网易首页 > 网易房产 > 正文

告别地产红利 房企应从七个方面转变策略

0
分享至

“三道红线”与“两集中”政策的实施,对行业带来深远影响,并在短时间内给企业带来巨大挑战,房企需要及时在策略上做出调整。该如何“拥抱变化”?

报告针对上述两项政策对房企全链条的影响,提出了七个方面的策略建议。

一是维持适度杠杆。在新的土地供应方式下,房企在投资支出、资金回笼两方面都应有准绳,例如在测算时,应该对回报率有详尽的分析;在销售阶段,也应该保持适当的节奏,提升资金的滚动使用能力。

报告表示,集中供地是在短时间内让房企投入大量的资金拿地,叠加“三道红线”的新规影响,房企也更应该注重资金链安全,过往“十个锅五个盖”的做法必须改变。因此,房企的当务之急,是在不断优化财务指标的同时,保持适度投资规模,保持适度杠杆运营。

二是拓宽融资渠道。报告指出,港股上市房企通常应用股权融资较多,引入战投降低杠杆,而对于资金面良好的房企,适当的配股融资也能够让它们在资金调配上更为从容。

除了银行贷款、非标融资、股权融资、债券融资等方式外,面对集中供地短期内的大量资金需求,房企也在尝试将保证金融资做成一种特殊的前融方式,只是实现效果仍有待验证。

实际上,在以往的惯例操作中,部分房企通过供应商、建筑商等上下游合作方或关联方企业,将融来的资金多次转化成自有资金。

三是细化投资思路。集中供地将迫使房企对不同能级的城市采取不同的经营策略。在核心城市做规模、追求现金流;而在非核心城市更多追求利润。

报告分析认为,首批集中供地重点22城是房企仍需坚守的价值城市;在重点城市集中竞拍期间,关注热点三四线城市的土地机会,或将在一定程度上分散风险;碧桂园下沉非集中供地城市,深耕三四线的方法,也可以提供一定的参考,有助于提高房企市占率,稳住利润率;另外,对于有规模诉求的中小房企来说,一个较为现实的路径是,通过区域深耕,在部分城市中获得比较优势。

四是丰富拿地方式。合作开发、城市更新、产业勾地、收并购等方式,将更加受到追捧。

据报告总结,在北京参与首批集中土拍的50多家房企中,有37个联合体,其中“金地+华润+保利”堪称最热联合体,本次一共报名了16宗地块的土拍;城市更新虽对能力沉淀有要求,但挡不住房企热情,招商蛇口、万科均在加紧布局城市更新;产业勾地则包括商业勾地、文旅养老勾地、产业园勾地、小镇等模式;收并购此前已是企业常用的方式,未来预计将更加受到欢迎。

五是提高周转速度。销售回款是房企到位资金的主要来源。集中供地的新政下,项目起跑时间固定,房企之间关于高周转的竞争将加剧。集中供地实际上是拉长了项目的操作流程。拿地之前,联合体各方对于份额、授权等都会有协议,如果超越了协议范围,合作几方可能会继续谈判。而产品入市的硬标准,将要求房企前期提高周转速度。

六是提升产品能力。集中供地本身就容易引发后面的项目集中上市,如果是同区域内的连片供地,将来就会形成强烈的同质化竞争,要求房企更加重视产品设计。

七是强化内控能力。内控能力的强化,乃至组织架构的调整,是行业竞争越来越激烈、利润越来越微薄的背景下,对房地产企业提出的普遍要求。在“三条红线”背景下,房企的融资规模受到限制,通过管理对成本实施管控,成为一种更加重要的能力。“两集中”供地更是对调动内部资源的能力提出了更高的要求。

在此基础上,强化内控能力势必成为房企的重要战略之一。近年来,房企普遍实施组织架构调整,并推出扁平化管理、预算管控等策略,这有可能成为常态。此外,总部职能的强化也有望重回主流。

还有就是服务能力。它既是项目溢价的呈现,也对房企其他能力形成了反哺。

相关推荐
热点推荐
和老婆吵架后,发现老婆在群里宣布单身,我脑子一热…

和老婆吵架后,发现老婆在群里宣布单身,我脑子一热…

深情供你饮
2021-09-14 16:06:17
惠州两栋30层高楼“亲密接触”,政府已开启应急处置

惠州两栋30层高楼“亲密接触”,政府已开启应急处置

此刻新闻
2021-09-17 04:27:46
3死88伤!致泸州陈年窖200余吨高浓度白酒泄漏…能消毒?不,会爆炸!

3死88伤!致泸州陈年窖200余吨高浓度白酒泄漏…能消毒?不,会爆炸!

新闻坊
2021-09-16 23:49:38
普京遭日本网民威胁,若不交出南千岛群岛,俄罗斯将二次解体

普京遭日本网民威胁,若不交出南千岛群岛,俄罗斯将二次解体

白鲸天下
2021-09-16 18:35:46
急难愁盼 | 深圳福田某小学部分老师收受鲜花杯子 教育局:学校已责令照价退还

急难愁盼 | 深圳福田某小学部分老师收受鲜花杯子 教育局:学校已责令照价退还

金台资讯
2021-09-16 16:38:17
乔任梁父母首谈失独,意外揭开乔任梁死亡之谜,生前曾向乔爸求助

乔任梁父母首谈失独,意外揭开乔任梁死亡之谜,生前曾向乔爸求助

倾听雨落声
2021-09-16 11:50:36
特斯拉的真实销量和被误传的“上险数”

特斯拉的真实销量和被误传的“上险数”

红灯停路灯行
2021-09-17 04:01:10
钱江哈雷成立合资公司,生产销售338cc、500cc摩托车

钱江哈雷成立合资公司,生产销售338cc、500cc摩托车

红灯停路灯行
2021-09-17 02:00:35
86分钟被绝平!2-0变成2-2,英超前冠军突然崩盘,3分变1分

86分钟被绝平!2-0变成2-2,英超前冠军突然崩盘,3分变1分

我的护球最独特
2021-09-17 05:30:13
张晋推掉工作陪蔡少芬庆生,两人喝红酒吃烛光晚餐,抚摸脑袋超甜

张晋推掉工作陪蔡少芬庆生,两人喝红酒吃烛光晚餐,抚摸脑袋超甜

我娱乐有约
2021-09-17 02:43:12
邓亚萍的骄傲!15岁儿子又夺冠军,10个月拿9块奖牌,天赋炸裂

邓亚萍的骄傲!15岁儿子又夺冠军,10个月拿9块奖牌,天赋炸裂

曹说体育
2021-09-16 09:54:07
女子蹦床第一美女晒照,浓眉大眼真女神,粉丝们纷纷盼“偶遇”

女子蹦床第一美女晒照,浓眉大眼真女神,粉丝们纷纷盼“偶遇”

篮郭先生
2021-09-16 22:06:52
劳荣枝被判死刑后,其跳舞视频首次曝光:确是身材曼妙?

劳荣枝被判死刑后,其跳舞视频首次曝光:确是身材曼妙?

政商
2021-09-16 07:58:36
小托马斯:我才不去,爱谁谁去

小托马斯:我才不去,爱谁谁去

此刻新闻
2021-09-16 17:27:18
周琦怎么这么厉害啊?

周琦怎么这么厉害啊?

大眼瞄世界
2021-09-16 16:04:22
我101海上作战编队,对日本顺时针画了个圈,震慑了日本朝野上下

我101海上作战编队,对日本顺时针画了个圈,震慑了日本朝野上下

国平军史
2021-09-16 15:26:12
全运会女排17日赛程!天津战强敌避免两连败,江苏连胜无悬念

全运会女排17日赛程!天津战强敌避免两连败,江苏连胜无悬念

头条女排
2021-09-17 06:00:12
恒大暴雷、许家印卸任,有钱人的好日子要到头了?

恒大暴雷、许家印卸任,有钱人的好日子要到头了?

好果胡赛萌
2021-09-16 21:45:38
54岁徐帆出席活动现场落泪!多次转身用纸擦泪,穿红裙肤白不显老

54岁徐帆出席活动现场落泪!多次转身用纸擦泪,穿红裙肤白不显老

会火
2021-09-16 15:35:54
矫揉造作就别演军旅剧了,这8位女星告诉你,什么叫飒爽军人气质

矫揉造作就别演军旅剧了,这8位女星告诉你,什么叫飒爽军人气质

大胖果
2021-09-16 13:08:19
2021-09-17 09:20:49

头条要闻

泸州地震致200吨白酒泄漏 消防员稀释3小时 厂商发声

头条要闻

泸州地震致200吨白酒泄漏 消防员稀释3小时 厂商发声

财经要闻

体育要闻

他一笑火遍中国,美国人却不懂

娱乐要闻

艺人持证上岗,王宝强:那我走?

科技要闻

告别“神舟”,迎接“天舟”!中国空间站最近有点忙

汽车要闻

29日将首发 e-POWER轩逸混动版油耗仅4.1L

态度原创

家居
时尚
旅游
教育
公开课

家居要闻

迪拜小哥甩卖7.7亿豪宅 买就送劳斯莱斯和法拉利

刚开播就被打骨折了?国内节目头一回

旅游要闻

北京的秋 美得不似人间

教育要闻

新高考改革又添7省,一图看懂新高考选科要求新变化

公开课

出轨人妻PUA,亚马逊老板靠钱只手遮天?