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“限价”转向二手房 多城一二手联动稳预期

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2021年2月以来,以深圳首发“二手房成交参考价”为风向标,多城市跟进该政策,房地产调控持续深入,全方位管控的格局愈加明显。

据不完全统计,加上7月26日新宣布二手房成交参考价机制的无锡市,截至目前,已有深圳、宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡7个城市实施二手房参考价制度。

除此之外,易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者,全国至少还有9个城市对二手住房价格进行了重点规范和管控,管控形式多样,涉及严打业主哄抬房价的行为、建立二手住房价格信息发布机制、增加价格信息核验等。

从新房的“四限”(限价、限购、限贷、限售)到二手房的“限价”,意味着调控政策开始啃下“没抓手、没工具、主体难以监管”的二手房市场这块硬骨头。

多位分析师向21世纪经济报道表示,二手住房成交参考价制度的推进,成为今年存量市场最重要的一项政策,考虑到前期城市政策效果良好,不排除后续在更多热点城市落地,未来全国房价或呈窄幅波动。

亿翰智库则进一步指出,2021年上半年房地产调控政策呈现出长短并行,全方位、体系化趋势明显的特征,即房地产市场调控的长效机制不断落地,短期调控工具逐渐体系化,总体上向全方位管控发展。

双管齐下控热度

“新房限价往往导致热点城市出现一二手楼价格盘倒挂。”平安证券分析师杨侃表示,不同于政府可以在新房预售证获取或土地出让环节限制新房售价,二手房所有权在于居民,无法通过上述政策限制其挂牌、成交价格。

两者之间的差异,导致在“买到即赚到”的刺激下,大量刚需、改善需求提前释放、叠加投资购房需求入市,进一步推升新房市场热度。今年以来,西安、杭州等热点城市更是再现新房“万人摇号”的现象。

而这是一个恶性循环。在火热的新房市场“中签难”、无法满足购房需求的家庭,被迫进入二手房市场,又进一步推高了二手房价格。

“不把二手房控制住,新房价格就很难管控。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉记者,一二手房价倒挂也助长了打新与投机炒作。

早在深圳出台二手房成交参考价前两个月,深圳更是出现了小区业主通过微信群发布集体涨价言论,恶意炒作二手房价,被主管部门约谈相关当事人并暂停该小区二手房网签手续。

“考虑新房限价等传统调控手段难以平抑二手房市场热度,二手房市场亟待规范。”杨侃表示,二手房成交参考价机制实施之后,深圳二手房成交大幅回落,楼市热度趋稳。

今年2月深圳二手房挂牌量指数环比1月下滑74%,尽管2月有春节假期的影响,但从后续月份表现看,二手房挂牌量指数仍维持极低水平。

二手住宅成交亦显著回落,6月成交仅23.7万平米,大幅低于去年的月均值68.3万平米,同比下降73.8%。

来自易居研究院的统计数据更是显示,今年1月份深圳二手住房成交价格出现历史最高点,即72436元/平方米。随着二手住房成交参考价制度的推进,到了6月份,其价格为61500元/平方米,二手房成交价格缩水了15%。

一二手联动之下,二手房成交参考价机制实行后,市场回落的节奏也传导到了新房市场。

随着深圳二手房市场热度不再,叠加积分摇号购房等政策出台,抑制炒房客行为,居民购房趋于理性,新房热度逐步下滑。平安证券统计数据显示,深圳改变了此前中签率低、一房难求的状况,目前部分新盘开盘去化不足100%,如恒壹四季华府认购人数不足推出房源数量,中签率达154%。

未来或有更多城市“限价”

深圳率先打响二手房价格管控第一枪之后,宁波、成都、西安、上海、绍兴、无锡相继跟进。

政策基本面均聚焦在“稳预期”。

从政策内容看,一方面官方发布全部或重点小区二手住房参考价格,另一方面是要求相关机构将其作为参考依据,包括房地产经纪机构应下架价格偏高房源,银行将其作为商业贷款发放依据等。

以深圳为例,二手房参考价格机制出台后,房地产经纪机构APP、官网上所有房源挂牌价格均改为参考价格,而不再由业主随意提高,叠加成交价格信息不透明,降低房价上涨预期的自我强化,有效缓解购房者对于房价上升的担忧,炒房氛围得以抑制。

诸葛找房数据研究中心指出,公布小区参考价格能够迅速改变买卖双方的市场预期,卖方在指导价格低于报价时可能选择收回房屋,买方在选中房屋价格高于参考价格后会延缓入市时间,因此导致市场成交量价立即下行。

“深圳的二手房成交价格缩水15%,是现在很多购房者都很关注的数字,因为大家都会问,跌了没,跌了多少。”严跃进表示。而对于最新跟进该机制的无锡,严跃进认为,无论是市场预期的调整、房价的行政管控还是二手房的供求关系变化,都会促进二手住房市场的降温。

李宇嘉也表示,二手住房成交参考价格发布机制下,卖家挂牌意愿明显减弱,不愿意挂牌或不愿意以参考价来挂牌,这导致成交受阻。此外,买家预期同样不再积极,观望情绪浓厚。

值得注意的是,二手房成交参考价机制中有一个亮点,即银行将其作为放贷依据,若成交价格高于参考价格,商业银行仅按照参考价予以放贷,差距须由购房者自行解决,将变相提高购房首付,此为从需求端抑制二手房市场热度。

多位分析师认为,后续二手房成交参考价制度或将在更多热点城市落地,尤其是前期房价涨幅较多、二手房市场热度居高不下的城市。

与此同时,亿翰智库指出,银行的参与对“二手房指导价”政策效果有着重要作用。“如果银行不按照指导价贷款,指导价的作用更多地在于平缓市场情绪,对市场成交价格的影响较小。”

亿翰智库强调,从土地出让到新房再到二手房,是一个相互关联,相互影响的整体,要想控制住房价,只针对部分环节的调控容易导致整体失衡,需要从全局出发,整体调控。

无疑,自2020年年中以来,从“三道红线”到“贷款集中度管理”再到“集中供地”,从“房地联动”到“新房价格管控”再到“二手房成交参考价”,房地产调控政策愈加强调体系化与全方位,“稳预期”目标则贯穿始终。

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