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“三道红线”约束下房企降档成主旋律 但表外负债仍需警惕

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报告指出,2020年,在100家样本房企中,零踩线房企数量达到29家,占比29%,较2019年增加12家。从变化情况看,降档(降1档与降2档)房企占比达40%,其中10家房企较2019年下降2档,1家房企快速下降3档。2020年房企财务表现中降档、“变绿”成为主旋律。

而在被归类为红档的房企,有不少实质上已经经营困难,也出现债券违约、商票违约等恶性事件。在这个档位中,共有泰禾、天房、恒大、富力和华夏幸福等房企。其中,泰禾、天房和华夏幸福等房企无论是经营数据或者债务状况都不容乐观,实现转档也存在难度,而恒大、富力则目前资金链都处于较为紧绷的状态,也需要市场警惕。

但这不代表着非红档房企就绝对安全。房地产企业作为资金密集型行业,在实际经营的过程中,每一个项目的运转时常是以项目公司为主体来实现。这一方面能够为项目的融资与合作提供便利,但是从另一方面来看,因为项目公司出表、入表的可操作性强,也为房地产企业的资产腾挪留下了较大的空间。

根据报告援引国金证券统计,2020年TOP50上市房企少数股东权益占比继续提升2.3个百分点至38.67%,且占比区间普遍上移。中交、华发和奥园等15家房企的少数股东权益占比在50%以上,42家房企表外负债增加,祥生、弘阳和中南等5家房企少数股东权益占比提升超15个百分点,存在负债出表降杠杆的可能性。

此外,将少数股东权益占比与其实际盈利占比(少数股东损益/净利润)进行比较也有助于判断房企是否含有隐性负债,佳兆业、蓝光、奥园、新力和阳光城等14家房企两者差额超过30个百分点,存在明股实债的风险较高。

而这其中,蓝光已经实质上构成债务违约。尽管如果以“三道红线”衡量,蓝光仅是“黄档”房企,仅踩中一条红线,但其债务问题却已经显露。

在“三道红线”的背景下,报告中也建议,房企应该维持适度杠杆、拓宽融资渠道、细化投资思路以及强化内控能力。

“组织架构的调整,是行业竞争越来越激烈、利润越来越微薄的背景下,对房地产企业提出的普遍要求。在“三道红线”背景下,房企的融资规模受到限制,通过管理对成本实施管控,成为一种更加重要的能力。“两集中”供地更是对调动内部资源的能力提出了更高的要求。在此基础上,强化内控能力势必成为房企的重要战略之一。近年来,房企普遍实施组织架构调整,并推出扁平化管理、预算管控等策略,这有可能成为常态。”报告指出。

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