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“另加10万辛苦费,帮我把房子卖了” 深圳上半年超一半二手房降价

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◎市场降温、二手价格下调,是指导价新政后应有的市场变现。

◎当市场预期开始改变时,业主发现当前的挂牌价不足以促进成交时就开始小幅度多次调整。尤其是一些前期加杠杆比较大的投资客,由于月供压力比较大,此时会着急出售来缓解资金困境。

每经记者 黄婉银    每经编辑 陈梦妤

当深圳人对一手“打新”不再狂热时,二手市场的温度也在肉眼可见地下降。

乐有家研究中心数据统计显示,2021年上半年深圳住宅成交5万余套,同比下降12%。其中,一手住宅成交26140套,同比上涨56%;二手住宅成交28442套,同比下降35%。

成交的下滑必然会引起价格的波动。乐有家统计,从今年4月份开始,市场上的挂牌房源逐月增多,还纷纷开始下调报价,下调报价房源占比从41%上涨至55%。回到年初,这个占比还不到20%。

多名深圳业内人士、资深中介告诉记者,6月以来,二手市场出现频繁下降挂牌价的房源越来越多,多的调价次数到7次,调价幅度大的不乏70万-100万元。

这正是二手房指导价新政的威力。

有门店1个月只成交1单

6月初,南山资深中介梁姐曾收到同事发的一则信息,“重赏,业主除1个点佣金之外,单独给业务员10万元辛苦费。笋盘急售。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,深圳楼市之前二手高价盘多的其中一个重要原因就是一二手价格倒挂,新盘认筹销售很踊跃,这也导致二手房价格一路上涨坚挺。但新盘要是没能保持很强的购买力和登记数量,在价格和市场相对理性的时候,大家对二手房的价差认知就会回归一个正常态势。

6月,位于深圳热门区域且是豪宅区域的宝安尖岗山一楼盘万科都会四季,首次开盘时就遭遇弃购,认筹人数虽然超过了预售房源套数,但当时选房结束时还剩约300套房源未被认购。

“上个月门店就成交了一单。”一位深圳东部片区门店的中介小郭说。小郭或许还算幸运的,在如今的深圳楼市,三个月、半年以上没开单的中介都能找到。

6月既是上半年的中点,也是深圳楼市一个风向标。这个月,深圳二手房网签套数跌破了3000套,仅有2575套。而去年同期,深圳二手房网签数量是10594套。

从数据层面看,深圳二手房市场已经进入了冷冻期。

乐有家研究中心数据显示,在高频加码政策下,2021年上半年深圳二手住宅市场仅过户2.8万套,环比下降45%,同比下降35%,过户量为近3年新低,过户面积仅248万平方米,调控效果十分明显。

李宇嘉认为,深圳二手房网签量如果超过3个月都低于5000套,价格可能是撑不住的。

从4月份开始,深圳二手房网签量就开始一路走跌至5000套以下。据深圳中原研究中心,在惨淡的行情下,上半年深圳各区成交量都出现了下滑。或受二手住宅参考价新政的影响,去年大热的之一片区宝安跌幅最大,成交量同比下滑51.3%至5197套,南山和福田的成交量跌幅也在4成左右。伴随着低迷的成交,二手住宅均价也开始趋于稳定。

海贝找房总经理谢林锋在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,市场降温、二手价格下调,是指导价新政后应有的市场变现。二手房月成交量持续环比下降,一方面是大环境调控所致,导致二手房的首付成本增加,其次二手房业主的心态逐步变软,溢价空间明显增大,这种现象至少还得持续半年以上。

豪宅挂牌价下调200万求售

成交低迷之下,深圳有些业主也逐渐扛不住了。

乐有家门店数据监控显示,2·8指导价新政出台后,3月份还处于观望期,业主们心态依然较高。但从4月份开始,市场上的挂牌房源逐月增多,还纷纷开始下调报价,下调报价房源占比从41%上涨至55%,而年初这个占比还不到20%。

下调报价的房源中,6月对比1月下调占比增长排名前三的分别为福田、宝安和光明,三区均属2020年大受关注的区域。反之,位于东部地区的龙岗、罗湖以及盐田,业主下调报价房源占比出现下跌或者变化不大,说明作为刚需的摇篮,成交价与指导价之间价差不大的东部地区房源成交依然较为稳定。

记者从深圳贝壳某业内人士处获悉,一名豪宅盘蔚蓝海岸3期的业主从5月开始已经4次下调挂牌价,幅度分别为100万元、50万元、30万元、20万元,合计降价幅度在200万元。

7月9日,西丽片区一名博林天瑞的业主直接将挂牌价下调50万元;前海的星海名城一名业主从6月初到7月初,5次下调挂牌价,从1100万元调至1050万元。

梁姐对记者表示,其实不少豪宅盘频繁降低挂牌价都是因为之前挂太猛了。

“业主之前太膨胀了,这只是正常回调。如果是业主诚心卖的,真笋盘就算很旧也卖得很快。上个月南山几套豪宅的成交价和挂牌价相比,基本都降了100多万元。龙岗的热门二手楼盘桂芳园前段时间一套房源出来降了35万元,一两天就成交了。”

谢林锋认为,二手房频繁调价主要集中在有诚意卖的业主,总体来说大家都想尽快出手或套现,均价上主要还是看总价,一般面积大的均价波动会大一些。目前来说,二手房基本处于以价换量状态。买家大部分都处于观望状态,需求会减少,后续成交量持续下滑,价格不排除会进一步下探。

李宇嘉进一步表示,深圳二手房目前的市场行情是指导价新政后意料之中的,原来以卖房市场主导价格循环上涨的逻辑已经改变了。最近一段时间,学位房价格的回调很大程度上让市场对高价盘不再迷信。当市场预期开始改变时,业主发现当前的挂牌价不足以促进成交时就开始小幅度多次调整。尤其是一些前期加杠杆比较大的投资客,由于月供压力比较大,此时会着急出售来缓解资金困境。

二手房的频繁调价也意味着买卖双方进入博弈期,成交周期拉长。乐有家数据显示,在2019-2020年房价上扬的2年间,深圳二手房源成交周期逐渐走低。来到2021年上半年后,二手市场低迷,业主报价纷纷下调,成交周期也拉长。上半年每月房源成交周期大多在108-124天。但由于二手住宅遇冷,笋盘频现,导致6月份成交周期短暂变回117天。

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