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评论丨降准有助于房地产“控价稳量”

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李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

刚刚发布的统计局数据显示,6月份70城新房和二手住房价格指数整体呈涨幅收窄的态势。其中,70城新房价格环比指数今年以来首次收窄,涨幅从0.5%降至0.4%,一线城市停涨,二三线城市环比涨幅双双收窄。同比看,70城新房价格同比涨幅也出现今年以来首次收窄的态势,一线城市涨幅惯性扩大,而二三线涨幅明显收窄。上涨城市数同比、环比均连续3个月减少。

可见,在银行贷款集中度管理和开发商“三道红线”半年考核影响下,资金面收紧和开发商促销范围扩大,再加上部分城市启动了新房价格引导政策,前期密集调控给市场预期降温,新房价格同环比涨幅均收窄。二手住房价格指数走势和新房类似,同环比指数“稳中趋降”,6月分别为0.3%和3.5%,与5月相同,但环比指数明显低于3-4月,同比指数去年12月以来首次停涨。

从城市来看,除广州外,新房环比上涨较快的城市,基本都是二线非热点和次热点城市,比如济南、长沙、无锡、扬州、大连、重庆、西安;新房同比来看,除广州排涨幅第一外,基本都是棚改滞后城市或都市圈城市,比如银川、济宁、扬州、徐州、西安、重庆和西宁。这反映了,楼市热度从一线到热点二线,再到二线非热点和次热点,最后到三四线的辐射逻辑。

二手房方面,由于二三线涨幅收窄幅度超过一线城市,6月份二手住房价格环比指数京沪排在前两位,金华、重庆、西安、无锡、杭州、海口等都市圈或二线热点、次热点城市依次排在随后。值得注意的是,由于直播带货、网购物流火热,其聚集地义乌所在的金华市,不仅租金上涨快,二手房价格上涨也快。同比方面,一线城市继5月后涨幅再次入列前6位。

主要原因也是二三线城市二手房价涨幅收窄幅度超过一线城市,这也彰显了一线城市二手房市场为主导,二手房供应在总价、区位上选择多,刚性基础扎实。总的来看,去年7月份以来调控收紧,资金面严控违规流入楼市,打击首付非自有资金,房贷利率连续上涨,政策面重启或升级限售、二手房增值税免征期“2年改5年”等,终于在控房价上见到效果。

7月15日国家统计局发布上半年全国房地产运行情况,数据显示,上半年商品房销售面积达到8.86亿平方米,创历史新高,同比增长27.7%。不过,这一增速自今年2月以来连续4个月下降,增速高位回落的趋势很明显,6月单月销售面积增速已经收窄至7.5%。考虑到2020年疫情后低基数效应在今年下半年消失,估计下半年商品房销售增速可能会继续回落。

而且,行业全链条开始高位回落。先看前端的土地市场、开发商资金面和新开工。上半年,全国土地购置面积同比下降11.8%,其中尽管有去年疫情后二季度土地出让加速造成的高基数效应,但也不能忽视近期集中供地、“三道红线”半年考核、贷款集中度管理下,开发商拿地积极性下降的现象。上半年,开发商到位资金增速从2月份的51.2%收窄至23.5%。其中,国内贷款首次负增长,销售回款增速连续收窄。单月来看,国内贷款降幅从-7.2%扩大至-16.1%;按揭贷款(占销售回款约40%)首次负增长3.1%,显示今年以来对房地产的资金紧缩,在开发商层面表现得很明显。于是,我们看到,上半年新开工增速已经从一季度的28.2%迅速收窄至上半年的3.8%。尽管有基数效应影响,但开发商减缓新开工的趋势显现。

单月来看,新开工增速连续3个月下降,住宅新开工降幅从5月份的-2.9%扩大至-3.4%,土地购置面积连续4个月下降。不过,由于2018-2020年商品房销售一直在高位运行,2020年商品房销售创年度新高,今年也是竣工高峰期。因此,开发投资增速的韧劲比较足。

下半年及未来,房地产竣工高峰期持续,建筑工程、安装工程保持旺盛态势,抵充了新开工和拿地增速收窄的影响。预计,全年开发投资可能将继续回落,但仍有望保持两位数的增长,这也是房地产调控基调不会放松的重要原因之一。当然,当前各地财政收入增速降至近年来低点,促进国内经济大循环和“扩内需”在基建投资和公共服务上的支出较大,对楼市稳定的诉求强烈。

近期,央行全面降准0.5个百分点,客观上有利于缓解当前房地产行业资金面过度紧缩的局面。近期,地产上中下环节都呈现高位回落态势。而且,近期房贷投放急速放缓、额度管控严格、利率明显攀升,热点城市二手住房贷款周期基本都超过了100天,从而影响到了“卖一买一”的改善型住房需求的释放。

因此,本次降准,目的之一也是为了缓解银行惜贷情绪。而且,降准后释放无成本资金,激励银行发放低利率的中小微贷款。在贷款集中度管理模式下,中小微贷款增加,高利率的房贷释放出了空间。因此,降准也是为贯彻落实“稳地价、稳房价、稳预期”。当楼市紧缩性的调控目标达到后,考虑到各地方的客观诉求,需要将调控和“三稳”结合起来。基于此,三季度楼市继续回落,但四季度有望保持稳定,从而助推上下游变量在高位平衡。

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