强化永续经营能力,来对抗流动性危机和行业的不确定风险。”在潘浩看来,未来房企发展的新动能,是发现和培育适合自身的第二增长曲线,如何培育需要因企而异。

具体到业务层面,对房地产这个传统行业来说,发展新动能虽不易,但亦有可为。在刘水看来,在绿色建筑方面,依据相关政策法规标准等,提升房企绿色科技水平、产品打造能力和融资能力。在轻资产运营方面,探索轻资产业务发展模式和边界,提升输出水平。在产业创新层面,进行多元合作、融资创新、聚焦产业集群。

总而言之,2021年上半年,房地产行业开启了艰难模式。未来10年,房企之间不仅仅是住宅规模之争,而是进入多元战略差异化竞争时代。

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